高房價(jià)下不同收入群體的購房支付能力分析

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??五組收入群體收入情況及房價(jià)收入比

??房價(jià)收入比在分析一個(gè)國家或城市的住房具體情況時(shí)仍存在多方面缺陷,由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，居民收入懸殊，用平均可支配收入計(jì)算得出的房價(jià)收入比，難以準(zhǔn)確反映各收入群體的具體購房支付能力。國家統(tǒng)計(jì)局《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中將所有調(diào)查戶按人均收入水平從高到低順序排列，平均分為五個(gè)等份，處于最高20%的收入群體為高收入組，依此類推為中間偏上收入組、中間收入組、中間偏下收入組、低收入組。2015至2020年，各組居民人均可支配收入差別呈拉大趨勢。五個(gè)收入組中，最低收入組和最高收入組的收入是增長最快的，即最貧困的群體與最富裕的群體收入增長最快。20%的最低收入群體得益于最近幾年強(qiáng)力推進(jìn)的扶貧攻堅(jiān)工作，而20%的最高收入群體的收入增長最快，則是因?yàn)橥顿Y理財(cái)?shù)亩鄻有裕Y本利得高于勞動(dòng)所得。除了低收入組人均可支配收入增幅超過高收入組，其他組人均收入增幅均低于高收入組。這實(shí)際上意味著，較低收入群體財(cái)富積累的速度，趕不上貧富分化的速度，因?yàn)樽罡辉５娜后w財(cái)富增長最快。

??2015至2020年，各收入群體的房價(jià)收入比都有所上漲，表明對(duì)于不同收入群體，隨著房價(jià)上漲，安居支付壓力均逐漸加大。低收入組房價(jià)收入比由44.4上升到48.96，中間偏下收入組由19.49上升到23.43，中間收入組由12.00上升到14.68，中間偏上收入組由7.88上升到9.36，均高于同期的房價(jià)收入比平均值，也高于房價(jià)收入比合理區(qū)間的上限值。高收入組房價(jià)收入比由4.25上升到4.8，低于同期平均值，也處于房價(jià)收入比合理區(qū)間內(nèi)。說明全國范圍內(nèi)，對(duì)包括低收入組、中等偏下收入組、中等收入戶、中間偏上收入組在內(nèi)的80%居民來說，房價(jià)收入比遠(yuǎn)高于房價(jià)收入比合理區(qū)間，存在購房支付困難。由于各組居民收入增速分化，不同組之間房價(jià)收入比的增幅也在分化，高收入組購房支付壓力增幅相對(duì)較小。例如，2015年至2020年中等偏下收入組、中間收入組、中間偏上收入組的房價(jià)收入比分別增長了20.20%、22.3%、18.81%，而高收入群體的房價(jià)收入比則僅增長了12.88%。

??02

??不同人均購房面積下，各收入群體的房價(jià)收入比

??考慮到不同收入組的購房面積差異，我們根據(jù)購房面積計(jì)算房價(jià)收入比。以2015—2020年人均可支配收入和平均房價(jià)，計(jì)算出中各收入組人均購房面積分別為10、20、30、40、50平方米的房價(jià)收入比。其中低收入組對(duì)5檔購房面積下的房價(jià)收入比均超過合理區(qū)間最大值，說明低收入組不具備購房支付能力，安居壓力最大；中間偏下收入組人均購房面積為10平方米時(shí)，2015年-2020年間房價(jià)收入比分別為5.44、5.58、5.50、5.96、5.89、6.07 ，說明中間偏下收入組在最大支付能力下可購買人均10平方米的房產(chǎn)；中等收入組人均購房面積為20平方米時(shí)，2015年-2020年間房價(jià)收入比分別為6.70、6.88、6.77、7.38 、7.42 、7.60 ，說明中等收入組在最大支付能力下可購買人均20平方米的房產(chǎn)；中等偏上收入組人均購房面積為30平方米時(shí)，2015年-2020年間房價(jià)收入比分別為6.60、6.75、6.61、7.04、7.10、7.27 ，說明中等偏上收入組在最大支付能力下可購買人均30平方米的房產(chǎn)；高收入組人均購房面積為60平方米時(shí)，2015年-2020年間房價(jià)收入比分別為7.12、7.29、7.04、7.26、7.29、7.46 ，說明高收入組在最大支付能力下可購買人均60平方米的房產(chǎn)。

??對(duì)比不同人均購房面積下的房價(jià)收入比，能更準(zhǔn)確測出各收入群體的購房支付能力，我們將房價(jià)收入比大于合理區(qū)間最大值7.5視為缺乏購房支付能力。低收入群體在各檔購房面積下均顯示缺乏購房支付能力，對(duì)于這部分占比為20%的低收入群體，需要政府通過住房保障體系予以幫助。中間偏下收入組和中等收入組在最大支付能力下，能承擔(dān)的人均購房面積較小，遠(yuǎn)小于全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，這部分人群大多屬于是既沒有資格享受社會(huì)保障房,又不完全具備商品房購買能力的“夾心層”群體。各地城市房價(jià)上漲幅度不同，對(duì)不同階層帶來的影響不一，當(dāng)前核心城市與中小城市的房價(jià)相差幾倍，但工資難有同等的差別，由于近幾年大城市房價(jià)上漲過快，由此導(dǎo)致大城市的住房夾心層的比例要高于中小城市。因此，北上廣深等核心城市，解決“夾心層”的住房問題變得更為迫切，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、保障性租賃住房是解決“夾心層”住房問題的有效途徑。中間偏上收入組在最大支付能力下，能承擔(dān)的人均購房面積較為接近城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積。

??假設(shè)購買人均30平方米的商品房，2015-2020年間，中間偏上收入組的房價(jià)收入比呈上升趨勢，在2020年已接近合理區(qū)間上限值7.5，意味著中間偏上收入組具備一定的購房能力，但安居壓力逐年增大。高收入組在最大支付能力下，能承擔(dān)的人均購房面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，購房支付能力強(qiáng)。高收入組對(duì)居住品質(zhì)、生活環(huán)境有著超過一般標(biāo)準(zhǔn)的要求，體現(xiàn)在對(duì)周邊及住區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境、項(xiàng)目區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施、開發(fā)商品牌、物業(yè)管理等方面的特別關(guān)注，與高收入組相關(guān)需求對(duì)應(yīng)的是高檔商品房。

??結(jié)論：中等偏下收入人群在高房價(jià)下實(shí)現(xiàn)安居困難較大

??對(duì)不同收入群體而言，全國范圍內(nèi)對(duì)包括低收入組、中等偏下收入組、中等收入戶、中間偏上收入組在內(nèi)的80%居民來說，房價(jià)收入比遠(yuǎn)高于房價(jià)收入比合理區(qū)間，購房支付壓力存在?？紤]不同人均購房面積后的房價(jià)收入比，則有占比為20%的中等偏下收入組人群，雖有一定的購房支付能力，但在最大支付能力下，能承擔(dān)的人均購房面積較小，遠(yuǎn)小于全國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，這部分人群大多屬于是既沒有資格享受社會(huì)保障房,又不完全具備商品房購買能力的“夾心層”群體。這個(gè)群體的收入增幅恰恰是在五個(gè)收入組中是最低的。要實(shí)現(xiàn)安居，需要政府住房保障體系，尤其是保障性租賃住房方面，給與此群體幫助。