行業(yè)透視 |? 房企商票逾期快速增加勢頭得到遏制

??近日上海票交所公布的《截至2022年12月31日的持續(xù)逾期名單》顯示，存在商票逾期現(xiàn)象的房地產(chǎn)項目公司數(shù)量從11月的3300個增至12月的3322個，環(huán)比增長0.67%，環(huán)比增速較上月減少1pct，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比減少1pct至68%，近2月商票逾期現(xiàn)象稍顯改善。

??11-12月房企商票逾期有所緩解

??TOP11-50是商票大面積暴雷主力

??從商票逾期存量來看，據(jù)CRIC監(jiān)測12月商票逾期名單中房地產(chǎn)項目公司數(shù)量高達(dá)3322個，存在商票逾期現(xiàn)象的房企集團(tuán)主體數(shù)量從11月的297家升至12月的312家，基本延續(xù)了前期增長趨勢，銷售低迷和各方信心不足使得房企主體流動性壓力仍舊持續(xù)。

??從312家發(fā)生商票逾期的房企集團(tuán)開發(fā)商的規(guī)模梯隊來看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200、TOP200+梯隊中分別有2家、10家、9家、12家、23家和256家房企出現(xiàn)商票逾期現(xiàn)象。本月TOP200逾期房企數(shù)量基本維持前期水平，TOP11-30、TOP101-200發(fā)生逾期數(shù)量分別環(huán)比增長2家和1家，但均已還清，月末逾期余額清零，可能緣于系統(tǒng)或者結(jié)算等客觀因素導(dǎo)致技術(shù)性逾期，對信用的負(fù)面影響相對較少，而其余梯隊房企逾期數(shù)量與前期持平，多數(shù)是已出險房企。

??12月TOP50梯隊的21家逾期房企主體共涉及旗下2223個項目公司發(fā)生商票未支付（11月：2217個），環(huán)比增速持續(xù)降至0.27%，是6月以來環(huán)比增速最小月份，占到票交所披露的所有逾期項目公司的66.9%，規(guī)模房企商票延續(xù)了前期集中逾期態(tài)勢但逾期規(guī)模增長較前期有所下降。

??本月商票逾期項目公司數(shù)量超100個的房企集團(tuán)數(shù)量維持上月的6家，全是已出險房企，發(fā)生商票逾期的項目公司合計1793個，占到全部規(guī)模的54%，是商票信用風(fēng)險大面積暴雷的主力。當(dāng)前購房者、金融機構(gòu)以及上游供應(yīng)商對已出險房企交付、還款還債信心降至“冰點”的情況下，出險房企資產(chǎn)負(fù)債表延續(xù)惡化趨勢，信用鏈條承受巨大挑戰(zhàn)，很難根本扭轉(zhuǎn)流動性困難局面。以上6家房企主體中4家屬于TOP11-30梯隊、1家TOP31-50、1家TOP51-100。

??受此影響，從梯隊表現(xiàn)來看，TOP11-50是商票信用風(fēng)險集中暴露的梯隊，8-9月攀升幅度最顯著的階段緣于恒大商票逾期蔓延導(dǎo)致，進(jìn)入10月后整體變化趨勢趨于平緩。

??新增商票逾期呈下滑趨勢

　　未出險房企短期流動性得到緩解

??從商票逾期增量來看，新增逾期房企數(shù)量從8月以來逐月下滑，進(jìn)入11月以后新增商票逾期數(shù)量開始穩(wěn)定，12月較上月新增逾期項目公司229個，環(huán)比減少2.1%；11月發(fā)生逾期但12月實現(xiàn)逾期余額清零的項目公司有207個，因此12月環(huán)比凈增加22個商票逾期的項目公司，較上月減少32個，近2月商票逾期凈增長明顯改善。

??近階段房企商票逾期主體和規(guī)模均有所放緩，可能緣于11月以來政策轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬软椖俊⒕确科蟛⒋妗?，集中出臺多項房企融資松綁政策，未出險房企短期流動性得到緩解，使得商票逾期快速增長趨勢被打斷。2022年12月100家典型房企的融資總量1018億元，環(huán)比增加84.7%，同比增加33.4%，年內(nèi)首次單月融資規(guī)模突破千億。從流動性受益主體來看，央國企發(fā)行規(guī)模顯著高于尚未出險的民營房企，而民營房企中只有龍湖、新城、美的置業(yè)、新希望地產(chǎn)和金輝等成功發(fā)行債券，而出險房企債務(wù)規(guī)模高，尋求再融資難度很大，無法獲益來改變其流動性困局。當(dāng)前出險房企信用風(fēng)險處置的重點還是在于化解存量項目爛尾風(fēng)險，以及給予存量融資展期支持。

??整體而言，多重房地產(chǎn)融資松綁政策落地，根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示未出險房企短期流動性得到稍許緩解，而11-12月房企商票逾期現(xiàn)象也呈現(xiàn)趨緩態(tài)勢。但從長期來看，融資環(huán)境的修復(fù)只能階段性改善房企流動性風(fēng)險，制約房地產(chǎn)的根本原因在于信用危機下各方信心受損以及居民購房意愿萎靡，兩個因素相互制約尤其是后者政策很難扭轉(zhuǎn)客觀趨勢。