[克而瑞]盤點(diǎn)32城“保交付”戰(zhàn)果，優(yōu)先紓困銷售過半項(xiàng)目刻不容緩

??停工項(xiàng)目越快解決，越有利于抑制消極情緒的蔓延，鞏固市場信心，從而穩(wěn)住后續(xù)銷售。

??◎  作者 / 楊科偉 俞倩倩

??去年7月，多地爆發(fā)停工斷貸事件，致使購房者置業(yè)信心再度受挫，樓市復(fù)蘇進(jìn)程被打斷，為此，中央到地方出臺一系列“保交樓”舉措。層層利好加持之下，年末我們對32個(gè)典型城市290個(gè)前期停工項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，尚有126個(gè)項(xiàng)目（占比43%）處于停工狀態(tài)，保交樓的任務(wù)依舊是“道阻且長”。

??32城近半數(shù)126個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)停工
二線漢鄭昆等超3萬套

??從7月11日開始，從中央到地方陸續(xù)出臺各類“保交樓”金融措施， 據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，截止2022年12月31日，32個(gè)典型城市重點(diǎn)監(jiān)測的290個(gè)項(xiàng)目中，126個(gè)項(xiàng)目仍處于停工狀態(tài)，16個(gè)項(xiàng)目間歇式、小范圍復(fù)工，二者累計(jì)占比接近50%。真正全面復(fù)工項(xiàng)目僅62個(gè)，占總量21%。

??值得關(guān)注的是，32個(gè)典型城市停工項(xiàng)目所涉及的尚未交付總建面達(dá)到了4532萬平方米，尚未交付總套數(shù)407956套。

??分能級來看，二線占比近8成，停工項(xiàng)目套數(shù)達(dá)307819套，總建面達(dá)3567萬平，因購房者按揭比重較高，銷售和房價(jià)下行壓力更大。三四線一次性付款占比較高，因而整體停工項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)不及二線城市。

??分區(qū)域來看，中西部城市諸如武漢、西安、鄭州、昆明等停工項(xiàng)目所涉尚未交付套數(shù)均在3萬套以上；其他諸如漳州、淮安、鹽城等停工項(xiàng)目所涉尚未交付總建面也達(dá)到了100萬平方米以上。

??聚焦到單個(gè)城市，鄭州、昆明因政策起步較早、或因政策紓困力度較大，目前多數(shù)項(xiàng)目均處于部分復(fù)工和全面復(fù)工狀態(tài)，鄭州復(fù)工項(xiàng)目占比接近9成。與之形成對比的當(dāng)屬武漢、西安，據(jù)CRIC調(diào)研，目前均有10個(gè)以上項(xiàng)目處于繼續(xù)停工狀態(tài)，西安尚有8個(gè)項(xiàng)目為間歇式、小范圍復(fù)工，距離竣工交付仍有較長時(shí)間。

??專項(xiàng)基金支持模式最普遍
引入地方國企和金融機(jī)構(gòu)盤活

??回顧7月以來中央到地方的保交樓舉措，早在7月28日，中央政治局會議便強(qiáng)調(diào)要“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，這是保交樓首次被寫入政治局會議文件。而后8月、11月中央相繼推出2000億專項(xiàng)借款和2000億再貸款，為保交樓提供資金支持。

??地方層面，鄭州、昆明、深圳等多地已有盤活停工項(xiàng)目落地。鄭州9月開啟大干30天保交樓行動，政府推出組合拳：一，申請專項(xiàng)借款，鄭州住房保障系統(tǒng)已獲得首批70億元專項(xiàng)借款資金支持，并得以足額撥付至具體項(xiàng)目的政府監(jiān)管賬戶;二，地方銀行配資，鄭州銀行專項(xiàng)借款配資投放約18億元,爭取中原銀行“保交樓”專項(xiàng)貸款授信額度50.1億元，撥付平臺公司32.6億元。三，企業(yè)自救，企業(yè)通過處置未開發(fā)土地、在建項(xiàng)目和資產(chǎn)、公司股權(quán)等方式瘦身自救，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過瘦身自籌資金125億元，涉及78個(gè)項(xiàng)目。

??從具體模式看，實(shí)施“統(tǒng)貸統(tǒng)還、政府回購、項(xiàng)目并購、破產(chǎn)重組”及設(shè)立地產(chǎn)紓困基金的“4+1”模式。目前以統(tǒng)貸統(tǒng)還模式為主，政府信用擔(dān)保借款，不足部分，政府找銀行融資，統(tǒng)一借貸，統(tǒng)一償還。據(jù)官方數(shù)據(jù)顯示，9月6日-10月6日鄭州全市已排查出的147個(gè)已售停工、半停工商品住宅項(xiàng)目中，有145個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全面、實(shí)質(zhì)性復(fù)工。而據(jù)CRIC調(diào)研，情況也與官方公布數(shù)據(jù)結(jié)論大體相仿，獲取紓困資金的項(xiàng)目，大部分已實(shí)質(zhì)性復(fù)工，重新開工項(xiàng)目占比接近9成。

??目前來看，成立紓困基金是多數(shù)城市針對當(dāng)前停工項(xiàng)目較為普遍的模式，湖北省資管也與浙商資管聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，加大對全省不良資產(chǎn)的收購、處置力度。而紓困基金的確能夠提供債券、并購等多種方式，操作和信貸求助、收并購相比更為靈活，可以有效保護(hù)賣出人，因而得到了較為廣泛對的應(yīng)用。

??此外，其他城市還采取協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機(jī)構(gòu)來盤活項(xiàng)目。譬如恒大位于深圳的4個(gè)項(xiàng)目引入了深圳國資委旗下的龍崗安城投為合作方助力“保交付”。再如位于昆明的佳兆業(yè)城市廣場，則引入中鐵諾德成為該項(xiàng)目代建商等。

??從目前落地情況看，的確取得了階段性成果，譬如鄭州多數(shù)項(xiàng)目處于部分復(fù)工狀態(tài)，但是值得引起高度關(guān)注的是，目前在紓困項(xiàng)目和紓困企業(yè)的過程中也暴露出一些問題：一方面僅有爆雷企業(yè)才能申請紓困基金用于保交付，未爆雷房企并不在紓困之列。另一方面，無論是紓困資金，還是風(fēng)險(xiǎn)處置專班，原則都是“救項(xiàng)目不救企業(yè)”，且要求項(xiàng)目債務(wù)“新老劃斷”，實(shí)則無法改善企業(yè)流動性，這也倒逼部分規(guī)模房企不得已加入“躺平”行列。

??紓困資金應(yīng)優(yōu)先幫扶銷售過半項(xiàng)目
去化欠佳類可以暫緩

??為了更好解決這類亂象，短期建議針對不同項(xiàng)目當(dāng)前的工期進(jìn)度、責(zé)任主體展開針對性措施：

??一是銷售進(jìn)度已超過50%，開發(fā)商因監(jiān)管過嚴(yán)導(dǎo)致其監(jiān)管賬戶中的資金被占用，無法順利支付工程款的項(xiàng)目，針對這些項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)適度松綁預(yù)售資金監(jiān)管，保證已售房源的按揭貸款全部發(fā)放，從而優(yōu)先支付工程款，確保工程的正常運(yùn)行，與此同時(shí)加速其預(yù)售證審批進(jìn)度，允許開發(fā)商繼續(xù)賣房，以賣房的房款優(yōu)先支付工程款，從而促進(jìn)其自身形成良性循環(huán)。

??二是銷售進(jìn)度過半，開發(fā)商因違約、爆雷等原因已無力承擔(dān)后續(xù)工程費(fèi)用，因而導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)入停工階段。這是紓困資金應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)支持和扶助的對象。這類項(xiàng)目涉及購房者較多，若不妥善解決，后續(xù)可能引發(fā)購房者斷貸、銀行壞賬、政府民生等一系列連鎖的負(fù)面效應(yīng)。主要紓困模式大體可以分為以下幾類：

??（1）專項(xiàng)借款模式，由銀行發(fā)起一筆低息或無息的項(xiàng)目貸款或是專項(xiàng)紓困貸款。這筆貸款主要用于工程完工款項(xiàng)，金額并不會太高，以一個(gè)體量為10萬平方米的小區(qū)為例，從預(yù)售到完工基本建安費(fèi)用僅需1億元就可以保證項(xiàng)目的順利完工，這筆?？钪饕秦?fù)責(zé)企業(yè)從工程節(jié)點(diǎn)開始到完工的款項(xiàng)，并非用于支付企業(yè)前期拖欠各方主體的應(yīng)付款。

??同時(shí)，政府主體也應(yīng)當(dāng)出臺輔助性政策支持項(xiàng)目的順利完工，中央適度貼息給銀行，而地方政府則可給予一些稅費(fèi)減免類的支持，譬如政府在預(yù)收稅款中的所得稅可以作為紓困之用。

??（2）類似于鄭州紓困基金模式，撬動社會各界力量資金，有效注入房地產(chǎn)項(xiàng)目，盤活項(xiàng)目的流動性，主要的資金來源有政府，央企、地方資產(chǎn)管理公司，地方國有企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)等等?？梢赃x擇凈資產(chǎn)較高，救助風(fēng)險(xiǎn)相對較低，容易盤活容易獲得收益的項(xiàng)目。

??（3）巧妙利用第二支箭，鼓勵債權(quán)收購和對企業(yè)發(fā)債進(jìn)行相應(yīng)的政策支持。對于近期部分民企獲得中債信增公司支持的的債券融資,比如儲架式注冊發(fā)行要保證其落地的可能，適度增加涉房融資的審批總量，不在獲得額度和具體發(fā)行之間設(shè)置關(guān)卡。

??（4）合理運(yùn)用第三支箭，對于部分企業(yè)允許股權(quán)轉(zhuǎn)讓和鼓勵股權(quán)融資。政府或是第三方資管公司牽頭，促成企業(yè)間收并購。股權(quán)融資則包括恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用等。

??三是針對目前尚處于開工初期，銷售進(jìn)度不足10%且所處城市樓市行情較為慘淡的項(xiàng)目，強(qiáng)行開工意義不大，建議在風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)允許購房者退房，以開發(fā)商當(dāng)前資金監(jiān)管賬戶中的資金支付退房成本，以達(dá)到及時(shí)止損的目的。

??若開發(fā)商無足夠充裕的資金支付退房款，地方政府可依據(jù)自身實(shí)際情況，轉(zhuǎn)變出險(xiǎn)的企業(yè)（項(xiàng)目）的資產(chǎn)的性質(zhì)、用途等屬性，緩解企業(yè)流動性壓力。主要有棚改、保障性住房（人才公寓、安置房等）、土地回收等模式。若實(shí)在無變通方法，也可選擇暫且擱置，等待日后逐步化解。

??停工項(xiàng)目越快解決，越有利于抑制消極情緒的蔓延，鞏固市場信心，從而穩(wěn)住后續(xù)銷售。事實(shí)上，經(jīng)歷了2022年的深度調(diào)整，當(dāng)下政策重點(diǎn)還是應(yīng)當(dāng)穩(wěn)市場，保住市場主體的同時(shí)增強(qiáng)市場信心，避免持續(xù)下滑行情，只要當(dāng)前市場能夠穩(wěn)住，后期輔助一些實(shí)質(zhì)性利好政策，壓縮供給并累積需求，以時(shí)間換空間，房地產(chǎn)行業(yè)還是會迎來穩(wěn)步修復(fù)和高質(zhì)量發(fā)展階段。