??本月關(guān)注

??消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITS，支持民間投資項(xiàng)目發(fā)行

??4月4日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，提出認(rèn)真做好項(xiàng)目前期培育，支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs；其中更是優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。19日又在發(fā)布會(huì)表態(tài)支持符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

??此外，央行在14日的季度例會(huì)上表示要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。整體看來，本月政府對(duì)于房企融資的表態(tài)相對(duì)較少，但是政府對(duì)于REITs的大力支持對(duì)于擁有較多存量資產(chǎn)的房企是一個(gè)較大的融資利好。

??融資總量環(huán)比回落，3月小陽春后又出現(xiàn)收縮

??本月80家典型房企的融資總量為522.11億元，環(huán)比減少30%，同比減少25%。房企債券發(fā)行了316.8億元，環(huán)比減少25.9%，同比減少12.5%。債券類平均融資成本為3.44%，環(huán)比下降0.28pct，同比提高0.09pct。

??本月沒有境外發(fā)債，境內(nèi)融資成本為3.44%，環(huán)比下降0.28pct，主要是因?yàn)楫?dāng)前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，整體融資成本因此保持在較低水平。

??眾安智慧生活再次提交招股書，房企配股熱度持續(xù)下降

??本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，28日眾安智慧生活再次向港交所提交了招股書。而在增發(fā)配股方面，本月14日格力地產(chǎn)的70億配股募資申請(qǐng)獲得了上交所受理，而萬科和保利的A股增發(fā)暫時(shí)沒有更新消息，整體看來近期房企配股融資熱度在持續(xù)下降。

??01

??債券發(fā)行

??融資規(guī)模環(huán)比減少，3月小幅回暖后又出現(xiàn)收縮

??2023年4月80家典型房企的融資總量為522.11億元，環(huán)比減少30%，同比減少25%。在3月房企融資小幅回暖之后，4月的融資規(guī)模又出現(xiàn)了同環(huán)比全面收縮。從全年累計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-4月80家典型房企的累計(jì)融資總量為2279.33億元，同比減少22.57%。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資499.07億元，環(huán)比減少31.4%，同比減少6.5%；境外債權(quán)融資30.65億元，環(huán)比增加45.3%，同比增加17.9%；資產(chǎn)證券化融資為42.4億元，環(huán)比增加21.1%，同比減少77.7%。

??4月房企發(fā)債316.8億元，環(huán)比減少25.9%，同比減少12.5%。本月沒有房企在境外發(fā)債，316.8億元全是境內(nèi)發(fā)債，環(huán)比減少25.9%，同比減少5.7%。其中，公司債發(fā)行82.7億元，環(huán)比減少16.4%，同比減少52.2%；中期票據(jù)發(fā)行140.5億元，環(huán)比減少15.4%，同比增加75.6%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是廈門國貿(mào)、金融街、首開股份、華僑城等國企央企。

??2023年4月80家典型房企新增債券類融資成本3.44%，環(huán)比下降0.28pct，同比提高0.09pct。本月沒有境外發(fā)債，境內(nèi)融資成本為3.44%，環(huán)比下降0.28pct，主要是因?yàn)楫?dāng)前發(fā)債的企業(yè)仍然主要是國企央企，這些企業(yè)的融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，整體融資成本因此保持在較低水平。2023年1-4月80家典型房企新增債券類融資成本3.79%，較2022年全年下降0.44個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本8.92%，較2022年全年上升1.87個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.52%，較2022年全年降低0.02個(gè)百分點(diǎn)。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，4月債券發(fā)行量最大的企業(yè)是廈門國貿(mào)，企業(yè)在本月發(fā)行了3筆共40億元的超短融以及1筆10億元的公司債。本月發(fā)行債券的企業(yè)有16家，發(fā)債企業(yè)個(gè)數(shù)環(huán)比減少3家。從發(fā)債年限來看，金融街和保利置業(yè)分別發(fā)行了2筆和1筆期限長達(dá)7年的公司債，是本月發(fā)行期限最長的債券。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，招商蛇口發(fā)行的2筆超短融利率都是2.2%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02

??債券到期及違約

??本月到期948億元，合景泰富公告?zhèn)鶆?wù)違約

??4月房企共有51筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為948億元，環(huán)比增加88.1%。提前關(guān)注到2023年5月將有26筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為339億元，環(huán)比減少64.24%。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高是金隅集團(tuán)于2017年發(fā)行的一筆35億元的公司債。

??在債務(wù)違約方面，本月28日合景泰富公告稱其2.12億元銀行借款逾期，企業(yè)首次出現(xiàn)債務(wù)違約，同時(shí)月內(nèi)已經(jīng)暴雷的中梁控股和大發(fā)地產(chǎn)都有新增債務(wù)違約。整體來看，雖然融資環(huán)境有所優(yōu)化，但是短期內(nèi)僅能惠及白名單優(yōu)質(zhì)企業(yè)，部分財(cái)務(wù)困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務(wù)違約事件。再加上當(dāng)前房地產(chǎn)銷售仍未全面復(fù)蘇，流動(dòng)性問題仍需要行業(yè)注意。

??03

??IPO和增發(fā)

??眾安智慧生活更新招股書，格力地產(chǎn)擬配股募資70億元

??本月沒有房企或房企旗下企業(yè)完成上市，28日眾安智慧生活再次向港交所提交了招股書。整體看來，近期香港資本市場對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的上市融資態(tài)度較為謹(jǐn)慎，境內(nèi)房企及旗下公司的上市積極性也相對(duì)較低。不過由于證監(jiān)會(huì)在2月17日發(fā)布了境外上市備案管理相關(guān)規(guī)則，放寬了境外募資等限制，未來房企及旗下公司的境外IPO可能會(huì)受到一定的鼓勵(lì)。

??而在增發(fā)配股方面，本月14日格力地產(chǎn)的70億配股募資申請(qǐng)獲得了上交所受理，企業(yè)擬向珠海市國資委及城建集團(tuán)發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購買其合計(jì)持有的免稅集團(tuán)100%的股權(quán)，并擬向不超過35名特定投資者發(fā)行股份募集配套資金。而萬科和保利的A股增發(fā)暫時(shí)沒有更新消息，整體看來近期房企配股融資熱度在持續(xù)下降。

??04

??股價(jià)變動(dòng)

??兩市地產(chǎn)相關(guān)股整月表現(xiàn)都較為疲軟

??本月兩市的地產(chǎn)相關(guān)股表現(xiàn)都較為疲軟，兩市都僅有不到25%的地產(chǎn)股整月上漲。在H股方面，本月中海宏洋的月漲幅達(dá)到了31.3%，是H股漲幅最大的地產(chǎn)相關(guān)股。企業(yè)股價(jià)在4月上旬長期處于上升通道，而下旬則一直震蕩企穩(wěn)。企業(yè)股價(jià)的上漲主要是因?yàn)槠湟患径葮I(yè)績較為優(yōu)秀，中金公司也因?yàn)榭春闷髽I(yè)前景上調(diào)了目標(biāo)價(jià)。不過由于年報(bào)季的后續(xù)影響，大多數(shù)H股地產(chǎn)相關(guān)股的表現(xiàn)都不佳。

??在A股房企方面，本月ST云城（云南城投）的漲幅較大，企業(yè)股價(jià)在月初和月末經(jīng)歷了兩次大漲，最終整月的漲幅為20.67%，成為了A股漲幅最大的房企。企業(yè)股價(jià)大漲的主要原因是由于企業(yè)近期業(yè)績良好，并且在24日向上海證券交易所申請(qǐng)撤銷其他風(fēng)險(xiǎn)警示，因此受到了投資者的青睞。