?2023 年一季度

   ?完整報告下載：[易居研究院]2023年一季度金融環(huán)境和房地產市場報告

??核心觀點： 

??一季度中美 10 年期國債收益率差負值小幅收窄至-0.7%，外部環(huán)境仍然十分嚴峻，央行邊際放松貨幣的空間還未得到改善。

??一季度宏觀經(jīng)濟弱復蘇，M2 增速與 GDP 名義增速差額小幅收窄至 7.7%，還遠高于合理值 2%-3%。金融數(shù)據(jù)領先于經(jīng)濟數(shù)據(jù)，反映出實際供需恢復不匹配、內生需求仍然不足的現(xiàn)狀。M1 同比增速小幅提升，但目前該指標仍在歷史偏低位附近震蕩，且和 M2 差值較大，說明市場整體流動性還不足。

??個人住房貸款余額同比增速連降 24 個季度，一季度降至 2011 年以來的最低值0.3%，居民購房意愿極低。全國首套房貸平均利率持續(xù)下行，一季度創(chuàng)下2011 年以來的歷史新低 4.02%。

??一季度中國 1 年期國債收益率小幅上升，房企融資壓力增大。房企到位資金同比增速開始改善，但修復過程仍存在一定的不確定性。

??一季度房地產業(yè)金融環(huán)境指數(shù)回升至-0.28，仍處于偏緊區(qū)間。參考歷史規(guī)律，本輪周期內房地產業(yè)金融環(huán)境指數(shù)回升至中性區(qū)間所需時間可能較以往更長。

??一季度全國商品房年初累計銷售面積同比增速迅猛回升 22.5 個百分點至-1.8%，主要原因是去年同期基數(shù)低；預計短期內該指標可能出現(xiàn)較大波動，與金融環(huán)境指數(shù)走勢可能不一致。

??根據(jù)近幾個月百城二手房價格指數(shù)環(huán)比走勢，我們推斷 2022 年四季度大概率為本輪周期的百城二手房價格同比跌幅的階段低點（-4.6%）。一季度百城二手房價格同比跌幅小幅收窄至-3.6%。預計金融環(huán)境指數(shù)四季度可能由負轉正，而百城二手房價格指數(shù)可能明年年初止跌轉漲。

??綜上，2023 年一季度房地產金融環(huán)境雖有所改善，但力度不夠，未來兩三個季度還存在低位盤整的可能性。后續(xù)還是有必要繼續(xù)激活購房市場并加大對房企的支持，預防出現(xiàn)超預期沖擊。