??房企的銷售仍處在艱難回升的進(jìn)程中。

??2023年4月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5665.4億元，單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低14.4%；同比增長(zhǎng)31.6%，同比去年保持增長(zhǎng)且增幅較上月進(jìn)一步提升。

??1-4月百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額20499.2億元，累計(jì)業(yè)績(jī)同比自一季度轉(zhuǎn)正之后，增幅也進(jìn)一步提升至9.7%。

??房企的銷售與市場(chǎng)走勢(shì)互為印證。2023年4月，重點(diǎn)30城成交環(huán)比回落，同比保持增長(zhǎng)。其中，一線城市的樓市韌性較強(qiáng)，二三線城市則面臨熱度下降，整體成交回調(diào)幅度大于一線，環(huán)比降幅達(dá)30%。

??可以看出，雖然今年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已止跌回升，但行業(yè)信心尚未完全修復(fù)，市場(chǎng)整體的購(gòu)買力還是處于歷史相對(duì)低位。

??對(duì)房企來(lái)說(shuō)，“五一”假期還是需要積極推盤，提升營(yíng)銷及優(yōu)惠力度來(lái)促進(jìn)成交去化。長(zhǎng)期來(lái)看，不同城市的市場(chǎng)還會(huì)延續(xù)分化的格局。

??4月，央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

??TOP10梯隊(duì)房企的銷售增長(zhǎng)更為搶眼，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量也占比最高，其中，華潤(rùn)置地、招商蛇口、綠城中國(guó)、建發(fā)房產(chǎn)等房企4月的單月業(yè)績(jī)同比增幅超過(guò)100%。

??此外，濱江集團(tuán)、中國(guó)鐵建、保利置業(yè)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)等企業(yè)4月的銷售表現(xiàn)也相對(duì)突出。

??4月實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)在百?gòu)?qiáng)房企中的占比合計(jì)近3成，包括招商蛇口、濱江集團(tuán)、中國(guó)鐵建等在內(nèi)的房企都實(shí)現(xiàn)了4月銷售業(yè)績(jī)的環(huán)比增長(zhǎng)；同時(shí)，有近6成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)。

??房企百?gòu)?qiáng)的格局繼續(xù)分化。2023年1-4月，TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長(zhǎng)38.7%至606.5億元，TOP20門檻增長(zhǎng)14.9%至259億元。但TOP30房企的門檻同比明顯降低11.9%至145.1億元。

??TOP100房企的銷售操盤金額門檻也比去年同期小幅下降至35.4億元。目前的行業(yè)形勢(shì)下，央國(guó)企及部分優(yōu)質(zhì)民企的發(fā)展韌性較強(qiáng)，中小房企顯得競(jìng)爭(zhēng)力不足，所以今年房企的格局還會(huì)繼續(xù)分化。

??今年“小陽(yáng)春”的勢(shì)頭略顯不足，4月的樓市已成色欠佳。根據(jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)，全國(guó)重點(diǎn)30城4月市場(chǎng)成交雖然還保持同比增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但環(huán)比出現(xiàn)回落，絕對(duì)量與2月成交基本持平，今年前4月樓市的累計(jì)成交上漲27%。

??從不同能級(jí)的城市來(lái)看，一線城市的市場(chǎng)成交韌性較強(qiáng)，在3月集中放量后，4月小幅下跌11%，累計(jì)同比還是增長(zhǎng)21%。

??其中，北京、深圳延續(xù)同比和環(huán)比都增長(zhǎng)的勢(shì)頭。深圳主要得益于市場(chǎng)供應(yīng)的放量，龍崗、光明等區(qū)域的供應(yīng)量基本都在10萬(wàn)平米以上；北京雖然面臨顯著的供不應(yīng)求，但剛需的熱情仍然高漲，順義和房山的多個(gè)性價(jià)比較高的剛需盤持續(xù)熱銷。

??上海和廣州的成交環(huán)比小幅下降，市場(chǎng)熱度有所回落，但同比還是繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。

??二三線城市的樓市熱度有所下降。一方面整體成交回調(diào)幅度大于一線，環(huán)比降幅達(dá)30%；另一方面，各城市的環(huán)比數(shù)據(jù)還是跌的多、漲的少，只有成都和西安等中西部少數(shù)城市走出獨(dú)立行情，環(huán)比還保持著增長(zhǎng)的勢(shì)頭。

??其中，回落比較顯著的城市，大致可分為三類：

??一是武漢、天津、重慶等還有人口優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)二線城市，這一輪“小陽(yáng)春”的行情主要依托剛需及剛改的自住需求驅(qū)動(dòng)，隨著低價(jià)房源去化殆盡，整體的市場(chǎng)需求也進(jìn)入階段性的疲軟期；

??二是長(zhǎng)春、南寧、大連、昆明等弱二線城市，這些城市整體的基本面欠佳，高庫(kù)存問(wèn)題難解，成交恢復(fù)理性之后，預(yù)計(jì)還會(huì)延續(xù)筑底行情；

??三是徐州、佛山、東莞等三四線城市，隨著返鄉(xiāng)置業(yè)、短期投資投機(jī)熱情的減弱，市場(chǎng)重新回歸理性。

??總體來(lái)看，4月份的樓市，無(wú)論供應(yīng)還是需求都迎來(lái)了“拐點(diǎn)”，絕對(duì)量回歸本輪“小陽(yáng)春”行情在2月份啟動(dòng)時(shí)的水平。由此可以看出，整體行業(yè)信心還沒(méi)有完全修復(fù)，前期積累的剛需及剛改需求在2、3月釋放后出現(xiàn)階段性疲軟，導(dǎo)致樓市回升乏力。

??展望后市，我們認(rèn)為，剛需轉(zhuǎn)弱、改善接棒是大概率事件。如果房企能夠抓緊五一營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)釋放優(yōu)惠，或是地方政府層面繼續(xù)出臺(tái)利好性政策，整體成交還是可能保持穩(wěn)中微增的態(tài)勢(shì)。

??但不同的城市之間，我們預(yù)期還是會(huì)延續(xù)分化的行情：

??熱點(diǎn)恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥等城市，由于可能面臨供應(yīng)量的約束，整體成交還將平穩(wěn)運(yùn)行；

??武漢、鄭州、天津等前期市場(chǎng)低迷的城市，還會(huì)面臨階段性的調(diào)整，市場(chǎng)成交在短期內(nèi)很難有明顯起色；