??點(diǎn)擊查看完整版報告：[易居研究院]地鐵企業(yè)亟待向新發(fā)展模式過渡

??摘要：近日，27 城地鐵企業(yè)公布了 2022 年年度報告。通過年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)地鐵企業(yè)當(dāng)前存在著收入結(jié)構(gòu)單一、運(yùn)營成本高企、利潤持續(xù)下降、項(xiàng)目推進(jìn)艱難等問題。這些問題的背后，折射出地鐵企業(yè)過去“高度依賴財政補(bǔ)貼、重建設(shè)輕運(yùn)營”的舊發(fā)展模式難以為繼，地鐵企業(yè)亟待向新發(fā)展模式過渡，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。本文提出以公共交通為導(dǎo)向的綜合物業(yè)開發(fā)（即 TOD 模式，TransitOriented Developmeng 的縮寫）是地鐵企業(yè)向新發(fā)展模式過渡的核心，并建議從建設(shè)地鐵向運(yùn)營地鐵轉(zhuǎn)型、從粗放模式向精細(xì)模式轉(zhuǎn)型、從交通服務(wù)向城市服務(wù)轉(zhuǎn)型以及產(chǎn)業(yè)鏈縱向延伸和橫向拓展。

??近 20 年來，中國城市軌道交通建設(shè)高速增長，無論是建設(shè)里程還是開通城市數(shù)均大幅增加。中國城市軌道交通協(xié)會 2022 年年報顯示，中國大陸地區(qū)共有55 個城市開通城市軌道交通運(yùn)營線路 308 條，運(yùn)營線路總長度達(dá)到 10287 公里。然而，城市軌道交通建設(shè)投資巨大，運(yùn)營收費(fèi)低廉，對已開通的城市來說，市政府均承受著巨大的資金壓力，單純依靠售票和傳統(tǒng)的車站及車廂廣告既不能補(bǔ)貼運(yùn)營虧損，更不能反哺軌道交通建設(shè)。因此，部分一、二線城市積極探索“地鐵+物業(yè)”模式，希望能夠?qū)崿F(xiàn)綜合開發(fā)收益反哺軌道交通運(yùn)營。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，這些城市的地鐵企業(yè)同樣面臨著運(yùn)營成本高企、TOD 項(xiàng)目推進(jìn)艱難等問題，亟需向新發(fā)展模式過渡。因此，研究地鐵企業(yè)如何向新發(fā)展模式過渡，不僅有利于改善行業(yè)困境，更有利于緩解財政壓力，從而實(shí)現(xiàn)城市軌道交通的可持續(xù)發(fā)展。

??一、地鐵企業(yè)當(dāng)前生存現(xiàn)狀

??本節(jié)以 27 城地鐵企業(yè) 2022 年年度報告為基礎(chǔ)，分析地鐵企業(yè)當(dāng)前生存現(xiàn)狀。

??1、收入結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)收入占比高

??從營業(yè)總收入來看，5 家地鐵公司營業(yè)收入超過 100 億元，12 家營業(yè)收入在10-100 億元，10 家在 10 億元以內(nèi)。其中深圳地鐵 2022 年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 239.76億元，位居地鐵公司營收榜榜首；北京地鐵實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 150.85 億元，位居營收榜第二位；其次是廣州地鐵、成都地鐵、武漢地鐵，營收分別是 122.85 億元、117.99 億元、101.50 億元。

??從收入結(jié)構(gòu)來看，這 5 家地鐵公司除廣州地鐵外，房地產(chǎn)開發(fā)收入與營業(yè)收入的比值均超過 40%，其中深圳高達(dá) 67%，成都和武漢占到 53%，北京地鐵占到42%，而廣州地鐵僅占到 14%。深圳地鐵是內(nèi)地地鐵公司中最早學(xué)習(xí)中國香港“地鐵+物業(yè)開發(fā)”模式的企業(yè)，2022 年站城一體化開發(fā)收入達(dá)到 160.48 億元，占到總營收的 67%?；诖?，深圳地鐵旗下的深鐵置業(yè)已連續(xù) 6 年獲深圳市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合實(shí)力前三甲。