??導(dǎo)語

??未來“僵尸”庫(kù)存的占比還會(huì)持續(xù)推升，進(jìn)一步干擾城市庫(kù)存指標(biāo)的準(zhǔn)確性。

??◎  文 /馬千里、邱娟

??專題視點(diǎn)

??不同于時(shí)時(shí)緊盯著保質(zhì)期的快消品行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在分析庫(kù)存數(shù)據(jù)時(shí)，常常會(huì)忽視庫(kù)存的“新鮮度”指標(biāo)。但是從實(shí)際銷售情況來看，領(lǐng)取銷許后長(zhǎng)時(shí)間仍未售出的住宅，大多均存在嚴(yán)重的產(chǎn)品劣勢(shì)，去化速度已然遠(yuǎn)低于近期供應(yīng)的庫(kù)存，除了少數(shù)存在特殊情況的項(xiàng)目之外，大多數(shù)都可被稱之為“僵尸”庫(kù)存，導(dǎo)致城市庫(kù)存總量數(shù)據(jù)虛高。并且在目前的市場(chǎng)環(huán)境之下，追求“確定性”成為了大多數(shù)企業(yè)投資拿地的首要原則，而庫(kù)存又是衡量“確定性”的重要指標(biāo)，因此在做庫(kù)存的去化壓力分析時(shí)，為了最大限度的給數(shù)據(jù)指標(biāo)“擠水分”，讓數(shù)據(jù)更加貼合市場(chǎng)本質(zhì)，從供應(yīng)時(shí)間維度進(jìn)行庫(kù)存“新鮮度”研究同樣不可或缺。

??為此，研究中心從庫(kù)存的“生產(chǎn)日期”維度入手，分別就69個(gè)樣本城市的庫(kù)存供應(yīng)時(shí)間結(jié)構(gòu)、“僵尸”庫(kù)存與近期庫(kù)存在2023年初的去化差異、以及歷年供應(yīng)庫(kù)存的累計(jì)售出率比較等三方面進(jìn)行探析，據(jù)此研判：各能級(jí)城市狹義庫(kù)存“新鮮度”差異有多大？若只考慮推案時(shí)間較新的庫(kù)存、扣除“僵尸”庫(kù)存之后，哪些城市的實(shí)際庫(kù)存壓力明顯減輕？對(duì)比供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，各年供應(yīng)房源累計(jì)“售出率”如何變化，哪些戶型在庫(kù)存結(jié)構(gòu)中占比更高、去化明顯承壓？本文主要結(jié)論如下：

??1，八成庫(kù)存為2018年后供應(yīng)，去化速度遠(yuǎn)高于“老舊”庫(kù)存。其中一二線城市庫(kù)存相對(duì)“較新”，2020年及以來的庫(kù)存占比為82%，較三四線城市高出約16個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比不同供應(yīng)時(shí)間的庫(kù)存去化情況，可以看出2017年及之前的庫(kù)存去化速度非常之慢，2023年一季度僅僅去化了2%，可將其稱之為低去化率的“老舊庫(kù)存”或“僵尸”庫(kù)存，而“2018后”庫(kù)存去化率均在15%以上。

??2，2023年一季度各時(shí)期庫(kù)存去化均較2022年明顯提速，“次新”庫(kù)存規(guī)模與占比下降更快。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度庫(kù)存平均去化率達(dá)14%，去化速度達(dá)到了2022年全年平均的1.7倍。但“次新”庫(kù)存的迅速去化，也意味著大量?jī)?yōu)質(zhì)房源已經(jīng)完成銷售，2023年二季度乃至下半年的成交規(guī)模若要維持2023年一季度的勢(shì)頭，勢(shì)必要更多地依賴未來推案的支持，尤其是對(duì)于庫(kù)存規(guī)模、消化周期較低的杭州、合肥、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市而言，成交規(guī)模的穩(wěn)定更依賴優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)。

??3，去除“僵尸”庫(kù)存后，深圳、珠海、淮北等城市庫(kù)存壓力降入安全區(qū)間。同時(shí)去除供應(yīng)時(shí)間在2017年及之前的庫(kù)存房源和交易量之后，對(duì)各城市的去化情況重新測(cè)算：典型如深圳、珠海、蕪湖、淮北等城市，消化周期已經(jīng)回落至18個(gè)月左右或更少的安全區(qū)間，而清遠(yuǎn)、六安更是降至一年以內(nèi)。但另一方面，對(duì)于那些“僵尸”庫(kù)存占比較高的城市而言，“僵尸”庫(kù)存扎堆的區(qū)域或板塊大多存在著交易高峰期已過、房?jī)r(jià)滯漲等現(xiàn)象。以南京為例，2018年以前供應(yīng)的庫(kù)存房源分布情況來看，排在前列的多為百家湖、南站城南、橋北、河西中、東山等“古早”熱點(diǎn)板塊，2018年以前供應(yīng)庫(kù)存均在300套以上，除了高價(jià)惜售的河西中板塊之外，這些板塊在2023年一季度成交套數(shù)排名均位于全市25名以后，往年的熱度已然不再。

??4，近半城市“次新”庫(kù)存去化率超過2023年新增供應(yīng)，2023年一季度所有成交房源中，僅一成為2023年新推案。除了狹義庫(kù)存低位的杭州、合肥等少數(shù)城市或熱點(diǎn)板塊之外，這意味著對(duì)于有意于在2023年加推的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，也需要注重來自持銷期項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。以成都為例，2023年一季度銷售套數(shù)TOP50中，28個(gè)項(xiàng)目成交套數(shù)達(dá)到了新增供應(yīng)的2倍以上，即“舊庫(kù)存”才是這些項(xiàng)目成交的主力來源，其套數(shù)銷冠項(xiàng)目更是在2023年一季度0供應(yīng)，近800套成交全部來自于2022年的“舊庫(kù)存”。

??5，“僵尸”庫(kù)存中小戶型房源占比更高，一二線城市表現(xiàn)更甚。“僵尸”庫(kù)存中90平方米以下產(chǎn)品比重高達(dá)33.3%，而“次新”庫(kù)存這一面積段的比重僅有19.5%，高出13.8個(gè)百分點(diǎn)。一二線城市“僵尸”庫(kù)存中的90平方米以下占比38.6%，而三四線城市為32.3%，相差6.3個(gè)百分點(diǎn)。各時(shí)期供應(yīng)住宅的累計(jì)銷售數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)，小戶型房源均是未售率最高的一類。

??6，近期庫(kù)存的90-180㎡各面積段去化率整體趨平，但城市間分化依舊顯著。聚焦2022年以來供應(yīng)住宅的累計(jì)銷售情況， 90-180平方米區(qū)間內(nèi)戶型的去化率均在六成左右。這意味著90-180平方米內(nèi)的各面積段已經(jīng)不存在明顯的“藍(lán)海賽道”，全國(guó)性企業(yè)對(duì)于90平方米以上的主力產(chǎn)品結(jié)構(gòu)無需特意確立重點(diǎn)發(fā)展的面積段。不過就單一城市來看仍需因地制宜，大多數(shù)城市90-180平方米內(nèi)各面積段的極差均超過了10個(gè)百分點(diǎn)，在產(chǎn)品的面積段選擇上仍需一城一策、適度“避坑”。

??7，上一輪漲價(jià)周期促舊庫(kù)存去化，2017年前房源未售率僅為2%。2017年以前的“僵尸”庫(kù)存占到目前各城市現(xiàn)有庫(kù)存的17%左右，但是對(duì)比歷年供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，在2017年之前的供應(yīng)的房源之中，平均僅有2%的房源尚未售出。典型如南京、廈門，2016年及之前的新房，最終未售出的比例均不足1%，對(duì)于這些城市而言，老舊的推案項(xiàng)目哪怕是樓層、朝向、戶型等因素較差，但是在近些年的房?jī)r(jià)上漲浪潮中，基本上在推案5年之后，這些房源的預(yù)售價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于最新的房?jī)r(jià)水平，因此除了極個(gè)別房源難以售出之外，大多數(shù)2016年之前的老項(xiàng)目都已經(jīng)“清盤”。

??8，房?jī)r(jià)進(jìn)入平緩區(qū)間后，未來“次新”庫(kù)存滯銷率將進(jìn)一步走高。2022年以來，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)進(jìn)入滯漲甚至回落通道，舊庫(kù)存失去了“漲價(jià)”這一去化的有利因素之后，可以看到往期庫(kù)存的去化速度明顯減緩。這意味對(duì)于近年仍未售出的庫(kù)存房源而言，以往“全市/板塊房?jī)r(jià)上漲，助老舊低價(jià)房源去化”的模式已不可復(fù)制。尤其是對(duì)于那些2022年以來房?jī)r(jià)增速放緩的城市而言，仍未賣出的庫(kù)存更需要緊抓去化。畢竟對(duì)于大多數(shù)庫(kù)存而言，新時(shí)代房?jī)r(jià)已不再隨著時(shí)間大踏步前行，只剩下70年的產(chǎn)權(quán)期限隨著時(shí)光不斷流逝。

??PART.01

??2023年一季度庫(kù)存去化率較2022年明顯提速，一二線180+豪宅產(chǎn)品去化率居首

??受疫情全面解封補(bǔ)償性需求的釋放以及剛需剛改自住需求回升的雙重利好影響，2023年一季度樓市迎來了復(fù)蘇，庫(kù)存去化明顯提速。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度庫(kù)存去化率達(dá)14%，去化速度達(dá)到了2022年全年平均的1.7倍。具體分能級(jí)城市來看去化情況，一二線城市去化整體優(yōu)于三四線城市。就產(chǎn)品而言，無論是一二線城市，還是三四線城市，均是大戶型產(chǎn)品比較暢銷，2022年，一二線城市100-120平方米產(chǎn)品去化率高達(dá)44%，去化速度最快；2023年一季度，則是180+豪宅類產(chǎn)品去化速度最快，僅一季度，該面積段庫(kù)存去化率就高達(dá)32%。

??1.1，八成庫(kù)存為2018年后供應(yīng)，三四線老舊庫(kù)存占比更高（節(jié)選）

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年一季度末，典型城市七成以上的庫(kù)存為2020年及以來的供應(yīng)，其中2020年、2021年、2022年、2023年一季度占所有庫(kù)存的比重分別為12%、24%、26%和9%，2017年及之前的老舊庫(kù)存累計(jì)占比約為17%。

??分能級(jí)城市來看，一二線城市庫(kù)存相對(duì)“較新”，2018年及以來的庫(kù)存占比為91%。相比之下，三四線城市庫(kù)存不及一二線城市新鮮，2017年及之前的庫(kù)存占比高達(dá)20%，較一二線城市高出11個(gè)百分點(diǎn)。

??1.2，2023年一季度各時(shí)期庫(kù)存去化較2022年明顯提速，一二線去化整體優(yōu)于三四線

??從去化速度來看，2023年一季度庫(kù)存去化速度比2022年去化情況好很多。具體數(shù)據(jù)顯示：2023年一季度去化率就達(dá)14%，2022年全年庫(kù)存去化率僅為33%，僅僅用了四分之一的時(shí)間，庫(kù)存去化率就達(dá)到了去年全年的四成，相當(dāng)于庫(kù)存去化速度達(dá)到了去年全年的1.7倍?？梢钥闯?，受近期市場(chǎng)回暖的影響，2023年一季度庫(kù)存去化速度明顯加快。

??細(xì)分來看，除供應(yīng)時(shí)間在2013年及之前的庫(kù)存外，供應(yīng)時(shí)間在2014-2017年、在2018-2021年的庫(kù)存，2023年一季度的去化速度均優(yōu)于2022年，尤其是供應(yīng)時(shí)間在2年內(nèi)的庫(kù)存，2022年全年僅去化了41%，2023年僅一季度就去化了20%，去化速度明顯加快。

??此外，通過對(duì)比不同供應(yīng)時(shí)間的庫(kù)存去化情況，可以看出2013年及之前的庫(kù)存去化速度非常之慢，2022年去年僅去化了6%，在市場(chǎng)環(huán)境較好的2023年一季度也僅僅去化了1%，因此我們將2013年及之前的可以稱作“僵尸庫(kù)存”；2014-2017年的庫(kù)存去化速度也一般，2022年全年僅去化了12%，我們將其稱之為低去化率的“老舊庫(kù)存”，2018年以來的庫(kù)存還保持相對(duì)較佳的去化速度，我們將其稱為“近期庫(kù)存”。

??具體分能級(jí)城市來看去化情況，一二線城市去化整體優(yōu)于三四線城市。就以最新的供應(yīng)時(shí)間在2022年的庫(kù)存來看，2023年一季度一二線城市的去化率為30%，同期三四線城市的去化率僅為22%，高出8個(gè)百分點(diǎn)。2022年去化率來看，當(dāng)時(shí)最新的供應(yīng)時(shí)間在2021年的庫(kù)存，一二線城市去化率為51%，三四線城市為41%，一二線優(yōu)于三四線。

??值得注意的是，少數(shù)年份的老舊庫(kù)存和稍舊的近期庫(kù)存一二線城市去化率不及三四線，比如在測(cè)算2022年去化率時(shí)，一二線城市供應(yīng)時(shí)間為2014、2017、2018、2019的去化率不及三四線。究其原因，主要是一二線城市這些年份的庫(kù)存已經(jīng)處于較低水平，留下的庫(kù)存大都是一些有硬傷的產(chǎn)品，而同期三四線城市庫(kù)存處于較高位，因此其去化速度不及三四線。

??1.3，一二線城市大戶型去化率更高，2023年一季度180+去化率高達(dá)32%（略）

??PART.02

??一二線庫(kù)存更“新鮮”，去除“僵尸”庫(kù)存后深圳、淮北等消化周期落入安全區(qū)間

??對(duì)比不同能級(jí)城市庫(kù)存的供應(yīng)時(shí)間結(jié)構(gòu)來看，一二線城市庫(kù)存較三四線城市更為新鮮。三四線城市2017年及以前的“老舊、僵尸”庫(kù)存比例高達(dá)19%，較一二線城市高出10個(gè)百分點(diǎn)，庫(kù)存新鮮度較差。去除“老舊、僵尸”庫(kù)存后，各城市近期實(shí)際庫(kù)存壓力普降，尤其是深圳，在去除占比高達(dá)18%的“老舊、僵尸”庫(kù)存之后，深圳的去化周期由21.8個(gè)月降至14.7個(gè)月，庫(kù)存壓力降入安全區(qū)間。就不同面積段來看，90平方米以下“老舊、僵尸”庫(kù)存比重明顯高于近期庫(kù)存，一二線城市表現(xiàn)更甚。

??2.1，一二線城市庫(kù)存更新鮮，杭州、合肥近七成庫(kù)存在2022年及之后（節(jié)選）

??一二線城市中，庫(kù)存新鮮度最佳的當(dāng)屬杭州和合肥，兩城2021年及之前的庫(kù)存占比分別僅有31%和20%，2022年及之后的庫(kù)存占比近乎七成，大都處于持銷期。除這兩城之外，上海、成都和長(zhǎng)沙庫(kù)存也比較新鮮，2022年及之后的庫(kù)存占比均在55%以上。

??三四線城市中，阜新、威海、嘉峪關(guān)、六安等城市2017年及其之前的老舊庫(kù)存比重均超50%，大量項(xiàng)目滯銷超過5年；不僅如此，超六成的城市僅2019-2021年三年間的庫(kù)存占比超50%，近期庫(kù)存滯銷嚴(yán)重。綜合來看，三四線城市中2021年及之前的庫(kù)存比重超過80%的城市占比達(dá)三成，僅有樂山一城2021年及之前的庫(kù)存比重在50%以下，庫(kù)存新鮮度明顯低于一二線城市。

??2.2，去除“老舊、僵尸”庫(kù)存后，各城市近期實(shí)際庫(kù)存壓力普降，深圳庫(kù)存壓力降入安全區(qū)間（節(jié)選）

??上文我們提到，無論是一二線城市，還是三四線城市，2017年及之前的“老舊、僵尸”庫(kù)存均占據(jù)相對(duì)高的比例，這部分項(xiàng)目較多面臨去化困難、有大量交易不活躍的“僵尸尾盤”，這類項(xiàng)目對(duì)于去化周期的測(cè)算已經(jīng)意義不太大。因此我們同時(shí)去除2017年及之前的“老舊、僵尸”庫(kù)存房源和交易量之后，對(duì)各城市的去化情況重新測(cè)算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：

??一二線城市中，老舊庫(kù)存、僵尸庫(kù)存占比較低的杭州、合肥、長(zhǎng)沙等城市去化周期亦有小幅縮短，均降至6個(gè)月以內(nèi)，庫(kù)存壓力指標(biāo)繼續(xù)領(lǐng)跑；南京和南寧去化周期也降至12個(gè)月以內(nèi)。廣州、深圳、成都、廈門等城市的去化周期均降至12-18個(gè)月之間，僅有拉薩和西寧等少數(shù)城市去化周期超過18個(gè)月。

??值得注意的是，在未去除“老舊、僵尸”庫(kù)存之前，深圳的去化周期也高達(dá)21.8個(gè)月之久，在去除占比高達(dá)18%的“老舊、僵尸”庫(kù)存之后，深圳的去化周期降至14.7個(gè)月，壓力明顯降級(jí)。

??2.3，90平方米以下“老舊、僵尸”庫(kù)存比重明顯高于“近期庫(kù)存”，一二線城市表現(xiàn)更甚（略）

??PART.03

??一季度新增供應(yīng)去化率不到三成
“次新”庫(kù)存成為2023年初成交主力

??2023年初房地產(chǎn)銷售指標(biāo)顯著轉(zhuǎn)好，但是由于新增供應(yīng)規(guī)模不足，大多數(shù)城市出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，往期待售庫(kù)存反而成為了不少城市的成交主力。就2023年一季度交易明細(xì)數(shù)據(jù)來看，在深圳、成都、徐州等城市，供應(yīng)時(shí)間在2022年的待售住房去化率，更是反超了2023年一季度新推案。

??3.1長(zhǎng)沙、合肥“次新”庫(kù)存快速去化，銷售回暖助力消化周期持續(xù)低位

??在2023年一季度重點(diǎn)城市新房市場(chǎng)普遍供不應(yīng)求的情況下，往期積壓庫(kù)存的去化情況成為了影響城市銷售規(guī)模的重要因素。在2022年末，有超過八成庫(kù)存的供應(yīng)時(shí)間在2018年以后，其中2022年即達(dá)到了三成以上。因此2018年以來各城市的歷史庫(kù)存去化率，在很大程度上也代表著城市的復(fù)蘇情況。

??一二線：長(zhǎng)沙、杭州、合肥2022年入市庫(kù)存去化率達(dá)到四成，一季度末去化指標(biāo)同樣領(lǐng)先（略）

??三四線：僅少數(shù)城市2022年入市庫(kù)存去化率突破三成，整體市場(chǎng)復(fù)蘇情況不及一二線（略）

??3.2 一季度新增供應(yīng)住宅平均售出26%，僅一成城市去化率過半（略）

??一二線：杭州、合肥新增供應(yīng)去化率領(lǐng)先，未來銷售規(guī)模更依賴新增供應(yīng)

??三四線：汕頭、中山新增供應(yīng)去化緩慢，僅占當(dāng)季成交總量一成

??3.3 近半城市“次新”庫(kù)存去化率超過新增供應(yīng)，一季度成交中僅一成為新推案房源

??對(duì)比不同供應(yīng)時(shí)間的庫(kù)存在2023年1季度的去化情況來看，可見隨著供應(yīng)時(shí)間的縮短，去化率呈遞增趨勢(shì)，2022年供應(yīng)的庫(kù)存去化率達(dá)到了21%,遠(yuǎn)高于2021年及之前供應(yīng)的庫(kù)存去化速度。但是若將2022年的“遺留”庫(kù)存和2023年一季度新增供應(yīng)對(duì)比，二者之間的差異已經(jīng)縮小至4個(gè)百分點(diǎn)。不過對(duì)比2022年成交數(shù)據(jù)來看，受項(xiàng)目暴雷、買房意愿下降、新盤營(yíng)銷效果下降等因素影響，其時(shí)2022年新增供應(yīng)的去化率（全年38%）是不如2021年供應(yīng)的“舊庫(kù)存”（全年45%）的，2023年一季度新增供應(yīng)房源的去化率的超過上一年，也在一定程度上說明了2023年一季度市場(chǎng)熱度的真正回升。

??不過就具體城市而言，仍有接近一半的城市2022年“次新庫(kù)存”的去化率高過2023年一季度的新增供應(yīng)去化率，典型如深圳、成都、西安均是如此，2023年新增供應(yīng)的去化率均較2022年舊庫(kù)存低了10個(gè)百分點(diǎn)或更多。這一方面固然是由于2023年一季度新增供應(yīng)有不少是在3月份入市，交易時(shí)間較短、或尚未備案的原因所致，但另一方面也反映出對(duì)于2023年新入市的項(xiàng)目而言，其競(jìng)品并非主要是同期入市的項(xiàng)目，隨著市場(chǎng)熱度的回升，前期積壓庫(kù)存也成為市場(chǎng)中的成交主力。因此除了在狹義庫(kù)存低位的杭州、合肥等少數(shù)城市或熱點(diǎn)板塊之外，對(duì)于有意于在2023年加推的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，也更需要注重持銷期項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。以成都為例，2023年一季度銷售套數(shù)TOP50中，28個(gè)項(xiàng)目成交套數(shù)達(dá)到了新增供應(yīng)的2倍以上，即“舊庫(kù)存”才是這些項(xiàng)目成交的主力來源，其套數(shù)銷冠項(xiàng)目天恒瑞云府更是在2023年一季度0供應(yīng)，近800套成交全部來自于2022年的“舊庫(kù)存”。

??并且由于舊庫(kù)存規(guī)模較大，在大多數(shù)城市的2023年一季度，其成交的主要來源也是“次新庫(kù)存”。2023年一季度樣本城市平均僅有13%的成交來自一季度的新增供應(yīng)，超過八成的成交來自于2018-2022年供應(yīng)的舊庫(kù)存，其中2022年占比更是達(dá)到42%。即便是在2023年一季度新增供應(yīng)去化率超過四成的杭州、合肥，在極低的庫(kù)存規(guī)模之下，其2022年“次新”庫(kù)存的成交占比也達(dá)到了五成左右。

??PART.04

??住宅入市3年平均售出90%
各時(shí)期小戶型房源未售率均為最高

??就各時(shí)期供應(yīng)住宅的累計(jì)售出情況來看，對(duì)于供應(yīng)時(shí)間超過5年的房源而言，平均售出率已經(jīng)超過了95%。在長(zhǎng)久的供應(yīng)時(shí)間帶來的價(jià)格優(yōu)勢(shì)之下，大多數(shù)項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)銷售清盤。在2023年一季度末這一時(shí)點(diǎn)，若以未售率低于10%視為達(dá)成基本清盤的標(biāo)準(zhǔn)，樣本城市平均需要2年半(30個(gè)月)方可達(dá)到這一水平。對(duì)于大多數(shù)項(xiàng)目的分批次推案而言，如果在取得預(yù)售證后2年內(nèi)基本去化完畢，即已經(jīng)可以視為好于平均水平，若在一年內(nèi)即接近售罄，那么已經(jīng)好于目前的絕大多數(shù)城市和項(xiàng)目。

??4.1，上一輪漲價(jià)周期促舊庫(kù)存去化，2017年前房源未售率僅為2%（略）

??4.2，一二線去化速度遠(yuǎn)超三四線，2022年房源未售率相差16個(gè)百分點(diǎn)（略）

??4.3，各時(shí)期供應(yīng)小戶型未售率均為最高，剛需戶型去化速度優(yōu)勢(shì)漸失

??進(jìn)一步分戶型來看各時(shí)期供應(yīng)住宅的去化率差異，可以看到在每一個(gè)時(shí)期，去化最慢的都是0-70平方米的小戶型產(chǎn)品，在2018-2021年期間供應(yīng)的70㎡以下房源中，至今仍有近三成尚未售出，遠(yuǎn)高于同期房源平均10%的去化率水平。典型如汕頭、池州、陽江等，期間供應(yīng)的70㎡以下住宅至今仍有五成左右尚未售出。

??去化速度較快的房源方面，可以看到中等戶型的剛需、剛改房源一直占據(jù)著領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，其中90-100㎡歷年來均為各面積段中未售率最前列的一類房源。但是2022年以來，可以看到各面積段的未售率曲線逐漸從U型向L型過渡。至于2023年一季度新增供應(yīng)的未售率出現(xiàn)異常變化的原因，我們認(rèn)為這在很大程度上會(huì)受到領(lǐng)取銷許時(shí)間和銷售節(jié)奏變化的影響，導(dǎo)致120-160㎡面積段改善產(chǎn)品的未售率出現(xiàn)了虛高，這類產(chǎn)品實(shí)際去化情況究竟如何，還是需要等待2023年二、三季度再行觀察。單就2022年供應(yīng)住宅不同面積段的未售率來看，可以看到90-180㎡區(qū)間內(nèi)戶型的售出率已經(jīng)幾乎完全“拉平”，說明在新的時(shí)代背景下，剛需戶型已經(jīng)漸漸失去了其獨(dú)樹一幟的“快去化”地位，其去化速度已經(jīng)與180㎡以下的改善、再改戶型基本一致。

??PART.05

??總結(jié)：追求“確定性”更需指標(biāo)擠水分
庫(kù)存“新鮮度”研究更加重要

??就整體庫(kù)存“新鮮度”而言，目前大約有17%左右的庫(kù)存供應(yīng)時(shí)間在2018年以前，占比不低，但是就2023年一季度的交易表現(xiàn)來看，這部分庫(kù)存僅貢獻(xiàn)了1%交易量，除了少數(shù)存在特殊情況的項(xiàng)目之外，大多數(shù)都可被稱之為“僵尸”庫(kù)存或“死”庫(kù)存。并且隨著時(shí)間的不斷推移，建成房屋的不斷增多，可以預(yù)見未來“僵尸”庫(kù)存的占比還會(huì)進(jìn)一步推升，并會(huì)成為城市庫(kù)存指標(biāo)的重要干擾項(xiàng)。在目前的市場(chǎng)環(huán)境之下，追求“確定性”成為了大多數(shù)企業(yè)投資拿地的首要原則，而消化周期又是衡量“確定性”的重要指標(biāo)，因此在做庫(kù)存的去化壓力分析時(shí)，為了最大限度的給數(shù)據(jù)指標(biāo)“擠水分”，讓數(shù)據(jù)更加貼合市場(chǎng)本質(zhì)，從供應(yīng)時(shí)間維度進(jìn)行的庫(kù)存“新鮮度”研究必不可少。

??5.1，“次新”庫(kù)存規(guī)模與占比均走低，熱點(diǎn)城市未來成交更依賴新增供應(yīng)（節(jié)選）

??對(duì)比2022年以來的數(shù)據(jù)，可以看到 “次新”庫(kù)存占比不斷下降，意味著大量?jī)?yōu)質(zhì)房源已經(jīng)完成去化，2023年二季度乃至下半年的成交規(guī)模若要維持2023年一季度的勢(shì)頭，勢(shì)必要更多地依賴未來推案的支持，尤其是對(duì)于庫(kù)存規(guī)模、消化周期較低的杭州、合肥、長(zhǎng)沙等大多數(shù)熱點(diǎn)城市而言，成交規(guī)模增減更依賴優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)的變化。熱點(diǎn)城市中僅成都“次新”庫(kù)存規(guī)模保持穩(wěn)定，交易規(guī)模穩(wěn)定性更強(qiáng)，2023年初成都供給側(cè)積極補(bǔ)貨，且主力營(yíng)銷房源大多為近一兩年的“舊”推案，至一季度末成都近兩年供應(yīng)庫(kù)存較2022年上升了8%，也是熱點(diǎn)城市中唯一正增長(zhǎng)的。

??正是基于當(dāng)前市場(chǎng)的這一特殊變化，對(duì)于2023年熱點(diǎn)城市成交規(guī)模的分析，在跟蹤同環(huán)比、供應(yīng)規(guī)模和去化周期等指標(biāo)的基礎(chǔ)之上，也應(yīng)當(dāng)綜合考慮其庫(kù)存和成交的時(shí)間結(jié)構(gòu)，避免將“缺少房源出售”與“成交景氣下降”相混淆，導(dǎo)致對(duì)城市短期走向出現(xiàn)誤判，因過于謹(jǐn)慎而錯(cuò)失了二、三季度中本應(yīng)抓住的投資和營(yíng)銷機(jī)會(huì)。

??5.2，“僵尸”庫(kù)存占比提升，測(cè)算城市消化周期更應(yīng)避免“虛高”誤判

??“次新”庫(kù)存占比走低的另一面，即是“老舊”、“僵尸”庫(kù)存占比的提升。房?jī)r(jià)回歸理性增長(zhǎng)的行業(yè)背景之下，“老”庫(kù)存不再一定意味著便宜，絕大多數(shù)老舊庫(kù)存已經(jīng)無法搶奪新增推案的客源，本文第三章研究結(jié)果顯示，在2023年一季度，典型城市2018年以前供應(yīng)房源的交易量?jī)H占全部交易量的1%。再加之部分城市僵尸庫(kù)存占比已經(jīng)較高，在分析具體城市的消化周期等庫(kù)存壓力時(shí)，更應(yīng)當(dāng)剔除供應(yīng)時(shí)間較久的庫(kù)存房源。典型如深圳、珠海、蕪湖、淮北等城市，在去除5年以上的“僵尸”庫(kù)存之后，城市消化周期已經(jīng)回落至18個(gè)月左右或更少的安全區(qū)間，而清遠(yuǎn)、六安更是降至一年以內(nèi)。

??但另一方面，對(duì)于那些“僵尸”庫(kù)存占比較高的城市而言， “僵尸”庫(kù)存扎堆的區(qū)域或板塊大多存在著區(qū)位價(jià)值無提升、房?jī)r(jià)長(zhǎng)期滯漲等現(xiàn)象。這些“僵尸”庫(kù)存對(duì)城市整體實(shí)際銷售的影響或許不大，但仍可視作衡量板塊發(fā)展前景的重要指標(biāo)，過多的“僵尸”庫(kù)存往往意味著這一板塊已經(jīng)有了較大的存量商品房規(guī)模，新房發(fā)展空間受限，在做城市板塊投資前景研究時(shí)需謹(jǐn)慎評(píng)判。以南京為例，就2018年以前供應(yīng)的庫(kù)存房源分布情況來看，排在前列的多為百家湖、南站城南、橋北、河西中、東山等“老版”熱點(diǎn)板塊，2018年以前供應(yīng)庫(kù)存均在300套以上，除了高價(jià)惜售的河西中之外，這些板塊在2023年一季度成交套數(shù)排名均位于全市25名以后，往年的熱度已然不再。而2022年至今成交套數(shù)居于前列的板塊，“僵尸”庫(kù)存套數(shù)多在50套以下，如江北核心區(qū)、大較長(zhǎng)、大廠葛塘、上坊等。

??5.3，90-180㎡各面積段去化率整體趨平、城市分化（節(jié)選）

??考慮到2023年一季度存在積壓的改善性需求釋放，將統(tǒng)計(jì)口徑進(jìn)一步修正為各面積段戶型的累計(jì)去化率，聚焦2022年以來供應(yīng)住宅的未售率來看，由本文4.3節(jié)結(jié)論可見，90-180平方米區(qū)間內(nèi)戶型的售出率已經(jīng)基本“拉平”，去化率均在六成左右。就整體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，90-180平方米主力面積段去化率的整體已經(jīng)基本趨平，意味著90-180平方米內(nèi)的各面積段已經(jīng)不存在明顯的“藍(lán)海賽道”。就全國(guó)性企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略角度而言，除了要對(duì)小面積段產(chǎn)品的增量發(fā)展保持謹(jǐn)慎之外，對(duì)于90平方米以上的主力產(chǎn)品結(jié)構(gòu)無需特意確立重點(diǎn)發(fā)展的面積段，更多的還是需要因地制宜，結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘械慕Y(jié)構(gòu)性特征作相應(yīng)調(diào)整。

??但是就樣本城市2022年以來供應(yīng)房源的銷售表現(xiàn)來看，大多數(shù)城市90-180平方米內(nèi)各面積段的極差均超過了10個(gè)百分點(diǎn)。就城市視角來看，90-180平方米內(nèi)各面積段的去化率差異還是較為明顯的，在產(chǎn)品的面積段選擇上仍需適度“避坑”。如上海120-140平方米產(chǎn)品的累計(jì)售出率為80%，較100-120平方米低了9個(gè)百分點(diǎn)左右。深圳的140-160平方米產(chǎn)品累計(jì)售出率更是只有三成，較90-140平方米產(chǎn)品低了20個(gè)百分點(diǎn)。

??5.4，房?jī)r(jià)進(jìn)入平緩區(qū)間后，未來“次新”庫(kù)存滯銷率或進(jìn)一步走高

??2022年以來，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)進(jìn)入緩增甚至回落通道，舊庫(kù)存失去了“漲價(jià)”這一去化的有利因素之后，可以看到往期庫(kù)存的去化速度明顯減緩。對(duì)比2022年末和2021年末不同供應(yīng)時(shí)長(zhǎng)住宅的未售率，可以看到代表2022年未售率的曲線在各年份均高于2021年。并且在近兩年內(nèi)供應(yīng)的房源上體現(xiàn)的更為明顯。在2022年末，供應(yīng)時(shí)長(zhǎng)達(dá)到1年的房源（2021年供應(yīng)）尚有26.8%仍未售出，而在2021年末，供應(yīng)時(shí)長(zhǎng)達(dá)到1年房源（2020年供應(yīng)）的未售率僅為17.5%，二者相差了9.3個(gè)百分點(diǎn)。這意味對(duì)于近年仍未售出的庫(kù)存房源而言，往日“全市/板塊房?jī)r(jià)上漲，助老舊低價(jià)房源去化”的模式不可復(fù)制。尤其是對(duì)于那些2022年以來房?jī)r(jià)增速放緩的城市而言，那些仍未賣出的“次新”庫(kù)存，更需要緊抓去化。畢竟對(duì)于大多數(shù)待售庫(kù)存而言，房?jī)r(jià)預(yù)期已不再隨著時(shí)間大踏步前行，只剩下70年的產(chǎn)權(quán)期限隨著時(shí)光不斷流逝。