??在宏觀經(jīng)濟(jì)下行、購(gòu)房需求透支、樓市深度調(diào)整、房企開(kāi)始內(nèi)卷的背景下，地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)越來(lái)越重視與市場(chǎng)需求的匹配，力求通過(guò)更精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位，提升項(xiàng)目的適銷性與溢價(jià)力。

??我們從供給端和需求端兩方面，對(duì)住宅產(chǎn)品的房型、面積等指標(biāo)予以分析，了解上海新房市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性特征，并深入分析不同面積段熱銷產(chǎn)品的產(chǎn)品力，為企業(yè)的項(xiàng)目相關(guān)決策提供有力參考。

??過(guò)去幾年，上海三房及以上戶型熱度不斷提升，尤其三房成交套數(shù)占比高達(dá)63%，是市場(chǎng)的絕對(duì)主力。小戶型新房越來(lái)越少，一房已經(jīng)基本退出市場(chǎng)。

??這主要是源于高房?jī)r(jià)和限購(gòu)限貸等條件下，置換成本偏高，購(gòu)房邏輯由分步過(guò)渡轉(zhuǎn)向一步到位，三房不再是改善的要求而是剛需的起步選擇。

　　與此同時(shí)，別墅或類別墅戶型成交套數(shù)占比逐年下降，2022年僅為一成左右。這一方面與市場(chǎng)供應(yīng)不足有關(guān)，2019-2021年這一類戶型供求比持續(xù)低于1，但在2022年供求矛盾緩解后，該戶型的成交套數(shù)占比依然延續(xù)此前的下降趨勢(shì)，成交活躍度并未有明顯提升?？梢钥闯觯勒袌?chǎng)需求由類別墅轉(zhuǎn)向大平層。

??從戶型面積交叉分析數(shù)據(jù)來(lái)看，過(guò)于緊湊的小戶型逐漸失去市場(chǎng)青睞，更舒適面積段熱度升溫。以三房戶型為例，2022年，90-100㎡面積段成交占比高達(dá)27.9%，高于其他面積段；100-110㎡成交占比次之，較上一年迅速增長(zhǎng)10.7個(gè)百分點(diǎn)至18.1%，而80-90㎡面積段成交驟減，占比大幅下降4.9個(gè)百分點(diǎn)。面積小、總價(jià)低曾經(jīng)是小三房的優(yōu)勢(shì)，但隨著“房住不炒”下居住屬性的回歸，購(gòu)房者觀念轉(zhuǎn)變，對(duì)室內(nèi)舒適性的重視度提升，小三房往往通過(guò)犧牲一個(gè)或多個(gè)空間的使用功能才能增加房?jī)r(jià)數(shù)量，其居住體驗(yàn)并不好，因而市場(chǎng)份額出現(xiàn)明顯的收縮。

??市場(chǎng)成交主力的大平層戶型中，除一房戶型各面積段成交占比均走弱以外，其他多室戶型成交結(jié)構(gòu)也體現(xiàn)出向舒適面積段集中的趨勢(shì)。二房戶型的成交主力仍是70-90㎡面積段，但2022年成交占比較上一年已有明顯下降，僅100-110㎡面積段成交占比略有增長(zhǎng)。四至五房戶型中，130-200㎡面積段2022年成交占比較上一年均有不同幅度的增長(zhǎng)，而120㎡以下過(guò)于緊湊的面積段成交占比趨弱。

??同面積段，舒適型三房比緊湊型四房更受歡迎。以140㎡作為分界線，120-140㎡三房2022年成交套數(shù)占比比5%，比同面積段四房產(chǎn)品高0.9個(gè)百分點(diǎn)。而140㎡以上各面積段，四房產(chǎn)品成交套數(shù)占比均大幅高于三房產(chǎn)品，說(shuō)明改善客戶注重性價(jià)比、舒適度與功能性的平衡。

??市場(chǎng)舒適性需求升溫，但90-110㎡為主的成交結(jié)構(gòu)的形成與7090政策有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。2006年6月，住建部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中規(guī)定，“凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比例，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”上海在具體實(shí)施中，規(guī)定中小套型面積占總建面的比重高于70%或80%，其中中小套型的標(biāo)準(zhǔn)為多層、小高層、高層單戶建筑面積分別為90㎡、95㎡和100㎡以下。2022年，100-110㎡三房成交占比大幅提升，主要是因?yàn)榉科笸ㄟ^(guò)封陽(yáng)臺(tái)增加了單套住宅的可售面積。

??戶型是購(gòu)房者最看重的因素之一。尤其是在上海，最重視房型的購(gòu)房者占比高達(dá)43%，高于二三線城市。

??2022年，上海樓市整體供過(guò)于求，在市場(chǎng)主力的三房戶型中這一趨勢(shì)也尤為明顯。80-140㎡三房產(chǎn)品的供求比均大于1，尤其是供求主力的90-110㎡面積段三房，供求比超過(guò)1.25。更奢侈的140㎡以上面積段三房供求比相對(duì)均衡，約為0.94。

??在這樣的背景下，依然保持熱銷的戶型，具有如下特點(diǎn)。

??1、90-110㎡緊湊型三房，熱銷產(chǎn)品有較為明顯的共性

??我們將90-100㎡和100-110㎡三房產(chǎn)品歸為緊湊型戶型，這類產(chǎn)品是市場(chǎng)上規(guī)模最大的產(chǎn)品，主要客群是首置、剛需人群，更關(guān)注新房的功能性，這些產(chǎn)品的熱銷戶型有較為明顯的共性，主要采用LDKB一體、U形廚房、通道空間復(fù)合利用等方式使得空間格局更寬敞、居住動(dòng)線更流暢。

??由于面積限制，這一面積段三房戶型都很注重公區(qū)一體化設(shè)計(jì)。臨港新城的中建玖海云天多個(gè)戶型均采用客餐廳一體的設(shè)計(jì)方式，客廳和餐廳之間沒(méi)有隔斷，擴(kuò)大公區(qū)視覺(jué)空間，各自功能獨(dú)立且能夠基本滿足使用要求。

??招商蛇口、象嶼地產(chǎn)與路勁集團(tuán)合作項(xiàng)目虹橋璀璨公館更進(jìn)一步，廚房、餐廳、客廳、陽(yáng)臺(tái)均坐落一線，可以做到空間之間沒(méi)有間隔。

　　緊湊型三房的廚房空間多采用U型布局，這種布局相較一型、二型或L型廚房，移動(dòng)距離更短，收納空間利用率更高，因而已被廣泛采用。位于松江的金地·豐盛道，多個(gè)三房戶型，無(wú)論廚房處于整個(gè)戶型的北側(cè)或者中部，均采用U字型的設(shè)計(jì)。

　　此外，通道空間復(fù)合利用也是較為明顯的特點(diǎn)，如位于嘉定的金地·嘉源97㎡三房戶型，其次衛(wèi)實(shí)現(xiàn)干濕分離，洗漱臺(tái)前的空間不僅作為站人位置使用，更是進(jìn)入次臥的過(guò)道，一舉兩得。

金地·嘉源97㎡戶型圖

??2、120-140㎡舒適型三房，有更多優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)嘗試

??這一面積段三房已有足夠的面積做出更多嘗試來(lái)優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，熱銷產(chǎn)品主要通過(guò)增加客廳尺度、為廚房附加社交屬性、以及增加獨(dú)立儲(chǔ)藏間等方式提升居住體驗(yàn)。

??舒適型三房的客餐廳空間更加多樣化，既有強(qiáng)調(diào)功能空間獨(dú)立的傳統(tǒng)豎廳，其餐廳與客廳之間有通道隔開(kāi)，也有減少過(guò)道空間的客餐廳一體化設(shè)計(jì)。其客餐廳一體與緊湊型三房有明顯區(qū)別，主要采用開(kāi)間大于進(jìn)深的橫廳設(shè)計(jì)，采光面大，業(yè)主也可以享受更寬敞的景觀視野。

??如閔行春申板塊熱銷的越秀仁恒天樾園和，其122㎡三房戶型采用橫廳設(shè)計(jì)，采光面奢闊，136㎡三房面寬與進(jìn)深均衡，方廳面積非常寬敞，甚至可以隔出獨(dú)立功能間，而133㎡戶型為欣賞社區(qū)中央景觀，因地制宜的采用側(cè)廳設(shè)計(jì)，窗墻比大幅提升，具備較強(qiáng)的時(shí)尚感。

越秀仁恒天樾園和122㎡（左）、136㎡（中）和133㎡（右）戶型圖

??隨著餐桌取代沙發(fā)成為家庭公共空間的核心，廚房的社交化設(shè)計(jì)成為舒適型三房的升級(jí)重點(diǎn)。緊湊型戶型的封閉式廚房主要滿足基礎(chǔ)烹飪功能，社交型廚房則通過(guò)打破空間隔閡，讓女主人做飯的同時(shí)還可以與家人聊天、互動(dòng)。比如仁恒海上源131㎡和136㎡三房戶型在U型廚房的基礎(chǔ)上，將操作臺(tái)面延伸出來(lái)作為島臺(tái)，使得廚房與客餐廳緊密相連，既在視覺(jué)上增強(qiáng)通透感，又可以實(shí)現(xiàn)功能獨(dú)立，一方面使得廚房空間得以延伸，有更多的操作臺(tái)面供備餐使用，另一方面，也為家人的愛(ài)好提供了更多施展的空間，比如島臺(tái)配上椅子便可作為mini吧臺(tái)，成為家庭社交的中心，品酒喝茶、臨時(shí)工作桌等功能均可實(shí)現(xiàn)。

??仁恒海上源131㎡（左）和136㎡（右）戶型圖

??同時(shí)，120㎡以上三居室在功能上已屬完善，熱銷項(xiàng)目基本都配有獨(dú)立的建筑空間作為玄關(guān)，此外，部分項(xiàng)目還讓出一部分面積作為獨(dú)立收納空間，安放各種雜物，保證家居生活的整潔有序。位于浦東新區(qū)曹路板塊的華僑城純水岸對(duì)此有較為細(xì)致的規(guī)劃，其120㎡和136㎡大三居均在獨(dú)立玄關(guān)過(guò)渡至客餐廳的區(qū)域留出1~2㎡的面積作為獨(dú)立儲(chǔ)藏間使用。

華僑城純水岸120㎡（左）和136㎡（右）戶型圖

　　上海新房市場(chǎng)，四房產(chǎn)品的成交占比連續(xù)4年呈緩慢上升的趨勢(shì)，2022年約占12%。相比三房產(chǎn)品，四房產(chǎn)品更加供不應(yīng)求。其中，120-150㎡面積段是供應(yīng)和成交的主力，2022年供求比約為1.17，而150㎡以上各面積段的四房產(chǎn)品的供求比均小于1，供不應(yīng)求的狀況非常明顯。

??1、120-140㎡緊湊型四房是最為火熱的四房產(chǎn)品

??120-140㎡是市場(chǎng)上最為火熱的四房產(chǎn)品，主要滿足三代同堂的二胎家庭需求，因此，即使面積緊湊，也需要保證所有房間的尺度與功能性。我們回顧2022年上海市場(chǎng)的熱銷項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，緊湊型四房產(chǎn)品的布局具有較強(qiáng)的同質(zhì)性，基本為四葉草布局或多開(kāi)間朝南布局兩種，分別滿足追求私密性和社交性的不同客戶需求。這類總價(jià)相對(duì)合理的產(chǎn)品在市場(chǎng)上更有優(yōu)勢(shì)，但受面積限制，創(chuàng)新較為有限。

??四葉草布局是上海熱銷四房的主力設(shè)計(jì)，其整體戶型偏正方形，四居室分別位于四角位置。這種布局的主要優(yōu)點(diǎn)是，室內(nèi)空間的利用率較高，而且四個(gè)房間互不干擾，保證私密性。2022年銷售最為火爆的上海蟠龍?zhí)斓?、中建玖海云天等?xiàng)目的四房產(chǎn)品多采用四葉草設(shè)計(jì)。

　　另一種熱銷項(xiàng)目的流行設(shè)計(jì)是四開(kāi)間朝南布局，通過(guò)加大面寬、減少進(jìn)深帶來(lái)更好的采光與通風(fēng)效果，提升舒適度。大華錦宸府137㎡戶型的南向三臥室+客廳，以及招商象嶼公園1872 的132㎡戶型的南向兩臥室+橫廳兩種布局，通透性都非常出色。

上海大華錦宸府137㎡戶型圖

上海招商象嶼公園1872 132㎡戶型圖

??中建·海樾府140㎡戶型更是做到三臥室+大橫廳朝南，實(shí)現(xiàn)五開(kāi)間南向布局，廚房-餐廳-客廳-陽(yáng)臺(tái)可以融于一體，奢闊的客廳還可以開(kāi)辟出一部分面積作開(kāi)放式書(shū)房使用。

上海中建·海樾府140㎡戶型圖

??同時(shí)，根據(jù)二胎家庭需求，房企也在研發(fā)更適合的戶型，融創(chuàng)未來(lái)金融城對(duì)此的考量更為細(xì)致。其135㎡四房戶型設(shè)計(jì)了兩個(gè)北向兒童房，其朝向、面積均相同，讓兩個(gè)孩子可以感受到父母平等的愛(ài)與一視同仁的態(tài)度。

上海融創(chuàng)未來(lái)金融城135㎡戶型圖

??2、160-200㎡改善型四房滿足高端客戶住房需求

??上海160-200㎡面積段的熱銷產(chǎn)品主要以更加奢闊的主臥、多套房功能滿足，以及對(duì)公區(qū)一體化的升級(jí)帶來(lái)更大的空間，更舒適的品質(zhì)。

??高端改善型四房注重為主臥套房疊加更多奢享功能。比如上海長(zhǎng)灘三期為濱江景觀房，以164㎡四房戶型為例，其主臥套房不僅有以承重墻作為隔斷的獨(dú)立衣帽間，更有擺放休息沙發(fā)的休息區(qū)，正對(duì)270°觀景窗，更能享受窗外江景。

上海長(zhǎng)灘三期164㎡戶型圖

??同時(shí)，雙套房滿足多代際家庭共同居住所需的私密感與獨(dú)立性，有效提升高端住宅的生活品質(zhì)。比如融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)179㎡四房三衛(wèi)戶型，其中有南向兩間臥室均采用套房設(shè)計(jì)，東南側(cè)的主臥也功能完備，有寬敞的獨(dú)立U型衣帽間，衛(wèi)生間也配置洗漱區(qū)、獨(dú)立淋浴區(qū)、獨(dú)立馬桶區(qū)、以及浴缸泡澡區(qū)四個(gè)功能區(qū)。西南側(cè)的次臥則自帶衛(wèi)生間，這樣的雙主臥配置弱化不同代際家庭成員因生物鐘不同、生活習(xí)慣不同帶來(lái)的互相打擾，避免不必要的生活矛盾。

上海融創(chuàng)徐匯濱江壹號(hào)179㎡戶型圖

??古北金鷹府174㎡四房戶型的雙套房與徐匯濱江壹號(hào)不同，主要圍繞衣帽間做品質(zhì)升級(jí)。

上海古北金鷹府174㎡戶型圖

??高端改善型四房還在增加公共空間尺度方面發(fā)力。比如新湖明珠城181㎡戶型，其南向三房為臥室設(shè)計(jì)，而位于北側(cè)，與觀景側(cè)廳相連的房間與客餐廳并沒(méi)有明顯的隔斷墻分界，而是打造了X_Space可變空間。當(dāng)推拉式移門關(guān)閉時(shí)可作為單獨(dú)功能間使用；而當(dāng)移門打開(kāi)的時(shí)候，房間與客餐廳連成一體，將客廳的單面觀景窗擴(kuò)為270°觀景窗。

上海新湖明珠城181㎡戶型圖

??隨著行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，修煉內(nèi)功、立足“產(chǎn)品力”愈來(lái)愈成為當(dāng)前行業(yè)共識(shí)。

??當(dāng)前的新房市場(chǎng)已經(jīng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和滯銷產(chǎn)品的分化在未來(lái)呀將更為明顯。

??我們認(rèn)為，上海作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)也將是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。