??2022年末，房企融資政策迎來(lái)轉(zhuǎn)向，紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。

??進(jìn)入2023年，1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)銀行信貸工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，并實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。此后多部門(mén)也陸續(xù)強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”等。同時(shí)，優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)保持融資優(yōu)勢(shì)。

??除了部分優(yōu)質(zhì)及白名單房企融資開(kāi)閘，存量資產(chǎn)盤(pán)活也有了新突破。2月21日中基協(xié)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，為房企提供了項(xiàng)目層面盤(pán)活資產(chǎn)的另一種方式。

??雖然當(dāng)前已出現(xiàn)融資政策利好，但融資開(kāi)閘仍?xún)H限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清，市場(chǎng)信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營(yíng)房企融資難、融資貴的問(wèn)題仍有待解決。

??從歷年80家典型房企的融資總量來(lái)看，2023年前4月80家典型房企的融資量為2254億元，同比下降23%；其中2023年4月融資量為497億元，同比下降29%。2022年四季度以來(lái)雖然政策放松，但融資開(kāi)閘仍?xún)H限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖，多數(shù)民營(yíng)房企尤其是出險(xiǎn)房企融資難的問(wèn)題依然突出。

??從企業(yè)債券發(fā)行來(lái)看，2023年前4月企業(yè)發(fā)債金額達(dá)1330億元，相比2022年同期下降了8%。其中，境內(nèi)發(fā)債1263億元，相比同期增長(zhǎng)了14%;而境外發(fā)債相比同期大幅下降81%到67億元，占比同比下降了21個(gè)百分點(diǎn)至5%。

??從企業(yè)的債券類(lèi)融資成本來(lái)看，境外債券融資成本高達(dá)8.92%，較2022年全年抬升1.87個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)債券融資成本3.52%，較2022年全年略下降了0.02個(gè)百分點(diǎn)。境外融資成本較高主要為期內(nèi)萬(wàn)達(dá)發(fā)行了境外債券成本高達(dá)11%，從而提升了整體利率水平。此外境內(nèi)債券融資成本較低，主要由于發(fā)債主體大多數(shù)為國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類(lèi)企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯。

??隨著境內(nèi)發(fā)債成本降低以及境內(nèi)發(fā)債占比攀升，整體發(fā)債融資成本呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。2023年前4月整體新增債券類(lèi)融資成本3.79%，較2022年全年下降0.44個(gè)百分點(diǎn)。

??從各梯隊(duì)表現(xiàn)來(lái)看，2023年前4月TOP10房企的發(fā)債總量為256億元，同比下降54%，降幅相對(duì)其他梯隊(duì)較大，主要在于去年同期TOP10梯隊(duì)中發(fā)債房企較多，且規(guī)模較大；如中海2022年1月就發(fā)行了30億的中票，龍湖發(fā)行了28億的公司債；而萬(wàn)科前兩月更是發(fā)行了80億的中票。進(jìn)入2023年這類(lèi)房企由于債券應(yīng)發(fā)盡發(fā)，或通過(guò)管控負(fù)債規(guī)模，維持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，發(fā)債規(guī)模有所下降；但從融資成本來(lái)看，TOP10房企僅為2.80%，同比下降了0.56個(gè)點(diǎn)，處于各梯隊(duì)的最低位。

??此外TOP11-30與TOP51+梯隊(duì)的房企，發(fā)債規(guī)模分別增長(zhǎng)20%及11%；TOP31-50梯隊(duì)房企發(fā)債規(guī)模是增長(zhǎng)最高達(dá)44%，主要是由于保利置業(yè)期間發(fā)行了多筆公司債及中票。

??從企業(yè)的性質(zhì)分類(lèi)來(lái)看，2023年前4月國(guó)企、央企的發(fā)債量為1148億元，同比增長(zhǎng)了5%，民營(yíng)企業(yè)發(fā)債量為182億元，同比大幅下降48%，從而使得國(guó)企央企的發(fā)債占總量占比較2022年的72%繼續(xù)上漲14個(gè)pct至86%，主要由于規(guī)模國(guó)企央企歷來(lái)財(cái)務(wù)較為穩(wěn)健，同時(shí)具有天然的信用背景優(yōu)勢(shì)，受到融資政策影響較小。

??從成本上來(lái)看，國(guó)企央企2023年前4月的融資成本為3.38%，民營(yíng)企業(yè)達(dá)到6.34%，兩者之間的差距達(dá)到2.96個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)在行業(yè)集中度向頭部集中下，房企無(wú)論是融資量還是融資成本預(yù)計(jì)將持續(xù)分化，更多的低息債將持續(xù)流向優(yōu)質(zhì)房企。

??進(jìn)入2023年，債務(wù)違約現(xiàn)象仍在持續(xù)，與此同時(shí)，出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組進(jìn)程也明顯提速。雖然當(dāng)前這些房企的債務(wù)壓力依然很大，但隨著利好消息的傳來(lái)，行業(yè)信心也有望逐步修復(fù)。

??2023年3月10日，佳兆業(yè)集團(tuán)在停牌近一年后復(fù)牌，成為2023年首家復(fù)牌的出險(xiǎn)房企。此后3月28日，融創(chuàng)境外債務(wù)重組公布進(jìn)展。融創(chuàng)90.48億美元的境外債務(wù)重組，已與境外債權(quán)人小組訂立重組支持協(xié)議（融創(chuàng)的債權(quán)人小組持債金額超過(guò)30%，近30億美元）；4月12日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，達(dá)成復(fù)牌指引及恢復(fù)買(mǎi)賣(mài)。與此同時(shí)，4月14日花樣年債務(wù)重組方面也傳出利好，有消息稱(chēng)花樣年40億美元境外債務(wù)的庭內(nèi)重組方案已經(jīng)獲得了足夠多債權(quán)人的支持，擁有75%債權(quán)的投資人簽署了同意書(shū)以接受重組支持協(xié)議。

??目前從出險(xiǎn)房企的進(jìn)展來(lái)看，部分違約開(kāi)發(fā)商正考慮將債轉(zhuǎn)股作為延長(zhǎng)或重組債務(wù)計(jì)劃的一部分。如2023年1月底，華夏幸福與其離岸債權(quán)人達(dá)成協(xié)議，對(duì)其49.6億美元的離岸債券進(jìn)行重組，方案涉及股權(quán)抵償。該協(xié)議安排重組已于1月底取得英國(guó)法院裁決生效。重組后，華夏幸福將有近八成金融債務(wù)實(shí)現(xiàn)重組。這也是自2022年富力地產(chǎn)重組美元債后，國(guó)內(nèi)房企首次實(shí)現(xiàn)對(duì)境外債“以股抵債”的重組交易，目前包括恒大、花樣年等在內(nèi)的房企也在嘗試推進(jìn)“債轉(zhuǎn)股”的方式化解境外債務(wù)。

??3月22日，中國(guó)恒大公布了境外債重組方案。具體內(nèi)容包括，方案1：協(xié)議安排債權(quán)人可以按其可獲償金額1:1的轉(zhuǎn)換比率獲得將由該公司發(fā)行的新票據(jù)，新票據(jù)期限為10-12年，將隨著時(shí)間的推移償還。方案2：協(xié)議安排債權(quán)人可以選擇將其可獲償金額轉(zhuǎn)換為：期限為5-9年的將由該公司發(fā)行的新票據(jù)；由5筆與恒大物業(yè)、恒大新能源汽車(chē)或該公司上市股票掛鉤的股權(quán)掛鉤票據(jù)構(gòu)成的組合，掛鉤方式包括由其擔(dān)保、掛鉤、可強(qiáng)制交換或可強(qiáng)制轉(zhuǎn)換對(duì)應(yīng)股票（按所適用的）；或者是兩者的組合。4月3日，中國(guó)恒大披露境外債務(wù)重組進(jìn)展，恒大已與債權(quán)人特別小組成員（其分別持有現(xiàn)有恒大和現(xiàn)有景程票據(jù)的未償還本金總額超過(guò)20%及35%）簽訂了三份重組支持協(xié)議。據(jù)此各方同意合作以促進(jìn)擬議重組的實(shí)施，并表示誠(chéng)邀所有債權(quán)人盡快審閱適用的重組支持協(xié)議并加入適用的重組支持協(xié)議。

??對(duì)于出險(xiǎn)房企而言，債務(wù)重組落地越早越好，有利于企業(yè)盡快向正常經(jīng)營(yíng)過(guò)渡。但重組展期也并非適用于每一家出險(xiǎn)房企，因?yàn)檫@種方式主要是以時(shí)間換空間，僅將償債時(shí)間延后，而實(shí)質(zhì)債務(wù)壓力并未減少，這也意味著企業(yè)需要在約定時(shí)間內(nèi)恢復(fù)足夠的流動(dòng)性，因此僅有項(xiàng)目變現(xiàn)能力強(qiáng)、資產(chǎn)價(jià)值高、流動(dòng)性釋放預(yù)期較好的出險(xiǎn)房企可能得到市場(chǎng)的認(rèn)可進(jìn)行債務(wù)的整體重組和展期。從目前落地狀況來(lái)說(shuō)，債權(quán)人對(duì)整體債務(wù)重組仍保持著謹(jǐn)慎態(tài)度，部分企業(yè)重組方案也一再優(yōu)化，但是仍有較大的通過(guò)難度。

??與此同時(shí)，一些出險(xiǎn)房企同時(shí)面臨境內(nèi)與境外債務(wù)重組，由于政策環(huán)境、債權(quán)人的權(quán)益保障不一樣，因此也面臨不同的難度，這些企業(yè)重組方案的制定與談判并不簡(jiǎn)單，目前僅有富力地產(chǎn)、華夏幸福、花樣年等部分企業(yè)基本完成了境內(nèi)和境外債務(wù)的整體重組。龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等企業(yè)盡管完成了境內(nèi)債務(wù)整體展期，但境外債務(wù)展期工作尚未落地，債務(wù)的重組工作還將繼續(xù)。

??目前來(lái)看，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。尤其是對(duì)于多數(shù)民企而言，境內(nèi)銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財(cái)務(wù)狀況較為良好的優(yōu)質(zhì)房企；股權(quán)融資雖然大多數(shù)民企都可以使用，且2022年12月以來(lái)房企配股融資的熱情也相對(duì)高漲，但是這種融資方式卻并不具有可持續(xù)性。在境外，雖然部分優(yōu)質(zhì)房企通過(guò)內(nèi)保外貸完成了境外融資，但是對(duì)于大部分企業(yè)而言境外融資環(huán)境依然處于冰封期。

??與此同時(shí)，從債務(wù)到期來(lái)看，2023年前4月房企債券到期總規(guī)模為3323億元，而發(fā)行規(guī)模僅為903億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模268%，這也意味著房企無(wú)法通過(guò)發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。

??2023年7月及9月仍舊有到期高峰，今年房企的債務(wù)壓力依然較大，若銷(xiāo)售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會(huì)出現(xiàn)。

??對(duì)于有著優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房企而言，可以多加關(guān)注近期的政策動(dòng)向，尤其是不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金等工具，從而有效盤(pán)活旗下存量資產(chǎn)，減輕母公司財(cái)務(wù)壓力。