房地產(chǎn)市場(chǎng)再遇“寒流”，投資、新開工、銷售跌幅連續(xù)擴(kuò)大——2023年1-5月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)

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??商品房銷售市場(chǎng)恢復(fù)放緩

??1—5月，商品房銷售面積46440萬平方米，按可比口徑計(jì)算同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.3%。商品房銷售額49787億元，按可比口徑計(jì)算同比增長(zhǎng)8.4%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)11.9%。

??1-5月新建商品房銷售市場(chǎng)走勢(shì)保持穩(wěn)定，銷售面積和金額漲跌幅小幅波動(dòng)，整體處于緩慢恢復(fù)區(qū)間。當(dāng)前居民消費(fèi)信心和購(gòu)房意愿不強(qiáng)，就業(yè)和收入上的疲弱情況增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上行缺乏支撐力，還需進(jìn)一步穩(wěn)固。

??5月，房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，重點(diǎn)聚焦做好保交樓、防風(fēng)險(xiǎn)等各項(xiàng)工作。地方政府積極支持剛性和改善性住房需求，主要以三四線城市為主，對(duì)市場(chǎng)提振作用有限。我們認(rèn)為部分重點(diǎn)城市政策仍有調(diào)整空間，需要對(duì)市場(chǎng)高熱時(shí)期執(zhí)行的嚴(yán)格“限購(gòu)”“限貸”“限售”等政策進(jìn)行糾偏。4—5月以來，多個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低于預(yù)期，市場(chǎng)信心有所轉(zhuǎn)弱，需要產(chǎn)業(yè)、收入分配、財(cái)政等宏觀政策協(xié)同發(fā)力，提振市場(chǎng)主體信心，激發(fā)投資和消費(fèi)需求。

??三年疫情之后的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨前所未有的困難局面，行業(yè)規(guī)模觸頂回落，且下降趨勢(shì)還有所鞏固和強(qiáng)化；開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)集體債務(wù)違約，中短期無法恢復(fù)信用，長(zhǎng)期看大部分企業(yè)要消亡；消費(fèi)者出現(xiàn)穩(wěn)定的觀望態(tài)度，這是有別于過去那種“持幣待購(gòu)式的策略性觀望”，而是認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不再具有普遍的投資價(jià)值，準(zhǔn)備徹底離場(chǎng)的旁觀與凝視。

??在這樣的背景下，現(xiàn)在業(yè)界又一次討論是否要救市，包括取消限購(gòu)的話題。與其關(guān)注限購(gòu)本身，我們更應(yīng)看到房?jī)r(jià)以及房?jī)r(jià)波動(dòng)背后的財(cái)富分配差距問題。房?jī)r(jià)上漲過快這一“頑疾”已經(jīng)困擾了國(guó)人接近二十年，幾乎貫穿了房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的全過程。與其說房?jī)r(jià)上漲是“頑疾”，不如說是房地產(chǎn)上升周期中社會(huì)必然面臨的困局。而如果行業(yè)確認(rèn)進(jìn)入下行周期，房?jī)r(jià)開始走下坡路，是不是所有問題就迎刃而解了，恐怕也不能如此“二極管”思維。房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，價(jià)值劇烈縮水，同樣會(huì)帶來嚴(yán)重的社會(huì)問題。如何應(yīng)對(duì)這個(gè)局面，在相當(dāng)程度上考驗(yàn)著包括市場(chǎng)管理者、參與者在內(nèi)的各方主體。

??單月數(shù)據(jù)來看，在積壓需求基本釋放后購(gòu)房者觀望情緒加重，新房銷售境況不佳，4月行情轉(zhuǎn)淡，5月未出現(xiàn)明顯提升，持續(xù)回升動(dòng)力不足。同比數(shù)據(jù)持續(xù)下行，跌幅較上月明顯擴(kuò)大，按可比口徑計(jì)算得出5月銷售面積同比減少3.0%。

??分類物業(yè)銷售看，商品住宅市場(chǎng)保持向好勢(shì)頭，銷售面積同比漲幅較上月略有收窄；辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)持續(xù)下降，跌幅有不同程度擴(kuò)大，辦公樓波動(dòng)更為明顯。

??從各地區(qū)銷售情況看，東部、和東北地區(qū)市場(chǎng)保持增長(zhǎng)，漲幅較上月有所收窄，東北地區(qū)調(diào)整明顯；中部和西部地區(qū)較為穩(wěn)定，銷售面積跌幅略有擴(kuò)大。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國(guó)比重分別為44.1%、60.9%，份額分別比上月提升1.2個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

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??房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大

??1—5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，按可比口徑計(jì)算同比下降7.2%；其中，住宅投資34809億元，下降6.4%。

??1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資跌幅擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，整體投資持續(xù)低迷。從土地市場(chǎng)“點(diǎn)狀回暖”的格局可以看出，企業(yè)仍聚焦在核心城市，更多房企放棄規(guī)模擴(kuò)張，選擇收縮戰(zhàn)略布局、聚焦核心城市的投資策略，部分民營(yíng)企業(yè)的投資積極性有所回升，但投資主體仍是央國(guó)企。企業(yè)對(duì)城市的投資偏好將導(dǎo)致部分低能級(jí)城市房地產(chǎn)投資下行局面難以扭轉(zhuǎn)。

??月度數(shù)據(jù)方面，5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10187億元，較上月增加6.8%，按可比口徑計(jì)算同比減少10.5%，單月走勢(shì)仍持續(xù)下行，在行業(yè)深度調(diào)整和融資并未明顯改善下，開發(fā)企業(yè)投資信心、投資能力恢復(fù)尚需時(shí)日。

??從物業(yè)類別投資上看，全國(guó)投資跌幅擴(kuò)大主要受住宅投資影響，跌幅較上月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)，占總投資比重與上月持平，為76.2%。辦公樓投資持續(xù)改善，本月跌幅再收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資同比繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，東北和西部地區(qū)跌幅最為明顯，中部地區(qū)較上月有所改善，跌幅收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。開發(fā)企業(yè)繼續(xù)加大在東部地區(qū)的投資，占總投資比重為59.8%，較上月提升0.5個(gè)百分點(diǎn)。

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??房屋新開工面積下滑趨勢(shì)不改

??1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積39723萬平方米，同比下降22.6%。其中，住宅新開工面積29010萬平方米，下降22.9%。

??1-5月，全國(guó)商品房新開工面積同比跌幅繼續(xù)下行，5月新開工規(guī)模8503萬平方米，同比仍保持較大跌幅。與新開工走勢(shì)相反，房屋竣工面積同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，“保交付”仍是各地方政府穩(wěn)步推進(jìn)的重要舉措。由于市場(chǎng)行情分化，房企新開工進(jìn)度也呈分化趨勢(shì)，熱點(diǎn)城市或區(qū)域的項(xiàng)目推進(jìn)較快。但房企受制于資金壓力和新增土儲(chǔ)規(guī)模下降，新開工規(guī)模整體下滑趨勢(shì)不改。

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??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)

??1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金55958億元，同比下降6.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款7175億元，下降10.5%；利用外資13億元，下降73.5%；自籌資金16267億元，下降21.6%；定金及預(yù)收款19878億元，增長(zhǎng)4.4%；個(gè)人按揭貸款10354億元，增長(zhǎng)6.5%。

??1—5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位各項(xiàng)資金來源中，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的54.0%，較上月提升0.5個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占29.1%，較上月提升0.4個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)內(nèi)貸款占12.8%，較上月降低0.8個(gè)百分點(diǎn)。同比數(shù)據(jù)看，企業(yè)各項(xiàng)資金來源延續(xù)分化走勢(shì)，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大；國(guó)內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，其中自籌資金跌幅擴(kuò)大2.2個(gè)百分點(diǎn)。

??可以看出，銷售市場(chǎng)帶來的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款是房企資金主要來源，融資端政策利好僅惠及部分優(yōu)質(zhì)房企?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月份80家典型房企的融資總量為263.29億元，是2020年以來單月融資新低。在當(dāng)前行業(yè)環(huán)境下，銷售市場(chǎng)增長(zhǎng)動(dòng)能不足，高負(fù)債和盈利能力差的房企面臨的流動(dòng)性問題仍難以化解。優(yōu)質(zhì)頭部企業(yè)則在政策支持下資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

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??商品住宅待售面積小幅減少

??5月末，商品房待售面積64120萬平方米，較上月減少367萬平方米。其中，住宅減少381萬平方米，辦公樓增加47萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房減少74萬平方米。

??商品房待售面積連續(xù)3個(gè)月減少，減少幅度相對(duì)較小，庫(kù)存去化主要集中在住宅市場(chǎng)。同比數(shù)據(jù)來看，住宅待售面積漲幅較上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比漲幅有所收窄。