現(xiàn)房銷售：市場(chǎng)與政策研究

??現(xiàn)房銷售改革提速，已從“鼓勵(lì)”升級(jí)為“試點(diǎn)”

??2023年2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)。此次會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。河南是2022年全國(guó)保交樓工作的標(biāo)桿省份，此次提及現(xiàn)房銷售模式的改革，具有風(fēng)向標(biāo)意義。因此，結(jié)合河南此次改革精神，深入分析全國(guó)現(xiàn)房銷售的市場(chǎng)與政策，具有積極的意義。

??現(xiàn)房銷售是指購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)了“即買即交付”的商品房，區(qū)別于到售樓處認(rèn)購(gòu)期房的行為。本報(bào)告提及的現(xiàn)房，特指新建商品住宅，不包括商鋪和寫字樓。本報(bào)告對(duì)2022年全國(guó)現(xiàn)房銷售的量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)做了系統(tǒng)分析，同時(shí)也梳理了歷年來(lái)現(xiàn)房制度改革的各類探索。我們認(rèn)為，現(xiàn)房銷售的改革節(jié)奏在提速，包括河南等省份的探索創(chuàng)新，有望為全國(guó)各地的試點(diǎn)提供值得借鑒的內(nèi)容。相關(guān)工作齊發(fā)力，將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的更好建立。

??一、全國(guó)現(xiàn)房市場(chǎng)狀況

??1、全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模：明顯比期房銷售行情好

??2022年，全國(guó)現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比下降2.3%?，F(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅降溫，和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大環(huán)境有關(guān)。不過(guò)需要說(shuō)明的是，若對(duì)比全國(guó)房地產(chǎn)銷售的另外兩個(gè)指標(biāo)，現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)其實(shí)并不差。2022年全國(guó)新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國(guó)期房銷售面積同比下滑29.6%，這反過(guò)來(lái)說(shuō)明現(xiàn)房銷售市場(chǎng)沒(méi)有遇到較大的下跌。從實(shí)際反饋情況看，2022年樓盤停工爛尾風(fēng)波事件影響了購(gòu)房者信心，也使得部分購(gòu)房需求從期房市場(chǎng)轉(zhuǎn)入到現(xiàn)房市場(chǎng)中。

??2、交易結(jié)構(gòu)：現(xiàn)房占比持續(xù)拉升

??我們對(duì)2013年以來(lái)全國(guó)現(xiàn)房銷售的規(guī)模占比做分析，即“現(xiàn)房銷售占比=年初累計(jì)現(xiàn)房銷售面積/年初累計(jì)新建商品住宅銷售面積”。2018年開(kāi)始現(xiàn)房的銷售占比持續(xù)走低，也說(shuō)明住宅交易市場(chǎng)中認(rèn)購(gòu)期房的比例越來(lái)越大。這一態(tài)勢(shì)一直延續(xù)到2021年的6月份。2021年6月份，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入新一輪降溫通道，房企債務(wù)問(wèn)題開(kāi)始暴露出來(lái)，停工斷貸風(fēng)波開(kāi)始出現(xiàn)。此類事件下，購(gòu)房者對(duì)于認(rèn)購(gòu)期房產(chǎn)生了較大的顧慮，部分購(gòu)房需求進(jìn)入到現(xiàn)房市場(chǎng)中。

??數(shù)據(jù)顯示，2021年6月份，全國(guó)現(xiàn)房銷售占比為9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于攀升態(tài)勢(shì)，到了2021年12月為10.4%。而到了2022年該指標(biāo)繼續(xù)上升，到了2022年12月達(dá)到13.9%的水平?，F(xiàn)房銷售占比的拉升，體現(xiàn)了購(gòu)房者購(gòu)房信心的變化。受爛尾樓事件的沖擊，購(gòu)房者擔(dān)心買期房有風(fēng)險(xiǎn)。而“所見(jiàn)即所得”的現(xiàn)房更加受寵，自然使得現(xiàn)房銷售的市場(chǎng)占有率提升。

??3、成交均價(jià)：低于期房?jī)r(jià)格

??對(duì)全國(guó)現(xiàn)房和期房的銷售價(jià)格進(jìn)行分析，可以看出，歷年現(xiàn)房?jī)r(jià)格總體上比期房?jī)r(jià)格要低，比如說(shuō)2022年現(xiàn)房的價(jià)格為8326元/平方米，期房的價(jià)格為10486元/平方米，兩者價(jià)差2159元/平方米。理論上說(shuō)，現(xiàn)房的認(rèn)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)較小，其價(jià)格應(yīng)該比期房要更高。之所以出現(xiàn)這種反?，F(xiàn)象，原因在于，目前市面上的部分現(xiàn)房，其實(shí)屬于滯銷盤或尾盤，即戶型或產(chǎn)品存在瑕疵，所以其房?jī)r(jià)會(huì)比較低。其對(duì)我們的啟發(fā)是，目前現(xiàn)房銷售占比在拉升，但這也不是我們所期盼的交易結(jié)構(gòu)。部分劣質(zhì)現(xiàn)房可能在這兩年“混入”到了住宅交易市場(chǎng)，這是我們需要警惕的風(fēng)險(xiǎn)。

??二、各省份現(xiàn)房市場(chǎng)狀況

??1、銷售規(guī)模占比：海南占比最高

??我們對(duì)全國(guó)31省份現(xiàn)房銷售的規(guī)模占比做分析，即“2022年某省份現(xiàn)房銷售規(guī)模占比=2022年某省份現(xiàn)房銷售面積/2022年某省份新建商品住宅銷售面積”。數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)31省份中，海南的銷售規(guī)模占比最高，為39%。通俗理解是，海南10套住宅銷售中，有6套是期房、有4套是現(xiàn)房。同時(shí)，青海的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最低，為4%?？傮w上，全國(guó)有15個(gè)省份現(xiàn)房銷售占比低于全國(guó)平均水平。

??不同省份現(xiàn)房銷售規(guī)模占比的差異，有不同的原因。其中，2020年3月，海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。此次政策明確，新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。2020年5月，《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于明確本地居民多套住房限購(gòu)政策及現(xiàn)房銷售有關(guān)問(wèn)題的通知》發(fā)布。此次政策明確，在2020年3月8日后（含3月8日），通過(guò)出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。從這里可以看出，海南建立了比較系統(tǒng)的現(xiàn)房銷售制度，涉及土地出讓和房屋銷售兩個(gè)領(lǐng)域。海南也成為目前我國(guó)第一個(gè)推行現(xiàn)房銷售的省份。經(jīng)過(guò)這3年的改革試點(diǎn)，其現(xiàn)房銷售占比明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，2020-2022年3年期間，海南現(xiàn)房銷售的占比分別為20%、24%和39%，該占比拉升速度很快。

??其他省份方面，如黑龍江、天津、吉林、遼寧的現(xiàn)房銷售占比較高，分別為39%、34%、26%和21%。從可能的原因看，或和此類省份樓市行情不景氣有關(guān)。由于銷售市場(chǎng)表現(xiàn)不好，所以銷售周期或去化周期明顯拉長(zhǎng)，進(jìn)而使得部分項(xiàng)目在期房階段無(wú)法順利銷售，最終形成了現(xiàn)房層面的待售房源。而對(duì)于北京、上海等省份而言，其現(xiàn)房銷售占比為23%和20%，這或和此類省份預(yù)售許可的標(biāo)準(zhǔn)較高有關(guān)，很多預(yù)售的項(xiàng)目，工程形象進(jìn)度已經(jīng)接近封頂或現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而使得現(xiàn)房銷售占比會(huì)略高?？傊?，不同省份現(xiàn)房銷售的占比，存在不同的邏輯和原因，不可一概而論。

??2、現(xiàn)房銷售規(guī)模同比增速：云南增速最明顯

??我們對(duì)全國(guó)31省份現(xiàn)房銷售面積同比增速做相關(guān)統(tǒng)計(jì)。2022年部分省份的現(xiàn)房銷售增速高于預(yù)期，如云南、福建和湖北，同比增速分別為41%、33%和32%。從實(shí)際反饋的情況看，以云南為例，2022年停工斷貸事件后，確實(shí)很多購(gòu)房者更偏好買現(xiàn)房，對(duì)認(rèn)購(gòu)期房非常謹(jǐn)慎，尤其會(huì)回避有債務(wù)違約報(bào)道的相關(guān)房企期房項(xiàng)目。

??3、停工斷貸風(fēng)波10省份：部分現(xiàn)房占比在拉升

??當(dāng)前我國(guó)積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式的改革，很大程度上和2022年停工斷貸事件有關(guān)。所以我們?cè)谘芯楷F(xiàn)房銷售市場(chǎng)方面，對(duì)于2022年出現(xiàn)停工斷貸事件較為明顯的省份，需要單列研究。2022年7月份曾經(jīng)在網(wǎng)絡(luò)上流出271份停貸告知書，按照其省份歸屬地，我們選取了數(shù)量排行前10的省份，即河南、湖南、湖北、陜西、河北、江西、四川、廣西、江蘇和重慶。我們對(duì)這10個(gè)省份2022年現(xiàn)房銷售面積、同比增速、近3年銷售面積占比等做統(tǒng)計(jì)，如下表。

??統(tǒng)計(jì)顯示，江蘇和河南屬于現(xiàn)房銷售規(guī)模較大的省份，分別為1942和1555萬(wàn)平方米。湖北的銷售面積同比增速最大，為32%。同時(shí)觀察最近3年現(xiàn)房銷售的面積占比，湖北、江西、廣西、江蘇、重慶等省份的占比拉升態(tài)勢(shì)最為明顯，比如說(shuō)湖北在2020年和2021年現(xiàn)房銷售的占比均為9%，而到了2022年上升為15%。

??三、現(xiàn)房銷售的政策和各項(xiàng)探索

??現(xiàn)房銷售模式所對(duì)應(yīng)的，自然是預(yù)售制度或期房銷售模式。1956年，香港頒布了《預(yù)售樓花同意書》，以法律形式確認(rèn)了商品房預(yù)售制。1983年和1986年，深圳和上海分別試點(diǎn)了商品房預(yù)售制度。1994年，《城市商品房預(yù)售管理辦法》正式頒布，預(yù)售制為我國(guó)商品房銷售的主要方式之一。據(jù)此統(tǒng)計(jì)，中國(guó)內(nèi)地期房銷售模式已實(shí)行了30年時(shí)間。該制度為減輕房企資金壓力、促進(jìn)房屋交易市場(chǎng)活躍等發(fā)揮了積極的重要作用。當(dāng)然，2022年停工斷貸潮風(fēng)波后，關(guān)于期房的交易風(fēng)險(xiǎn)探討明顯增多，關(guān)于現(xiàn)房銷售的各類文件和建議也明顯增多。最為典型的是，2023年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)。此次會(huì)議明確要促進(jìn)轉(zhuǎn)型，有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售。這也意味著2023年現(xiàn)房銷售的改革號(hào)角已吹響。

??最近幾年，關(guān)于現(xiàn)房銷售的模式探索，有各種試點(diǎn)和創(chuàng)新，但也形成了兩個(gè)不同的階段。其中，2021年上半年之前，各地主要是在供地規(guī)則中明確了現(xiàn)房銷售的模式。其出發(fā)點(diǎn)是基于“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的工作目標(biāo)，通過(guò)設(shè)定現(xiàn)房銷售模式，有效促進(jìn)房企理性拿地、促進(jìn)地價(jià)平穩(wěn)、助力高品質(zhì)住宅供應(yīng)。而2021年下半年后，關(guān)于現(xiàn)房模式的討論，主要是從防范爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)、防范房企金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延等角度出發(fā)的。各地提高了政治站位，基于保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的工作思路，在各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中紛紛提出現(xiàn)房銷售的改革試點(diǎn)。這也是各地探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式的重要體現(xiàn)。

??本部分對(duì)全國(guó)各地取消預(yù)售制度、推行現(xiàn)房銷售模式的制度改革、政策文件、相關(guān)建議等做了梳理總結(jié)。我們可以發(fā)現(xiàn)幾個(gè)重要的特點(diǎn)。1）關(guān)于現(xiàn)房銷售的模式，其實(shí)有約20年的探索之路，也說(shuō)明大家對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的關(guān)注和重視。2）從改革的省份和城市看，一些大城市明顯改革節(jié)奏較快，也說(shuō)明此類城市改革的迫切性更高，或者說(shuō)主動(dòng)性更強(qiáng)。3）各地對(duì)于現(xiàn)房銷售的改革，更多是從鼓勵(lì)和自愿的角度出發(fā)的。但是2023年包括山東、安徽、河南和四川的改革，跳出了鼓勵(lì)和自愿的范疇，而是上升為“試點(diǎn)”的概念，能級(jí)更高。這說(shuō)明改革的節(jié)奏明顯加快，也更具有示范效應(yīng)。4）改革之路不是一蹴而就，對(duì)各地現(xiàn)房銷售模式的改革路線進(jìn)行梳理，可以看出，也有部分遇到困難、一波三折，甚至?xí)和Ａ烁母镏?。這說(shuō)明，現(xiàn)房銷售模式的改革，要緊扣房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革之路，同時(shí)要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情走勢(shì)、關(guān)注購(gòu)房者和房企的利益訴求，以更靈活和務(wù)實(shí)的態(tài)度推進(jìn)相關(guān)工作。

??四、現(xiàn)房銷售的發(fā)展趨勢(shì)

??我們此次探索現(xiàn)房模式，是因?yàn)槠涑霈F(xiàn)了一個(gè)重要的政策變化，即從過(guò)去的“鼓勵(lì)”升級(jí)為“試點(diǎn)”，這也意味著現(xiàn)房模式改革之路正式開(kāi)啟。2023年中國(guó)開(kāi)啟了中國(guó)式現(xiàn)代化新征程，房地產(chǎn)領(lǐng)域也逐漸要朝著新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。而現(xiàn)房銷售模式，是新發(fā)展模式中的重要一環(huán)。各地要把握政策大趨勢(shì)，主動(dòng)研判現(xiàn)房銷售市場(chǎng)，積極學(xué)習(xí)全國(guó)優(yōu)秀的試點(diǎn)模式，為各地現(xiàn)房模式的推進(jìn)創(chuàng)造更好的條件。

??1、近5年現(xiàn)房銷售市場(chǎng)趨勢(shì)：規(guī)模占比有望達(dá)到20%

??當(dāng)前全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%，我們認(rèn)為最近5年改革下，到2028年全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達(dá)到20%，這也意味著后續(xù)購(gòu)房市場(chǎng)中，5套住房有1套是屬于現(xiàn)房的。同時(shí)，包括山東、安徽、河南和四川等重點(diǎn)省份，相關(guān)比例也會(huì)明顯提升?，F(xiàn)房銷售占比的上升，實(shí)際上也是各地土地供應(yīng)模式轉(zhuǎn)型的過(guò)程，這也意味著，后續(xù)各地土地供應(yīng)中，現(xiàn)房銷售的條款明顯會(huì)增加。此類改革下，土地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、住房交易等市場(chǎng)都會(huì)發(fā)生重要的變化。

??2、現(xiàn)房銷售政策趨勢(shì)：預(yù)計(jì)2023年各地文件會(huì)密集出臺(tái)

??河南此次提出現(xiàn)房銷售模式，具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。因?yàn)橄啾群Ｄ系冗^(guò)去的試點(diǎn)，河南更具有標(biāo)桿性。2022年河南停工斷貸潮事件后，現(xiàn)房銷售的呼聲明顯增加。此次河南主動(dòng)把鄭州和開(kāi)封作為試點(diǎn)，延續(xù)了2022年下半年以來(lái)的保交樓工作思路，同時(shí)結(jié)合2023年住房工作總精神，具有非常好的示范效應(yīng)。預(yù)計(jì)后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中都會(huì)提及現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)工作，從點(diǎn)狀式的試點(diǎn)逐漸演變?yōu)榻M團(tuán)式的發(fā)展模式，尤其是一些重點(diǎn)省會(huì)城市會(huì)加入到試點(diǎn)的大軍中。我們認(rèn)為，有幾項(xiàng)工作會(huì)明顯提速，包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策會(huì)逐漸規(guī)范、預(yù)售門檻將結(jié)合短期和中長(zhǎng)期做差異化調(diào)整、供地政策會(huì)不斷嵌入現(xiàn)房銷售條款、現(xiàn)房銷售的制度和流程會(huì)加快制定、“交房即交證”會(huì)和現(xiàn)房制度改革緊密捆綁等?？傮w上，對(duì)于今年各地的現(xiàn)房銷售制度改革和創(chuàng)新，值得期待。

??3、對(duì)房企和購(gòu)房者啟發(fā)：供需模式確實(shí)會(huì)有重大變化

??現(xiàn)房銷售模式的創(chuàng)新，不光對(duì)地方政府等有較大的啟發(fā)和影響，其對(duì)于房企和購(gòu)房者等都有積極的作用。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，要深入思考這項(xiàng)制度帶來(lái)的挑戰(zhàn)和影響，尤其是要從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、資金管控、項(xiàng)目銷售、產(chǎn)品展示、房屋交付、物業(yè)管理等角度理解這個(gè)問(wèn)題，要深入引導(dǎo)企業(yè)投資人員、營(yíng)銷人員、財(cái)務(wù)人員、物業(yè)管理人員做思考，積極投身到這項(xiàng)重大的改革大潮中。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也要理解現(xiàn)房銷售模式將顯著改變購(gòu)房模式、住房消費(fèi)模式。要充分理解支持此次改革的宏大目標(biāo)，同時(shí)在新一輪住房消費(fèi)提振工作中，關(guān)注改革趨勢(shì)，積極調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房策略。