??2023年4月25日，自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

??不少人將其與房地產(chǎn)稅聯(lián)系在一起，認(rèn)為在實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，“房產(chǎn)稅”就不遠(yuǎn)了。

??對(duì)此，我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與征收房地產(chǎn)稅并無(wú)必然聯(lián)系。

??首先，房地產(chǎn)稅的核心是地稅制度的改革，是屬于地方財(cái)政的固定預(yù)算收入，各地很難跨城市征收。因此即便沒(méi)有實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也可以征收房地產(chǎn)稅，分散式登記并不影響其出臺(tái)，如上海、重慶早在2011年就已啟動(dòng)“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)。

??其次，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境并不具備開(kāi)征房地產(chǎn)稅的條件。

??最后，對(duì)地方財(cái)政來(lái)說(shuō)，與土地收入相比，房地產(chǎn)稅目前還無(wú)法取代土地出讓金收入，成為地方財(cái)政收入的重要組成部分。

??我國(guó)全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的消息迅速引發(fā)了輿論的關(guān)注，不少人將其與房地產(chǎn)稅聯(lián)系在了一起。

??不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記源于2013年3月，黨中央、國(guó)務(wù)院決定建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，提出將分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”改革任務(wù)。

??這意味著經(jīng)過(guò)十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國(guó)土空間，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

??而房地產(chǎn)稅則是整體稅制改革的重要的部分，其核心是地稅制度的改革，是由地方政府征收的稅，屬于地方財(cái)政的固定預(yù)算收入。

??不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與征收房地產(chǎn)稅并無(wú)必然聯(lián)系，也并非開(kāi)征房地產(chǎn)稅的先決條件，分散式登記并不影響其出臺(tái)。

??據(jù)了解，房地產(chǎn)稅改革可以追溯至2003年，十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》曾提出對(duì)房屋持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，類似后續(xù)出現(xiàn)的“房地產(chǎn)稅”。

??早在2011年1月，“房產(chǎn)稅”其實(shí)就已正式落地，上海和重慶同時(shí)宣布啟動(dòng)“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)，對(duì)個(gè)人住房征收“房產(chǎn)稅”。一直到今天，上海和重慶仍是全國(guó)唯二的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)城市，上海是以多套房為主要征收對(duì)象，重慶則以高端豪宅為重點(diǎn)征收對(duì)象。

??2013年底，十八屆三中全會(huì)提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。將“房產(chǎn)稅”完善至“房地產(chǎn)稅”，涉及土地征收、公開(kāi)招拍掛、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、住房租賃等多個(gè)環(huán)節(jié)，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房產(chǎn)稅等。

??事實(shí)上，房地產(chǎn)稅離我們最近的時(shí)候，是2021年底。

??2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

??試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

??在當(dāng)時(shí)，有部分房?jī)r(jià)相對(duì)較高的熱點(diǎn)城市將成為首批試點(diǎn)城市。其中，呼聲較高的城市有上海、廣州、深圳、杭州、寧波、重慶、南京等

??然而，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，商品房銷售商品房銷售規(guī)模和開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大降，在擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)地產(chǎn)總體方針下，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)暫停。

??從2023年至今的市場(chǎng)來(lái)看，雖然一季度部分城市出現(xiàn)了點(diǎn)狀復(fù)蘇，但進(jìn)入4月以來(lái)，供求皆有轉(zhuǎn)降趨勢(shì)，重點(diǎn)30城供應(yīng)顯著縮量，降至近5年來(lái)同期新低，成交環(huán)比下降27%。

??從2021年至2023年4月全國(guó)百城商品住宅成交面積來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)整體仍在低位，整個(gè)行業(yè)的調(diào)整并沒(méi)有完成，整體市場(chǎng)仍處于恢復(fù)期，目前市場(chǎng)環(huán)境并不具備開(kāi)征房地產(chǎn)稅的條件，短期內(nèi)也不會(huì)貿(mào)然開(kāi)始推行房地產(chǎn)稅。

??房地產(chǎn)稅的推行，不僅對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，對(duì)土地投資的影響可能會(huì)更大。

??從2023年至今的土地投資來(lái)看，前4個(gè)月土地成交規(guī)模同比下降31%，創(chuàng)下2010年以來(lái)全國(guó)土地交易規(guī)模新低。近七成百?gòu)?qiáng)房企沒(méi)有納儲(chǔ)。

??從成交金額來(lái)看，前4個(gè)月全國(guó)300城土地成交金額約5675.9億元，同比下降25%，除一線城市仍能保持一定的漲幅，二線城市成交金額較去年同期下降了四成。三四線城市交易依舊低迷，成交規(guī)模和成交金額同比降幅也均在兩成以上。

??在這背景下，若是今年開(kāi)始推行房地產(chǎn)稅，對(duì)整體土地投資來(lái)說(shuō)可謂雪上加霜。

??更何況，即使按上?！胺慨a(chǎn)稅”的稅率標(biāo)準(zhǔn)（人均60平以下免征、二套及以上0.4-0.6%）計(jì)算，“房地稅”收入遠(yuǎn)低于土地投資金額收入。

??據(jù)上海稅務(wù)局披露，2022年全年“房產(chǎn)稅”約237億元。而2022年上海涉宅地成交總金額約2800億元。

??顯然，對(duì)地方政府而言，與成百上千億元的土地投資收入相比，“房產(chǎn)稅”收入還無(wú)法取代地方財(cái)政土地出讓金收入。

??我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記并不是為開(kāi)征房地產(chǎn)稅鋪路。

??一方面，統(tǒng)一登記并非開(kāi)征房地產(chǎn)稅的先決條件，分散式登記也并不影響其出臺(tái)。

??另一方面，當(dāng)前無(wú)論是各地市場(chǎng)還是整體投資環(huán)境都不具備開(kāi)征房地產(chǎn)稅的條件。因此短期內(nèi)，起碼今年內(nèi)不會(huì)貿(mào)然開(kāi)始推行房地產(chǎn)稅。

??當(dāng)然，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅改革是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段之后的必然產(chǎn)物，也是加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度中非常重要的一部分。