[克而瑞]2021年融資量五年來首次負(fù)增長（2021年12月）

??房企境內(nèi)發(fā)債有所松綁，全年融資成本同比下降近1pct。

??本月關(guān)注

??政府針對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)密集表態(tài)，冷鏈物流迎來發(fā)展風(fēng)口 

??本月中旬政府針對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了密集表態(tài)：13日，證監(jiān)會(huì)在內(nèi)部會(huì)議上表示，要穩(wěn)妥化解債券違約風(fēng)險(xiǎn)，央行則在內(nèi)部會(huì)議上再度強(qiáng)調(diào)房住不炒，提出要穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度；14日銀保監(jiān)會(huì)在內(nèi)部會(huì)議上表示要穩(wěn)妥處置大型實(shí)體企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；16日財(cái)政部表示要穩(wěn)妥化解隱性債務(wù)存量，堅(jiān)持中央不救助原則。整體看來，本月政府對(duì)房企融資沒有推出實(shí)質(zhì)性的政策，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了房企要自行穩(wěn)妥解決債務(wù)問題。此外值得注意的是，國務(wù)院辦公廳在12日發(fā)布的“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃中提出要拓展冷鏈物流企業(yè)投融資渠道，培育較強(qiáng)國際競爭力龍頭，物流地產(chǎn)可能是未來的一個(gè)發(fā)展風(fēng)口。

??房企境內(nèi)發(fā)債有所松綁，全年融資成本同比下降近1pct

??本月100家典型房企的融資總量為702.21億元，環(huán)比下降10%，同比下降48%。其中發(fā)債總額315.93億元，環(huán)比上升7.5%，同比下降8.9%。本月房企融資成本4.52%，環(huán)比上升0.72pct，同比下降2.40pct。其中境外融資成本7.02%，環(huán)比下降6.48pct；境內(nèi)融資成本3.73%，環(huán)比上升0.31pct，同比下降1.47pct。本月房企發(fā)行的境內(nèi)債融資利率在2.98%-6.80%間，主要是因?yàn)檎叩拿芗l(fā)聲下房企發(fā)債有所松綁，更多的企業(yè)可以進(jìn)行發(fā)債。從全年的數(shù)據(jù)來看，2021年100家典型房企新增債券類融資成本5.29%，同比下降0.93pct，其中境外債券融資成本達(dá)7.05%，下降1.01pct，境內(nèi)債券融資成本4.06%，下降0.43pct。

??德商產(chǎn)投服務(wù)完成上市，全年房企及旗下板塊上市遇冷

??本月沒有房企完成上市，但是房企旗下公司方面則有德商置業(yè)旗下的德商產(chǎn)投服務(wù)完成了上市。在遞表方面，本月沒有新增企業(yè)遞交招股書，僅有力高健康生活對(duì)招股書進(jìn)行了更新。因此截至2021年底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有12家和23家。整體來看2021年房企及旗下公司的上市自下半年開始都遇到了困難，港交所對(duì)于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格。而由于2022年開始港交所對(duì)上市企業(yè)基礎(chǔ)盈利門檻提高的60%新規(guī)將正式施行，規(guī)模較小的房企旗下公司的上市將會(huì)越發(fā)艱難，未來是否還會(huì)出現(xiàn)上市潮還有待觀察。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：融資環(huán)境回暖下發(fā)債企業(yè)增多，境外發(fā)債企業(yè)環(huán)比增加5家

??2021年12月100家典型房企的融資總量為702.21億元，環(huán)比下降10%，同比下降48%。房企融資“冰凍”解封雖得以推進(jìn)，但當(dāng)前機(jī)構(gòu)融資仍是偏向財(cái)務(wù)狀況較好的房企，12月融資量仍屬于年內(nèi)低位。從融資結(jié)構(gòu)來看，境內(nèi)債權(quán)融資434.05億元，環(huán)比下降13.5%，同比下降11.1%；境外債權(quán)融資166.52億元，環(huán)比上升35.0%，同比下降58.1%；本月資產(chǎn)證券化融資82.57億元，環(huán)比上升4.9%，同比下降79.6%。而全年來看，全年融資量13038億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長，同時(shí)達(dá)到五年來最低點(diǎn)。其中，2021下半年以來，受房企商票違約、債券違約等多方面的影響，房企的融資量8月以后均不足千億元。

??其中，12月債券發(fā)行規(guī)模達(dá)315.93億元，環(huán)比上升7.5%，同比下降8.9%。其中，境外債券發(fā)行規(guī)模76.14億元，環(huán)比上升646.0%，同比下降61.3%。12月房企境外發(fā)債有所恢復(fù)，共有6家房企境外發(fā)債，環(huán)比增長了5家。境內(nèi)債券發(fā)行239.79億元，環(huán)比下降15.5%，同比上升59.9%。其中，公司債發(fā)行101億元，同比上升258.4%，環(huán)比上升20.2%；中期票據(jù)發(fā)行87.89億元，環(huán)比下降40.5%，同比上升25.4%；融資券發(fā)行50.9億元，環(huán)比上升1.8%，同比上升150.0%。從發(fā)債主體來看，本月境內(nèi)發(fā)債不僅限于國企央企，已經(jīng)擴(kuò)容到部分財(cái)務(wù)狀況相對(duì)較好的民企。

??本月房企融資成本4.52%，環(huán)比上升0.72pct，同比下降2.40pct。其中境外融資成本7.02%，環(huán)比下降6.48pct；境內(nèi)融資成本3.73%，環(huán)比上升0.31pct，同比下降1.47pct。境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)中，融資利率在2.98%-6.80%間，政策的密集發(fā)聲下房企發(fā)債有所松綁，更多的企業(yè)可以進(jìn)行發(fā)債。2021年100家典型房企新增債券類融資成本5.29%，同比下降0.93pct，其中境外債券融資成本達(dá)7.05%，下降1.01pct，境內(nèi)債券融資成本4.06%，下降0.43pct。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，12月發(fā)債量最高的企業(yè)是華發(fā)股份，主要為發(fā)行了一筆15億元的公司債和合計(jì)20.9億元的超短融。本月發(fā)行債券的企業(yè)有19家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比增長7家，發(fā)債企業(yè)有所擴(kuò)容。而從發(fā)債年限來看，最大的為15年，是龍湖發(fā)行的一筆中期票據(jù)。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，企業(yè)發(fā)債成本持續(xù)分化，中海地產(chǎn)發(fā)行的公司債利率2.98%，而部分房企的境外債發(fā)行成本最高達(dá)到8.00%。

??債券到期：本月到期債券類335.63億元

??本月房企有31筆債券到期，金額共計(jì)335.63億元,環(huán)比下降21.1%，到期債券只數(shù)環(huán)比增加3只，主要在于部分企業(yè)提前贖回了債券，如中國恒大在上半年提前贖回了10.5億美元境外優(yōu)先票據(jù)，世茂集團(tuán)提前贖回5.7億美元票據(jù)。到期金額最高的債券為合景泰富2015年12月發(fā)行的一筆25億元的公司債。

??提前關(guān)注到2022年1月將有42筆債券到期，合計(jì)768.03億元，環(huán)比上升128.8%，償債壓力相對(duì)較大，主要由于1月一般是房企的償債高峰期。單筆金額最高為中國恒大2020年發(fā)行的一筆19.99億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

??在債務(wù)違約方面， 12月3日，中國恒大稱其可能無法履行一項(xiàng)2.6億美元擔(dān)保義務(wù)，企業(yè)有可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。對(duì)此，央行、銀保監(jiān)會(huì)和證監(jiān)會(huì)紛紛表示，恒大出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長期市場的正常融資功能，不會(huì)對(duì)我國銀行業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)的正常運(yùn)行造成任何負(fù)面影響，對(duì)資本市場穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響也是可控的。此后在12月24日，信達(dá)資管宣布擬對(duì)中庚集團(tuán)項(xiàng)目債權(quán)進(jìn)行處置，總額約為9.33億元，意味著中庚集團(tuán)也陷入了債務(wù)實(shí)質(zhì)性違約，房企的流動(dòng)性危機(jī)仍在持續(xù)，未來仍有可能曝出更多的債務(wù)違約事件。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊(duì)房企及分拆業(yè)務(wù)公司為35家

??本月沒有新增房企向港交所遞交招股說明書，因此截至2021年底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企仍為12家，其中有8家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會(huì)繼續(xù)上市進(jìn)程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交招股說明書，僅有力高健康生活在10日更新了招股書。截至2021年底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有23家，其中有多家企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會(huì)堅(jiān)持上市有待觀察。除此之外，中南服務(wù)和中梁百悅智佳都通過了上市聆訊，祥生活服務(wù)則在11月23日通過聆訊之后于12月13日宣布暫緩上市計(jì)劃，可能是受到了資本市場不信任情緒的影響。

??IPO和增發(fā)：全年新上市房企僅有1家，房企旗下公司上市趨冷

??本月沒有房企完成上市，因此2021年全年新上市的房企僅有三巽控股一家。不過本月在房企旗下公司方面則有德商置業(yè)旗下的物業(yè)公司德商產(chǎn)投服務(wù)在17日完成了上市，其IPO發(fā)售價(jià)為1.11港元/股，所得IPO凈額為1.28億港元,。因此2021年新上市的房企旗下公司增至14家，不過近兩個(gè)月遞交上市申請(qǐng)的房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對(duì)于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴(yán)格，房企旗下公司的上市速度有所減緩。除此之外，由于2022年開始港交所對(duì)上市企業(yè)基礎(chǔ)盈利門檻提高的60%新規(guī)將正式施行，規(guī)模較小的房企旗下公司的上市將會(huì)越發(fā)艱難，未來是否還會(huì)出現(xiàn)上市潮還有待觀察。

??股權(quán)變動(dòng)：多家房企出現(xiàn)股東減持，金科服務(wù)引入戰(zhàn)略投資者

??本月有多家房企出現(xiàn)了股東減持，包括華僑城、陽光城、金融街等，在當(dāng)前房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)的背景下，部分進(jìn)行財(cái)務(wù)投資的股東開始考慮撤離房地產(chǎn)行業(yè)。除此之外，本月金科為旗下服務(wù)引入了博裕投資作為戰(zhàn)略投資者，以37.34億港元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓了22%的股權(quán)，一定程度上優(yōu)化了企業(yè)的流動(dòng)性，同時(shí)也為金科服務(wù)的發(fā)展帶來了戰(zhàn)略合作機(jī)會(huì)，有助于促進(jìn)金科服務(wù)長期健康發(fā)展。

??股價(jià)變動(dòng)：兩市地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)差異較大，八成A股地產(chǎn)股整月上漲

??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)差異較大，A股地產(chǎn)股的表現(xiàn)較好，整月上漲的股票占比超過了83%，而H股整月上漲的股票占比則僅有49%。在H股方面，本月新希望服務(wù)的月漲幅達(dá)到了45%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股，企業(yè)的股價(jià)自從在20日大漲了20.42%之后保持著穩(wěn)定的上升，企業(yè)的股東和管理層也從23日開始持續(xù)增持公司股票，一定程度上也提振了市場的信心，最終使得公司整月漲幅達(dá)到了地產(chǎn)相關(guān)股的第一。

??在A股房企方面，本月財(cái)信發(fā)展的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)從12月8日開始就穩(wěn)定上漲，但是到22日開始有所回調(diào)，最終整月漲幅達(dá)到了59.91%，使其成為A股漲幅最大的房企。