??近期，上海市人民政府辦公廳印發(fā)《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》（以下簡稱《方案》），以區(qū)域更新為重點，聚焦開展綜合區(qū)域、人居環(huán)境、公共空間、歷史風貌、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和商業(yè)商務項目改造六大行動，分層、分類、分區(qū)域、系統(tǒng)化推進城市更新，從而推動城市高質量發(fā)展。

??一、 政策核心內容 

??1、 明確城市更新目標 《方案》明確了總體目標，以區(qū)域更新為重點，分層、分類、分區(qū)域、系統(tǒng)化推進城市更新，更好推動城市現(xiàn)代化建設。到 2025 年，城市更新行動全面有序開展，適應高質量發(fā)展的城市更新體制機制和政策體系健全完善，有機更新理念深入人心，城市更新工作邁上新臺階，為建設具有世界影響力的社會主義現(xiàn)代化國際大都市奠定堅實基礎。

??2、 堅持六大工作原則 《方案》提出六大工作原則，包括規(guī)劃引領，試點先行；區(qū)域統(tǒng)籌，整體推進；民生為先，品質為重；綠色低碳，安全韌性；傳承文化，弘揚精神；政府引導，共建共享。特別提到堅持自上而下的規(guī)劃引導與自下而上的更新需求相結合，堅持問題導向、試點先行、以點帶面、項目化推進，探索城市更新的新模式、新路徑、新機制。堅持“留改拆”并舉，以保留、利用、提升為主，統(tǒng)籌建筑空間、濱水空間、街道空間、綠色空間和地下空間全要素管控，推動區(qū)域整體更新。3、 重點開展城市更新六大行動 《行動方案》提出要重點開展城市更新六大行動：（1）綜合區(qū)域整體煥新行動。提升發(fā)展能級，統(tǒng)籌推進綜合性區(qū)域的城市更新，聚焦重點領域和重點地區(qū)，強化分類引導，加強全要素統(tǒng)籌協(xié)調。到 2025年，重點開展 10 個以上綜合性區(qū)域更新項目，重點推進“一江一河”沿岸地區(qū)、外灘“第二立面”、衡復歷史風貌區(qū)、北外灘、吳淞創(chuàng)新城、虹橋國際中央商務區(qū)等區(qū)域更新。

??（2）人居環(huán)境品質提升行動。推動人居環(huán)境品質提升，不斷改善居住條件。加快“兩舊一村”改造，到 2025 年，全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面啟動。實施 3000 平方米各類舊住房更高水平改造更新，完成既有多層住宅加裝電梯9000 臺等。

??（3）公共空間設施優(yōu)化行動。優(yōu)化功能品質，打造高品質城市公共空間。完善基礎設施和公共服務設施，提升公共服務水平，系統(tǒng)提高城市應對風險能力。到 2025 年，完成 1000 萬平方米居住建筑節(jié)能改造，完成 1200 萬平方米既有公共建筑節(jié)能改造，推進若干綠色生態(tài)城區(qū)（更新城區(qū)）建設等。

??（4）歷史風貌魅力重塑行動。加強保護傳承，促進歷史文化遺產(chǎn)活化利用，將歷史風貌保護與人民城市發(fā)展需求有機結合，合理引導空間載體活化利用。到2025 年，完成 3 個以上歷史風貌保護區(qū)、風貌保護街坊、風貌保護道路項目，推進 3 個以上歷史古鎮(zhèn)保護修繕和更新利用示范項目，打造 15 個以上歷史建筑保護修繕和活化利用示范項目。推進山陰路風貌保護區(qū)城市更新等項目。

??（5）產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質增效行動。服務產(chǎn)業(yè)升級，推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質增效，推動存量工業(yè)用地轉型升級、創(chuàng)新發(fā)展，促進空間利用向集約緊湊、功能復合、低碳高效轉變，培育新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢。到 2025 年，推進 3 個以上重點產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)提質增效，盤活產(chǎn)業(yè)用地 3 萬畝。

??（6）商業(yè)商務活力再造行動。盤活存量資源，煥發(fā)商業(yè)商務區(qū)嶄新活力，營造布局合理、結構靈活、功能多元的新業(yè)態(tài)環(huán)境，輻射帶動周邊區(qū)域。到 2025年，推動 3 個以上市、區(qū)級傳統(tǒng)商圈改造升級，打造 6 個國家級“一刻鐘便民生活圈”和 100 個市級“一刻鐘便民生活圈”，完成 5 個以上商務樓宇改造升級或轉化利用項目。

??二、 政策意義

??上海作為超大型城市，城市建設發(fā)展模式已率先從外延擴張進入內涵提升、大規(guī)模增量建設轉向存量更新為主的階段。此次發(fā)布的《方案》有助于有序推進上海的城市更新行動，從而推動城市高質量發(fā)展。

??1、 上海建立了較為完善的全類別、全流程的一體化城市更新制度體系，標志著上海城市更新進入新階段。 2021 年 8 月 25 日，上海市十五屆人大常委會第三十四次會議表決通過了《上海市城市更新條例》，該條例自 2021 年 9 月 1 日起正式施行，意味著上海從地方性法規(guī)層面為有效推進城市更新工作提供了有力法治保障。2022 年 11 月 12日，由上海市規(guī)劃和自然資源局牽頭制定并與市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會、市經(jīng)濟與信息化委員會、市商務委員會聯(lián)合頒布了《上海市城市更新指引》，定位指導全市城市更新實施的綱領性文件，全面指導上海城市更新活動開展。12 月30 日，上海市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)《上海市城市更新操作規(guī)程（試行）》，以進一步提高城市更新工作質量和效率，明晰城市更新工作路徑。此次《方案》的出臺，明確了近三年的重點任務，有助于聚焦區(qū)域，分類梳理，形成可復制、可推廣的經(jīng)驗，有助于保障城市更新進程的有序推進，加速城市更新行動高質量可持續(xù)發(fā)展。

??2、 企業(yè)可以積極關注綜合性區(qū)域更新、產(chǎn)業(yè)用地盤活、 商 業(yè)商 務 盤 活 以及城中村 改 造 等項目機會。 （1）綜合性區(qū)域更新項目。綜合性區(qū)域更新項目包括“一江一河”沿岸地區(qū)、外灘“第二立面”、衡復歷史風貌區(qū)、北外灘、吳淞創(chuàng)新城、虹橋國際中央商務區(qū)等區(qū)域。根據(jù)《上海市城市更新指引》，屬于歷史風貌保護、產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉型升級等項目，市、區(qū)人民政府可以指定統(tǒng)籌主體、組合供應土地，因此企業(yè)實力較強、資金實力雄厚、運營經(jīng)驗豐富的企業(yè)可以積極關注區(qū)域更新。

??（2）產(chǎn)業(yè)用地盤活項目。上海近三年計劃推進 3 個以上重點產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)提質增效，盤活產(chǎn)業(yè)用地 3 萬畝。而這些產(chǎn)業(yè)用地大部分位于上海市屬國企手中。根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局的初步排摸，上海 33 家市屬國企在全市擁有存量土地總面積約 270 平方公里。因此，未來三年上海國企要抓住存量土地資源盤活的政策窗口期，科學制定存量盤活利用規(guī)劃，加強重點地塊的市場研判和精準定位。具有產(chǎn)業(yè)資源的相關企業(yè)可以積極探索和國企的合作模式。

??（3）商業(yè)商務盤活項目。商圈的改造升級，對于提升人民的幸福指數(shù)意義重大。到 2025 年，上海推動 3 個以上市、區(qū)級傳統(tǒng)商圈改造升級，完成 5 個以上商務樓宇改造升級或轉化利用項目等。近幾年上海港匯恒隆廣場、華潤時代廣場的改造升級，不僅使得項目本身的商業(yè)價值得到大幅提升，同時也給區(qū)域商圈帶來了新的變化。因此，有強大商業(yè)運營能力的企業(yè)可以積極關注不良資產(chǎn)的收并購。

??（4）城中村改造項目。截至 2022 年底，上海中心城區(qū)剩余零星二級舊里以下房屋約 38 萬平方米，涉及 1.3 萬戶；不成套舊住房總量約 659 萬平方米，約16.8 萬戶；全市還有“城中村”點位約 679 個，涉及農(nóng)戶約 10.73 萬戶。今年，上海明確要完成 12 萬平方米中心城區(qū)零星舊改，完成 28 萬平方米不成套舊住房改造，還要啟動 10 個城中村改造項目。因此，房企可以關注代建以及后期運營機會。