房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的住房資產(chǎn)增值情況簡(jiǎn)析

??住房作為一種既具有消費(fèi)屬性又具有投資屬性的特殊商品，房?jī)r(jià)的不斷上漲對(duì)于持有不同住房群體也產(chǎn)生了巨大的財(cái)富差異。一類人群是無(wú)房者，選擇租賃住房；第二類是擁有一套住房，滿足自住需求的群體；第三類多套住房持有者。擁有不同住房人群，在住房資產(chǎn)增值上有三個(gè)影響因素，一是房屋增值收益，二是租賃房屋支出/收益，三是房屋貸款利息支出。

??為了更為直觀的體現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的資產(chǎn)增值差異影響，我們通過(guò)建立模型對(duì)持有不同住房套數(shù)的居民進(jìn)行分析。我們以不同時(shí)間分別作為購(gòu)房節(jié)點(diǎn)，到2021年末，在各層級(jí)代表城市持有不同套數(shù)住房產(chǎn)生的資產(chǎn)差異。根據(jù)持有住房套數(shù)劃分四類，對(duì)應(yīng)不同收支情況。

??指標(biāo)選取說(shuō)明：

??①面積確定：設(shè)定每套房屋面積為100平方米。

??②區(qū)域選?。喝珖?guó)、一線城市深圳、二線城市杭州、三四線城市惠州。

??③ 房?jī)r(jià)及租金：房?jī)r(jià)為該區(qū)域當(dāng)年平均房?jī)r(jià)；全國(guó)租金為當(dāng)年房屋租金中位數(shù)，城市租金為當(dāng)年平均價(jià)。

??④ 時(shí)間節(jié)點(diǎn)：選取2006年末，2012年末、2016年末、2020年末分別作為購(gòu)房時(shí)點(diǎn)，到2021年末（因?yàn)椴煌鞘袛?shù)據(jù)收集情況不一，暫定最早時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2006年）。

??⑤ 房貸總利息：因?yàn)椴煌鞘惺赘侗壤百J款利率不盡一致，模型中我們統(tǒng)一設(shè)定首套房屋貸款額度為房屋總價(jià)的70%，二套為60%，三套為30%；貸款時(shí)長(zhǎng)為20年，240個(gè)月；貸款利率為購(gòu)房當(dāng)年央行公布五年期利率；按等額本息法計(jì)算每年支付利息金額。

??⑥ 數(shù)據(jù)來(lái)源：全國(guó)平均房?jī)r(jià)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)計(jì)算，城市房?jī)r(jià)來(lái)自CRIC，城市租金價(jià)格來(lái)自中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，貸款利率來(lái)自中國(guó)人民銀行。

　　我們對(duì)不同層級(jí)城市，在2006年、2012年、2016年、2020年持有不同住房套數(shù)，測(cè)算到2021年資產(chǎn)增值情況，得出下表：

??案例說(shuō)明：

??按全國(guó)平均水平測(cè)算，A某在2006年未購(gòu)房情況下，至2021年將支付31.89萬(wàn)元租金；

??A某在2006年以單價(jià)3119元/平方米購(gòu)買一套100平方米商品住房，總價(jià)311900元，其中總價(jià)70%貸款，采取等額本息方法還款。到2021年房屋銷售單價(jià)為10396元/平方米，總價(jià)1039600元。利息支付15年，共計(jì)180個(gè)月，支付利息總額149899元，償還本金100892元。租房收入或支出為0元。住房資產(chǎn)增加值=資產(chǎn)增值總額-利息支付總額+租房支出/收入=（1039600-311900）– 149899 + 0=577770元。到2021年住房資產(chǎn)增加值約57.78萬(wàn)元；

??A某在2006年購(gòu)買兩套住房，一套自住，一套用于租賃，到2021年住房資產(chǎn)增加值約153.86萬(wàn)元；

??A某在2006年購(gòu)買三套住房，一套自住，兩套用于租賃，到2021年住房資產(chǎn)增加值約283.98萬(wàn)元。

??綜合以上情況分析模型表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：

??1、在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的過(guò)程中，不同層級(jí)城市持有住房的人群總體上有資產(chǎn)增值收益，不持有住房不能享受增值收益并有額外的租房支出。持有的套數(shù)越多，住房資產(chǎn)增值越多。這一點(diǎn)在各區(qū)域在不同時(shí)間點(diǎn)購(gòu)買住房均表現(xiàn)一致。同時(shí)多套房持有者，整體表現(xiàn)第三套增值高于第二套，第二套增值高于第一套；主要差異在首付比例上，所以購(gòu)買時(shí)前期資金投入越高，住房資產(chǎn)增值越多。

??2、漲幅相同的情況下，房?jī)r(jià)越高，住房資產(chǎn)增值越多。以2006年在不同層級(jí)城市購(gòu)買一套住房對(duì)比，杭州和全國(guó)在房?jī)r(jià)漲幅上相近，但在杭州購(gòu)買的住房增值要高于全國(guó)。

??3、房?jī)r(jià)漲幅越高，住房資產(chǎn)增值越多。這一點(diǎn)從全國(guó)平均水平上體現(xiàn)的非常明顯，購(gòu)房時(shí)間越早，房?jī)r(jià)相對(duì)漲幅越高。深圳在2006年及2012年購(gòu)房的也是如此，到了2016年深圳房?jī)r(jià)已居高不下，其漲幅空間有限，住房資產(chǎn)價(jià)值也產(chǎn)生波動(dòng)。而惠州則為2006年購(gòu)買的住房漲幅不及2012年，所以如果在2021年將住房資產(chǎn)變現(xiàn)，那么2006年購(gòu)買的住房增值也相應(yīng)更低。

??當(dāng)房?jī)r(jià)達(dá)到一定水平后，資產(chǎn)增值將不能覆蓋持有成本。2016年，深圳住房銷售均價(jià)5.38萬(wàn)元/平方米，以此房?jī)r(jià)持有一套住房到2021年，房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生的資產(chǎn)增值為78.4萬(wàn)元，但是持有利息成本達(dá)到85萬(wàn)元。因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅空間有限，房?jī)r(jià)上漲的部分不足覆蓋資金成本（按揭貸款利息），增值部分為負(fù)。2020年，深圳住房銷售均價(jià)5.50萬(wàn)元/平方米，到2021年扣除資金成本后增值約49萬(wàn)元。同時(shí)在未來(lái)繼續(xù)持有的過(guò)程中，房?jī)r(jià)下降或不再繼續(xù)上漲，增值收益和持有成本之間的差距將越來(lái)越越大。

??4、居民家庭因持有不同套住房產(chǎn)生的財(cái)富差距的來(lái)源有兩個(gè)，一個(gè)是房?jī)r(jià)上漲的增值部分，一個(gè)是租金支出/收入。從全國(guó)平均水平看，購(gòu)買兩套及三套住房的增加值中租金收入占比在20%—25%之間。到房?jī)r(jià)較高的區(qū)域，在深圳購(gòu)買兩套及三套住房的增加值中租金收入占比在9.5%—11.5%之間，杭州為16.5%—18.5%之間。房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的增值部分是產(chǎn)生差距的主要因素。