[克而瑞]縣域尺度下的中國流動(dòng)人口“剛需”蓄水池探析

??導(dǎo)讀

??待釋放“剛需”仍將是大中城市抗風(fēng)險(xiǎn)壓艙石。

??◎  研究員 / 馬千里、邱娟

??為應(yīng)對行業(yè)需求側(cè)波動(dòng)，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2022年中央和地方主管部門發(fā)布了一系列利好政策，包括利率調(diào)整、限購限貸放開、公積金額度提升、契稅減免、購房補(bǔ)助等等。但是就長期發(fā)展視角來看，這些政策降低了購房門檻，更多的還是讓現(xiàn)有購房意向人群能夠早一步置業(yè)，即加快居民的購房腳步，并不能帶來更多的潛在需求。就政策調(diào)整的預(yù)期成效而言，更值得關(guān)注的還是購房需求積壓更多的城市，考慮到置業(yè)需求的迫切性，積壓了更多流動(dòng)人口“剛需”的城市值得重點(diǎn)關(guān)注，調(diào)控政策在此更能起到“削峰填谷”的作用，此類城市也更有望在行業(yè)周期波動(dòng)中走出更加穩(wěn)健的市場走勢。對于那些積壓了大量流動(dòng)人口剛需的核心城市而言，其“剛需”蓄水池水位的適度降低，在民生指標(biāo)改善的同時(shí)，也會(huì)為市場帶來大量的住房交易增量。

??另一方面，2022年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大幅周期性波動(dòng)，使得業(yè)內(nèi)再一次正視和討論行業(yè)的中長期交易規(guī)模走向。就大多數(shù)相關(guān)預(yù)測來看，普遍認(rèn)為下一個(gè)十年將增量需求規(guī)模將明顯下降，新建住宅年銷售規(guī)模也會(huì)隨之下滑至10-12億平方米的區(qū)間。在行業(yè)整體規(guī)模波動(dòng)下行的大趨勢下，也有更必要對流動(dòng)人口中積壓的剛性需求進(jìn)行分析，并對地區(qū)差異做出新的評判。為此，研究中心根據(jù)全國3000個(gè)縣市租住比、流動(dòng)人口規(guī)模與來源等數(shù)據(jù)，測算各地的“剛需”蓄水池的規(guī)模與結(jié)構(gòu)性特征，并結(jié)合前期增量需求研究的相關(guān)結(jié)論，從剛需存量和增量規(guī)模兩方面綜合評判，從中找出房地產(chǎn)需求側(cè)發(fā)展前景較佳的市縣，以供企業(yè)相關(guān)決策時(shí)進(jìn)行參考。

??01

??行業(yè)規(guī)模與增量需求進(jìn)入下行周期
待釋放“剛需”成為地方維穩(wěn)的壓艙石

??在業(yè)內(nèi)常見的需求測算體系中，房地產(chǎn)增量需求分為三部分：城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的剛需，與人均住房面積增長相關(guān)的住房改善，以及與房屋更新相關(guān)的舊改。但隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入中后階段，再加之不少二三線城市人均住房面積的率先攀升至高位，以及全國人口總量見頂?shù)牡絹?，鄉(xiāng)-城遷徙、人均住房面積增長等“不可再生”需求對房地產(chǎn)銷售的支持終將進(jìn)入下行周期。聯(lián)系行業(yè)的銷售指標(biāo)來看， 在歷經(jīng)了20年的高速上漲后，2022年的新房銷售也終于進(jìn)入了下行通道。而在行業(yè)大周期波動(dòng)的背景之下，城市間的分化也更為顯著，其中那些積壓了大量流動(dòng)人口剛需的核心城市，如上海、北京、成都、杭州等得益于積壓大量剛性需求的“水庫”效應(yīng)，2022年的市場抗波動(dòng)能力明顯好于其他典型城市。

??一、全國城鎮(zhèn)化率達(dá)65%，遷徙相關(guān)剛需增長進(jìn)入下行周期

??據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)，2021年中國城鎮(zhèn)化率水平已經(jīng)達(dá)到了64.7%，較2020年上升了0.83個(gè)百分點(diǎn)，在延續(xù)了多年高速增長之后，中國城鎮(zhèn)化率的單年增幅終于回落到了1個(gè)百分點(diǎn)以下。聯(lián)系近年城鎮(zhèn)人口增量變化來看，自2016年后全國城鎮(zhèn)人口年增量即逐年下降，在2019年跌破年增2000萬人的關(guān)口，2021年全國城鎮(zhèn)常住人口增量更是只有1205萬人，較2010-2020年年均城鎮(zhèn)人口增長下降了48%。并且隨著全國城鎮(zhèn)化率水平的進(jìn)一步走高，城鎮(zhèn)人口增長的趨緩還會(huì)持續(xù)深化，與之相關(guān)的遷徙性剛需增量也會(huì)隨之減少。

??參照國際經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國家的城鎮(zhèn)化率位于30%至70%的區(qū)間時(shí)，一般認(rèn)為城鎮(zhèn)化率會(huì)處于較快發(fā)展區(qū)間。為了更好的預(yù)測未來中國城鎮(zhèn)化率的發(fā)展速度，我們使用了各省份2005年以來城鎮(zhèn)化率增速對城鎮(zhèn)化率進(jìn)行擬合，可以看到城鎮(zhèn)化率水平在30%以下時(shí)增長速度較慢，而在30%-50%左右區(qū)間增速最快，平均達(dá)到了年增1.5個(gè)百分點(diǎn)左右，而在城鎮(zhèn)化率接近90%時(shí)，城鎮(zhèn)化率增速已經(jīng)接近0。

??而使用縣級行政區(qū)的六普-七普數(shù)據(jù)進(jìn)行擬合，也可以得到極為相近的結(jié)果：在城鎮(zhèn)化率水平在30%以下時(shí)，城鎮(zhèn)化水平上升速度不斷加快，直至20%-30%時(shí)城鎮(zhèn)化上升速度達(dá)到高點(diǎn)，約為每年增長1.5個(gè)百分點(diǎn)左右，其后城鎮(zhèn)化率上升速度緩慢下滑，在60%-70%時(shí)下降至年增1個(gè)百分點(diǎn)左右。在70%以上時(shí)城鎮(zhèn)化率增速放緩的步伐進(jìn)一步加大，城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%-90%時(shí)，年平均增長僅為0.51個(gè)百分點(diǎn)，每年增長較70%-80%階段下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)之多。

??據(jù)此對未來十年縣級行政區(qū)城鎮(zhèn)人口進(jìn)行估算，就城鎮(zhèn)化率變化推動(dòng)人口增長的口徑來看，未來十年新增城鎮(zhèn)人口約為1.1億人，即城鎮(zhèn)化率上升約8個(gè)百分點(diǎn)，較六普-七普期間下降約47%。其中僅25%位于市轄區(qū)，超過四分之三的城鎮(zhèn)人口增長將由廣大的縣域貢獻(xiàn)，城鎮(zhèn)人口增量空間接近9000萬人。

??二、全國人均住房面積超40㎡，改善需求增長面臨放緩（略）

??三、二線城市城鎮(zhèn)化領(lǐng)先、人均住房面積高位，穩(wěn)定市場更依賴“剛需”蓄水池（略）

??02

??各地待釋放“剛需”規(guī)模分化顯著
東三省多市縣接近“干涸”

??第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國人戶分離人口[1]總量近5億人，較十年前增長了88.5%。遷徙人口規(guī)模大量增加的背后，是全國城鎮(zhèn)化水平的快速提升，以及隨之而來的大量新增住房需求。受房價(jià)水平、限購制度等客觀因素影響，增加的跨市遷徙人口雖不能全部轉(zhuǎn)化為購房者，但這些人所帶來的住房需求總量提升，終究是成為了近十年來住房銷售規(guī)模放量的重要基石，而其中未釋放的租房戶部分，也成為了穩(wěn)定市場波動(dòng)的需求“水庫”。

??[1] 以下簡稱為遷徙人口

??一、全國跨市流動(dòng)約3億人，相關(guān)住房需求達(dá)百億平方米

??在我國近5億人的人戶分離人口中，其中約有3億人為跨市流動(dòng)人口，也是房地產(chǎn)行業(yè)需求研究時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的人群。與市內(nèi)遷徙人口不同，這些跨市流動(dòng)人口實(shí)實(shí)在在地推升了所在城市的住房需求總規(guī)模，成為了住房需求增量的重要支柱。

??1.1市轄區(qū)跨市流動(dòng)人口達(dá)2.3億，占全國跨市流動(dòng)人口78%（略）

??1.2過半跨省流動(dòng)人口流向一二線市轄區(qū)，形成龐大“剛需”流動(dòng)（略）

??1.3核心城市“老郊區(qū)”吸引流動(dòng)人口大規(guī)模遷入，京滬深均有多個(gè)市轄區(qū)遷徙人口超百萬（略）

??二、全國租賃戶規(guī)模超6000萬，大部分住房需求仍將流向商品房市場

??據(jù)七普統(tǒng)計(jì)公報(bào)數(shù)據(jù)，目前我國流動(dòng)人口規(guī)模高達(dá)3.7億，占全國人口總量的26%。龐大的流動(dòng)人口規(guī)模帶來了大量的租賃住房需求，在廣東、浙江、福建等民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，租賃戶更是成為了市轄區(qū)常住居民的重要組成部分。對于這些租賃戶占比較高的區(qū)縣而言，這些租賃戶家庭將在在中長期內(nèi)為這些地區(qū)帶來長期穩(wěn)定的潛在需求支撐。目前保租房建設(shè)規(guī)模雖然快速發(fā)展，“十四五”期間40城目標(biāo)建設(shè)650萬套，但對比全國超6000萬戶的租房戶數(shù)量來看，在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)保租房供給仍將是供不應(yīng)求。因此對于大多數(shù)完成人生“第一桶金”資本積累的租房戶家庭而言，為了子女教育和自身戶口、保險(xiǎn)等生活保障需求，其置業(yè)需求大概率還是會(huì)流向商品房的一二級市場。

??2.1七成租賃戶聚集在市轄區(qū)，家庭戶數(shù)量高達(dá)4600萬戶（略）

??2.2一二線城鎮(zhèn)租賃戶占比高達(dá)31%，成為中長期需求“壓艙石”（略）

??2.3廣東多地租賃戶占比超過半數(shù)，浙江縣域租賃戶占比全國領(lǐng)先（略）

??三、浙江縣市人口遷徙規(guī)模領(lǐng)先，沈陽、哈爾濱部分區(qū)縣剛需蓄水池已近“干涸”

??綜合流動(dòng)人口占比和租賃戶占比兩方面來看，根據(jù)全國跨市人口占比和租賃戶占比進(jìn)行四象限分析，我國縣域行政區(qū)主要可分為四類：

??①“蓄水充裕型”：流動(dòng)人口占比較高，且租賃戶占比同樣處于高位

??這類區(qū)縣最常見于四個(gè)一線城市，如北京的朝陽、海淀，上海的嘉定、松江、青浦，廣州的白云、天河，深圳的寶安、龍崗等，均集聚了大量的流動(dòng)人口，且這些流動(dòng)人口中的大部分群體均沒有完成首次置業(yè)，為一線城市積壓了大量的剛需。在客觀上成為了一線城市住房總量供不應(yīng)求、優(yōu)質(zhì)住房居住價(jià)值不斷攀升的最根本原因，而這也是在2022年的市場逆周期中，一線城市住宅市場表現(xiàn)更為穩(wěn)健的支撐。

??從省份分布角度來看，浙江省表現(xiàn)最為值得關(guān)注，多達(dá)55個(gè)縣級行政區(qū)可歸為此類，占比超過浙江省全部縣級行政區(qū)的六成。在浙江省發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)氛圍下，為了更好的工作機(jī)會(huì)，不僅城市間人口流動(dòng)極為頻繁，區(qū)域內(nèi)人口遷徙也極為常見，導(dǎo)致不少區(qū)縣的租賃戶占比甚至反超跨市流動(dòng)人口占比，典型如金華的義烏市，跨市流動(dòng)人口占比約為58%，但是租賃戶占比卻高達(dá)67%，發(fā)達(dá)的小商品貿(mào)易吸引了大量的相關(guān)從業(yè)人群，也沉淀了大量的無房戶“剛需”。此外杭州余杭，溫州樂清、瑞安，寧波余姚、慈溪，臺州溫嶺等縣級行政區(qū)亦有類似現(xiàn)象出現(xiàn)。

??②“池深水淺型”：流動(dòng)人口占比較高，但流動(dòng)人口置業(yè)率高于全國均值（略）

??③“池淺水滿型”：實(shí)際潛在剛需多小于第二類，且多數(shù)區(qū)縣租賃戶占比“虛高”（略）

??④“池小干涸型”：流動(dòng)人口占比不高，租賃戶占比更低（略）

??四、小結(jié)：剛需存量規(guī)模依舊規(guī)模可觀，全國過半租戶住在一二線

??目前我國租賃戶占比約為全部家庭戶的14%左右，即便扣除掉廉租房/公租房住戶，其中普通租賃房住戶仍可占全部家庭戶的12%，達(dá)到5600萬戶以上，相關(guān)潛在需求達(dá)到45億平方米左右，按5%的規(guī)模推算，大約可為住宅市場提供2.2億平方米左右的需求彈性空間，無房“剛需”仍將是接下來十年地方政府需求側(cè)調(diào)控的有力抓手。就這些租賃戶的分布情況來看，約53%分布在一二線城市，超過半數(shù)，其中一二線市轄區(qū)占比即達(dá)到了31%，大量剛需在此集聚，也成為了一二線主城區(qū)市場中長期保持穩(wěn)定的重要“壓艙石”。

??聯(lián)系流動(dòng)人口指標(biāo)來看，京滬穗深等四個(gè)一線城市表現(xiàn)優(yōu)異，多數(shù)區(qū)縣流動(dòng)人口、租賃戶占比均高于全國平均水平，此外浙江省大部分區(qū)縣存量剛需規(guī)模也較為充沛，市場需求彈性較強(qiáng)。相較而言東三省、河北、山東、江蘇等省份不少區(qū)縣受不同原因影響，均出現(xiàn)了需求彈性較弱的情況，如東三省是人口外流、城鎮(zhèn)化水平也達(dá)到高位，流動(dòng)人口增量有限；而江蘇則是流動(dòng)人口置業(yè)率較高，尤其是在蘇中、蘇北地區(qū)，居民自有房屋比例已經(jīng)達(dá)到高位，市場增量需求更多的依賴于居民住房改善。

??03

??一二線市轄區(qū)租戶增長領(lǐng)先
近郊新城表現(xiàn)尤為突出

??受區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異的影響，六普到七普的10年間，各城市和區(qū)域在人口流動(dòng)方面表現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。就跨市流動(dòng)人口規(guī)模來看，2020年就高達(dá)2.93億人，較2010年高出1.3億元，增幅高達(dá)81%；其中二、三線城市市轄區(qū)成為增長的主力，分別占到跨市流動(dòng)人口總增量的34%和32%。相比之下，同期租賃戶的增幅則僅有38%，明顯慢于流動(dòng)人口增幅，這也就意味著大量遷徙人口已經(jīng)完成了異地置業(yè)。

??一、流動(dòng)人口規(guī)模較十年前增長八成，二三線市轄區(qū)成為增長主力（略）

??二、租賃戶規(guī)模增長明顯低于流動(dòng)人口，大量遷徙人口已完成異地置業(yè)

??高房價(jià)之下，住房問題一直是困擾流動(dòng)人口的頭號難題，相當(dāng)一部分人群選擇租房解決住房問題。2010-2020十年間，全國租賃戶由4591萬戶增至6351萬戶，增幅為38%。這個(gè)增速與流動(dòng)人口增長速度相比，租賃戶增速明顯偏慢。

??細(xì)分來看，區(qū)、縣、縣級市之間存在一些差異，增速呈現(xiàn)區(qū)>縣級市>縣。區(qū)的租賃戶增速最快，高達(dá)40%；市轄縣租賃戶增速最慢，僅有32%，低于平均水平6個(gè)百分點(diǎn)。究其原因，主要是市轄縣房價(jià)水平相對較低，居民自有住房比例相對較高，因而租房需求相對較少。

??分能級城市來看，也呈現(xiàn)出能級城市越高，租賃戶增幅越大的特點(diǎn)。其中，一線城市租賃戶增幅高達(dá)52%，二線城市增幅為43%，三四線城市為29%。究其原因，很大程度上與區(qū)、縣、縣級市差異一致，盡管高能級城市收入水平相對較高，但其房價(jià)水平更高，京、滬兩城房價(jià)收入比更是超過25年，購買力相對較弱，流動(dòng)人口住房自有比例相對較低，相當(dāng)一部分流動(dòng)人口不得不選擇租賃解決住房問題，因此高能級城市租賃戶增幅更為顯著。

??分區(qū)域來看，除金華義烏、珠海香洲、佛山南海、佛山禪城、金華永康、佛山順德等少數(shù)三線城市區(qū)域外，其余租賃戶增幅比較突出的區(qū)域多集中在一二線城市，譬如廣州番禺、杭州余杭、廣州天河、廣州白云、昆明官渡、杭州蕭山、北京昌平、等等，十年間租賃戶增長率均在100%以上，增量十分突出。

??值得注意的是，租賃戶增幅比較突出的多集中在近郊區(qū)域，譬如廣州番禺、杭州余杭等。以杭州余杭區(qū)為例，其租賃戶由2010年的15.5萬戶增至2020年的48.7萬戶，增長量為33.2萬人，增幅高達(dá)215%，成為新一線城市租賃戶增長最顯著的區(qū)域。究其原因，很多程度上要?dú)w功于杭州互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)活力不斷提升，人才和勞動(dòng)力吸引力不斷增強(qiáng)，常住人口規(guī)?？焖僭鲩L，杭州近十年常住人口增長了37%，增量高達(dá)323萬人，無論是增幅，還是增量，在長三角均居于首位；即使放眼全國，近十年人口增量也僅次于深圳、廣州、成都、西安和鄭州等五個(gè)城市。

??杭州的互聯(lián)網(wǎng)人才凈流入率已連續(xù)多年保持我國第一，余杭區(qū)正是杭州互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的主陣地，并且杭州市人才政策持續(xù)加碼，出臺了一系列的人才引進(jìn)和落戶政策，吸引了大批人才，人才招引數(shù)量屢創(chuàng)新高。在此助力下，2021年余杭區(qū)常住人口達(dá)130.9萬人，較七普數(shù)據(jù)增加6.7%，是全市唯一超過5%的地區(qū)，穩(wěn)居全市第一。這些人才在杭就業(yè)，勢必存在居住需求，這無疑進(jìn)一步助推了余杭區(qū)租賃戶的增加。

??三、一線城市剛需規(guī)模持續(xù)攀升，三四線縣市新增流動(dòng)人口置業(yè)率更高（略）

??四、小結(jié)：一二線市轄區(qū)租房戶增速領(lǐng)跑，助力剛需持續(xù)增長

??總的來看，受高房價(jià)、高成本等因素的影響，一二線城市流動(dòng)人口增速逐漸變緩，但同時(shí)受高房價(jià)的原因，高能級城市流動(dòng)人口置業(yè)率相對偏低，租賃率處于相對高位，七普數(shù)據(jù)顯示，一二線市轄區(qū)租房戶比例高達(dá)三成，租賃戶增幅也領(lǐng)跑三四線城市。與此同時(shí)，大量的外來人口尤其是高端人才流入給城市帶來潛在置業(yè)需求，尤其是核心一線城市，醫(yī)療、教育等配套相對領(lǐng)先，租房人群的購房需求也更為迫切，為一線城市帶來了大量高質(zhì)量的購房客戶，成為中長期剛需的有力支撐。

??04

??總結(jié)：待釋放“剛需”仍將是
大中城市抗風(fēng)險(xiǎn)壓艙石

??一、全國遷徙人口約四成租房居住，積壓剛需規(guī)模約45億平方米

??在業(yè)內(nèi)常見的需求規(guī)模研究體系中，將流動(dòng)人口視為剛需購房群體的重要基數(shù)，甚至將流動(dòng)人口規(guī)模等同于潛在剛需規(guī)模，但實(shí)際上全國租房戶占比遠(yuǎn)低于流動(dòng)人口占比，很大一部分的流動(dòng)人口已經(jīng)完成了首次置業(yè)。據(jù)七普縣級統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前全國遷徙人口約為4.8億人，占全部人口總量比例約為34%，但在家庭戶住房來源統(tǒng)計(jì)中，僅有14%為租賃戶，這意味著遷徙人口中最少有60%的家庭已經(jīng)擁有了自有住房，再進(jìn)一步扣除掉廉租房/公租房住戶，按普通租賃戶規(guī)模對“無房”剛需進(jìn)行修正，目前全國積壓剛需規(guī)模大約為45億平方米左右，雖然遠(yuǎn)小于按遷徙人口規(guī)模計(jì)算的需求總量，按5%的規(guī)模推算，大約可為住宅市場提供2.2億平方米左右的需求彈性空間，無房“剛需”仍將是接下來十年地方政府需求側(cè)調(diào)控的有力抓手。

??進(jìn)一步從縣級行政區(qū)的細(xì)化視角來看也是如此，絕大多數(shù)區(qū)縣的租住人口都明顯小于跨市流動(dòng)人口。在全國近3000個(gè)縣級行政單位中，74%的縣級行政區(qū)租房家庭人口數(shù)量少于流動(dòng)人口，這些縣級行政區(qū)常住人口總量約為10.6億，租賃戶約1.64億，占全部租賃人口的87%；更有36%的縣級行政區(qū)租房家庭人口數(shù)量不到流動(dòng)人口的一半，常住人口總量約為4.6億，租賃戶約3900萬，占全部租賃人口的21%。

??典型如烏魯木齊縣、沈陽于洪區(qū)、武漢東西湖區(qū)等，作為吸納流動(dòng)人口遷入的城市發(fā)展極，雖然不少流動(dòng)人口仍未轉(zhuǎn)換為當(dāng)?shù)貞艏?，但已?jīng)在當(dāng)?shù)赝瓿闪耸状沃脴I(yè)，住進(jìn)了自有住房，這些地區(qū)跨市流動(dòng)人口占比均超過50%，租賃戶占比均在20%以下。至于租賃戶占比反超跨市流動(dòng)人口的區(qū)縣，則主要分為兩類，一類是西藏、青海等西部省份的縣市，如日喀則的崗巴縣、山南的瓊結(jié)縣等，這類地區(qū)大多地廣人稀，商品房市場發(fā)展相對滯后，公租房仍是本地居民住房來源的主要組成部分；另一類是東部發(fā)達(dá)省份的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，如金華義烏、麗水慶元等，發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)催生了大量個(gè)體商戶的創(chuàng)業(yè)和就業(yè)機(jī)會(huì)，帶來了大量區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口的租住需求，導(dǎo)致租賃戶占比得以反超跨市流動(dòng)人口。

??二、京滬穗深“稟實(shí)”而無憂，重慶、鄭州、武漢面臨需求缺口挑戰(zhàn)（略）

??三、三線城市遷徙人口中租房戶不到1/4，需求彈性缺失下波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)更甚（略）

??四、一線“老郊區(qū)”需求前景遙領(lǐng)先，義烏、慈溪等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣亦表現(xiàn)搶眼

??進(jìn)一步下沉到縣域尺度，結(jié)合研究中心前期對增量需求的研究結(jié)論來看，可見“剛需”蓄水池和增量需求處于前列的大多是高能級城市的市轄區(qū)，綜合雙指標(biāo)TOP20的29個(gè)區(qū)縣所屬地級市來看，京滬穗深均有4個(gè)市轄區(qū)入榜，占比超過一半。其中浦東新區(qū)年增量需求更是接近400萬平方米，“剛需”蓄水池也超過6000萬平方米，仍是中國區(qū)縣尺度下規(guī)模最大、安全邊際達(dá)到最高標(biāo)準(zhǔn)的“需求巨輪”，而廣東白云、深圳龍崗、寶安憑借更大的“剛需”蓄水池規(guī)模，則擁有更強(qiáng)的需求彈性，在行業(yè)周期波動(dòng)中也有著更大的政策調(diào)控空間。此外杭州的蕭山、余杭，以及佛山的順德、南海亦位居雙榜TOP20，在市內(nèi)需求“雙極”支撐下，未來杭州、佛山的住房銷售規(guī)模仍有望保持穩(wěn)定。

??四線城市中，義烏、慈溪表現(xiàn)搶眼，兩地均是浙江省的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，城鎮(zhèn)化水平雖處于高位，但住房改善需求依舊旺盛。其中義烏人均住房面積更是不到30㎡，房價(jià)、地價(jià)也反超金華市區(qū)，并且“剛需”蓄水池和增量需求規(guī)模相對平衡，近期雖因?yàn)楣┙o側(cè)大規(guī)模放量和行業(yè)周期起伏造成了一定市場波動(dòng)，但中長期需求發(fā)展依然有望保持穩(wěn)健。

??此外值得關(guān)注的是，棗莊滕州市、宿遷沐陽縣雖然增量需求躋身全國TOP20，但是兩地對外人口吸納能力嚴(yán)重不足，跨市流動(dòng)人口僅占總?cè)丝诘?%左右，受此影響，租賃戶規(guī)模僅占全部家庭戶的4%左右，“剛需”蓄水池幾近干涸。結(jié)合樓市銷售規(guī)模指標(biāo)來看，兩地均處于透支式放量階段，2021年滕州、沐陽住宅銷售面積分別高達(dá)170、210平方米，均高于需求的增量預(yù)測值，人均購房面積也都高于1平方米。增量需求的透支式入場之下，缺乏需求彈性的滕州和沐陽未來或面臨更加深度的周期性調(diào)整。