??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]地鐵企業(yè)亟待向新發(fā)展模式過(guò)渡

??摘要：近日，27 城地鐵企業(yè)公布了 2022 年年度報(bào)告。通過(guò)年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)地鐵企業(yè)當(dāng)前存在著收入結(jié)構(gòu)單一、運(yùn)營(yíng)成本高企、利潤(rùn)持續(xù)下降、項(xiàng)目推進(jìn)艱難等問(wèn)題。這些問(wèn)題的背后，折射出地鐵企業(yè)過(guò)去“高度依賴財(cái)政補(bǔ)貼、重建設(shè)輕運(yùn)營(yíng)”的舊發(fā)展模式難以為繼，地鐵企業(yè)亟待向新發(fā)展模式過(guò)渡，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。本文提出以公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開發(fā)（即 TOD 模式，TransitOriented Developmeng 的縮寫）是地鐵企業(yè)向新發(fā)展模式過(guò)渡的核心，并建議從建設(shè)地鐵向運(yùn)營(yíng)地鐵轉(zhuǎn)型、從粗放模式向精細(xì)模式轉(zhuǎn)型、從交通服務(wù)向城市服務(wù)轉(zhuǎn)型以及產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸和橫向拓展。

??近 20 年來(lái)，中國(guó)城市軌道交通建設(shè)高速增長(zhǎng)，無(wú)論是建設(shè)里程還是開通城市數(shù)均大幅增加。中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì) 2022 年年報(bào)顯示，中國(guó)大陸地區(qū)共有55 個(gè)城市開通城市軌道交通運(yùn)營(yíng)線路 308 條，運(yùn)營(yíng)線路總長(zhǎng)度達(dá)到 10287 公里。然而，城市軌道交通建設(shè)投資巨大，運(yùn)營(yíng)收費(fèi)低廉，對(duì)已開通的城市來(lái)說(shuō)，市政府均承受著巨大的資金壓力，單純依靠售票和傳統(tǒng)的車站及車廂廣告既不能補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)虧損，更不能反哺軌道交通建設(shè)。因此，部分一、二線城市積極探索“地鐵+物業(yè)”模式，希望能夠?qū)崿F(xiàn)綜合開發(fā)收益反哺軌道交通運(yùn)營(yíng)。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，這些城市的地鐵企業(yè)同樣面臨著運(yùn)營(yíng)成本高企、TOD 項(xiàng)目推進(jìn)艱難等問(wèn)題，亟需向新發(fā)展模式過(guò)渡。因此，研究地鐵企業(yè)如何向新發(fā)展模式過(guò)渡，不僅有利于改善行業(yè)困境，更有利于緩解財(cái)政壓力，從而實(shí)現(xiàn)城市軌道交通的可持續(xù)發(fā)展。

??一、地鐵企業(yè)當(dāng)前生存現(xiàn)狀

??本節(jié)以 27 城地鐵企業(yè) 2022 年年度報(bào)告為基礎(chǔ)，分析地鐵企業(yè)當(dāng)前生存現(xiàn)狀。

??1、收入結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)收入占比高

??從營(yíng)業(yè)總收入來(lái)看，5 家地鐵公司營(yíng)業(yè)收入超過(guò) 100 億元，12 家營(yíng)業(yè)收入在10-100 億元，10 家在 10 億元以內(nèi)。其中深圳地鐵 2022 年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 239.76億元，位居地鐵公司營(yíng)收榜榜首；北京地鐵實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 150.85 億元，位居營(yíng)收榜第二位；其次是廣州地鐵、成都地鐵、武漢地鐵，營(yíng)收分別是 122.85 億元、117.99 億元、101.50 億元。

??從收入結(jié)構(gòu)來(lái)看，這 5 家地鐵公司除廣州地鐵外，房地產(chǎn)開發(fā)收入與營(yíng)業(yè)收入的比值均超過(guò) 40%，其中深圳高達(dá) 67%，成都和武漢占到 53%，北京地鐵占到42%，而廣州地鐵僅占到 14%。深圳地鐵是內(nèi)地地鐵公司中最早學(xué)習(xí)中國(guó)香港“地鐵+物業(yè)開發(fā)”模式的企業(yè)，2022 年站城一體化開發(fā)收入達(dá)到 160.48 億元，占到總營(yíng)收的 67%?；诖?，深圳地鐵旗下的深鐵置業(yè)已連續(xù) 6 年獲深圳市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合實(shí)力前三甲。