市場報告克而瑞研究中心 2023-05-19 09:33:20 來源:克而瑞地產(chǎn)研究
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- 發(fā)布時間:2023-05-19
- 報告類型:市場報告
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??導語
??30家重點監(jiān)測房企計提資產(chǎn)減值規(guī)??傆嬤_到1470億元,同比增長近50%。
??◎ 文 / 房玲、汪慧
??2022年年報披露已經(jīng)落幕,房地產(chǎn)行業(yè)成為虧損的“重災區(qū)”。大額資產(chǎn)減值計提讓不少企業(yè)盈利狀況“雪上加霜”,受到行業(yè)和監(jiān)管層的高度關(guān)注。如此“集中式”大額減值計提的背后,是無奈之舉還是另有意圖?
??01
??TOP10房企資產(chǎn)減值翻一番
加劇行業(yè)凈利潤虧損
??近年來,伴隨市場下行調(diào)整,行業(yè)盈利持續(xù)惡化。通過對70家樣本上市房企數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn),2022年凈利潤虧損企業(yè)占到半數(shù),百億虧損超過10家,最高虧損額達到近300億元。究其原因,除了受低迷行情影響,銷售項目結(jié)轉(zhuǎn)利潤減少,計提資產(chǎn)減值準備也是加劇盈利壓力、甚至導致虧損面擴大的一大重因。
??2022年,無論是頭部房企還是央國企,資產(chǎn)減值計提都在顯著擴大。30家重點監(jiān)測房企計提資產(chǎn)減值規(guī)??傆嬤_到1470億元,同比增長近50%。行業(yè)TOP10房企計提資產(chǎn)減值規(guī)模超過400億元,較2021年翻一番;TOP20中計提規(guī)模同比走高企業(yè)占比7成,且計提規(guī)模逾百億元房企數(shù)量明顯增多?!按箢~計提”現(xiàn)象加劇,華僑城、龍光集團等多家房企也都因此由盈轉(zhuǎn)為巨虧。如華僑城2022年計提資產(chǎn)減值127.1億元,較2021年21.2億元,激增近5倍,最終凈利潤虧損高達127.7億元。
??部分出險房企由于經(jīng)營持續(xù)惡化,不確定風險高,同時采取以價換量、低價轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方式換取流動性,資產(chǎn)貶值情況不容樂觀,融創(chuàng)中國、藍光發(fā)展、榮盛發(fā)展等計提規(guī)模都連續(xù)處在高位。
??02
??現(xiàn)房庫存成為拖累
招商已竣工存貨計提減值占比超六成
??對于房企來說,資產(chǎn)減值計提中,一般以存貨跌價損失為主,大多占比能達到90%以上,存貨主要包括已竣工物業(yè)、開發(fā)中物業(yè)以及尚未開發(fā)的土地。
??從本輪計提的具體情況來看,已竣工物業(yè),即由產(chǎn)品市場接受度不高、去化不及時、營銷不當?shù)纫蛩匦纬傻默F(xiàn)房庫存,成為部分房企計提減值的重頭。特別是在去庫存壓力下,市場現(xiàn)房優(yōu)惠營銷力度加大,導致該部分資產(chǎn)預期價值被嚴重攤薄,如招商蛇口、綠地控股、中南建設(shè)、藍光發(fā)展等多家房企計提占比都較高。
??以招商蛇口為例,2022年計提資產(chǎn)減值準備50.5億元,其中存貨跌價損失36.4億元。存貨跌價準備計提項目明細顯示,已竣工開發(fā)產(chǎn)品計提減值金額22.4億元,在建開發(fā)產(chǎn)品計提減值金額14.0億元,分別占比61.5%、38.5%。
??03
??重倉二線遠郊以及三四線城市存憂
加重減值壓力
??除了受到行情下行、預期走低影響外,房企減值壓力還進一步取決于項目布局和開發(fā)模式。由于下行周期,城市以及區(qū)域板塊之間市場分化嚴重,包括一些二線城市郊區(qū)、三四線城市資產(chǎn)價格支撐脆弱,且市場回暖、修復時間更長、難度更大,推盤去化情況不容樂觀,都面臨了較大的資產(chǎn)減值壓力。
??藍光發(fā)展2022年存貨計提減值達到158.2億元,較2021年增加97.1億元。從其對上交所監(jiān)管工作函的回復來看,項目所處區(qū)域市場持續(xù)承壓是大額計提存貨跌價準備一大主因。截止報告期末,公司現(xiàn)有項目主要分布在成都、天津、昆明等二線城市遠郊區(qū)域以及茂名、達州、新鄉(xiāng)等三四線城市,茂名、新鄉(xiāng)、達州、昆明等城市出現(xiàn)量價齊跌的情形,加重項目減值壓力。
??此外華僑城計提存貨跌價損失也激增,從2021年12.6億元擴大到115.1億元。根據(jù)華僑城在對深交所關(guān)注函回復,2022年末公司存在減值跡象的存貨主要集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州、???、天津等城市。雖然這些城市多為省會城市,銷售均價變動并未有較大幅度失速,但是在文旅地產(chǎn)成片綜合開發(fā)模式下,華僑城項目布局基本都位于較為偏遠的非中心區(qū)域,價格支撐相對較弱,導致減值壓力凸顯出來。
??同時從其現(xiàn)房庫存占比(已竣工存貨/存貨總量)也能發(fā)現(xiàn),文旅項目布局的去化情況并不樂觀,2022年已經(jīng)達到27.5%,顯著高于平均水平,進一步加劇了減值壓力。
??此輪房企計提減值情況也在一定程度折射出市場布局與開發(fā)模式的風險性,目前市場回暖緩慢,重倉二線遠郊以及三四線城市面臨不確定性風險仍高,對這類企業(yè)來說考驗甚大。
??04
??部分房企陸續(xù)收到問詢函
減值計提監(jiān)管加強
??如此“集中式”大額計提資產(chǎn)引發(fā)行業(yè)盈利大波動,也受到監(jiān)管層的高度關(guān)注。為維護房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展,交易所對于部分房企發(fā)出問詢函。5月11日,深交所發(fā)布對金科股份有限公司2022年年報的問詢函,關(guān)于計提存貨減值,要求詳細說明主要項目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認依據(jù)及主要測算過程,重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標準及依據(jù),說明報告期存貨跌價準備計提的合理合規(guī)性。此外,陽光城、華僑城、榮盛發(fā)展等多家企業(yè)也收到交易所問詢函。
??中短期來看,行業(yè)盈利仍將繼續(xù)承壓,部分房企面臨連續(xù)虧損的困境,不乏借助“資產(chǎn)減值計提”主動探底者,以提升未來業(yè)績修復預期,增強投資者信心。我們認為,在穩(wěn)字當頭的發(fā)展主基調(diào)下,資產(chǎn)減值監(jiān)管將加強,未來或?qū)Y產(chǎn)減值測試的審計機構(gòu)、審計方法提出更明確、規(guī)范的要求。
??總結(jié):2022年大額計提資產(chǎn)減值準備現(xiàn)象加劇,引發(fā)行業(yè)盈利大波動。當前現(xiàn)房庫存已成為部分房企的拖累;此外,由于市場脆弱性提高,重倉二線城市遠郊以及三四線城市的減值壓力也凸顯出來,隱憂難解?!凹惺健贝箢~計提已受到監(jiān)管層的高度關(guān)注,未來有待進一步考察,計提資產(chǎn)減值準備激增、利潤失速嚴重的房企仍需重點關(guān)注。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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