??在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以可比口徑計(jì)算同比的情況下，開發(fā)投資依然連續(xù)下降，降幅擴(kuò)大，顯示即便政策口徑持續(xù)寬松，扶持力度不斷加大，開發(fā)企業(yè)的投資信心、投資能力、投資意愿依然沒有恢復(fù)到位，且還在深度調(diào)整的過程中。我們可以看到市場(chǎng)銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)有了暖意，但細(xì)究結(jié)構(gòu)，依然是區(qū)域回暖，細(xì)分市場(chǎng)分化。在“保交樓、保穩(wěn)定、保民生”的政策指引下，資源更多集中在存量項(xiàng)目的施、竣工，而作為市場(chǎng)先行指標(biāo)的投資、新開工指標(biāo)持續(xù)回落，可能才真正顯示了市場(chǎng)溫度幾何。

??— 01—商品房銷售市場(chǎng)持續(xù)向好

??1—4月，商品房銷售面積37636萬(wàn)平方米，按可比口徑計(jì)算同比下降0.4%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)2.7%。商品房銷售額39750億元，按可比口徑計(jì)算同比增長(zhǎng)8.8%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)11.8%。

??1-4月新建商品房銷售市場(chǎng)繼續(xù)向好，銷售面積跌幅進(jìn)一步收窄，銷售金額同比漲幅擴(kuò)大。銷售金額增速與銷售面積增速差距拉大，反映出平均房?jī)r(jià)呈持續(xù)回升態(tài)勢(shì)。城市層面看，市場(chǎng)不均衡程度加大，熱點(diǎn)一、二城市恢復(fù)節(jié)奏較快，三、四線城市市場(chǎng)回穩(wěn)基礎(chǔ)薄弱，市場(chǎng)下行壓力依然較大。房地產(chǎn)行業(yè)整體情況與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)一致，主要是恢復(fù)性的，內(nèi)生動(dòng)力不強(qiáng)，需求仍然不足。

??4月底召開的中央政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)定位不改，政策環(huán)境持續(xù)保持寬松的同時(shí)要繼續(xù)做好風(fēng)險(xiǎn)管控。同時(shí)，大城市城中村改造、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和保障房規(guī)劃建設(shè)也是未來(lái)要積極開展的工作。地方層面，重點(diǎn)城市在限制性政策方面還有放松空間，或?qū)⒏鶕?jù)市場(chǎng)走勢(shì)決策進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，4月銷售面積和銷售金額較3月明顯回落，除受周期性回落外，也有需求集中釋放后進(jìn)入調(diào)整期的原因。同比數(shù)據(jù)方面，由于統(tǒng)計(jì)局在對(duì)統(tǒng)計(jì)違法案件中查處涉及的部分地區(qū)同期基數(shù)進(jìn)行了改正，按可比口徑計(jì)算得出4月銷售面積同比上漲5.5%，后續(xù)走勢(shì)仍有不確定性。

??分類物業(yè)銷售看，商品住宅市場(chǎng)銷售面積及金額漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)持續(xù)向好；辦公樓及商業(yè)營(yíng)業(yè)用房?jī)身?xiàng)指標(biāo)持續(xù)下降，跌幅有不同程度收窄，辦公樓改善更為明顯。

??從各地區(qū)銷售情況看，地區(qū)表現(xiàn)各異。東部、和東北地區(qū)市場(chǎng)持續(xù)向好，銷售面積和銷售金額同比漲幅繼續(xù)擴(kuò)大；中部地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)下滑，跌幅收窄；西部地區(qū)則表現(xiàn)為量跌價(jià)漲，銷售面積跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國(guó)比重分別為42.9%、50.1%，份額分別比上月提升1.4個(gè)和1.1個(gè)百分點(diǎn)。

??— 02—

??房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)下行

??1—4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資35514億元，按可比口徑計(jì)算同比下降6.2%；其中，住宅投資27072億元，下降4.9%。

??1-4月重點(diǎn)城市銷售回暖提升了開發(fā)企業(yè)對(duì)部分區(qū)域的投資信心，在核心城市投資拿地積極性明顯增加，但整體未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全國(guó)房地產(chǎn)投資同比跌幅略有擴(kuò)大。在銷售整體恢復(fù)基礎(chǔ)不牢固、開發(fā)企業(yè)資金依然承壓的背景下，房地投資分化的格局不會(huì)改變，東部地區(qū)有望率先恢復(fù)。全面恢復(fù)任重道遠(yuǎn)，也有賴于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐步改善和消費(fèi)信心的提升。

??月度數(shù)據(jù)方面，4月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9540億元，較上月減少22.5%，按可比口徑計(jì)算同比減少9.7%，單月走勢(shì)波動(dòng)相對(duì)明顯。雖然銷售端持續(xù)向好，但預(yù)期不穩(wěn)，開發(fā)企業(yè)投資信心偏弱，短期內(nèi)難有明顯改善。

??從物業(yè)類別投資上看，全國(guó)投資跌幅擴(kuò)大主要受住宅投資影響，跌幅較上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，占總投資比重提升0.1個(gè)百分點(diǎn)至76.2%。辦公樓投資較上月有所改善，跌幅收窄2.3個(gè)百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來(lái)看，各區(qū)域投資同比繼續(xù)減少，西部地區(qū)跌幅最大。開發(fā)企業(yè)投資重點(diǎn)仍集中在東部地區(qū)，占總投資比重為59.3%，較上月提升0.7個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)該區(qū)域投資持續(xù)改善，跌幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)，其他區(qū)域同比跌幅較上月均有不同程度擴(kuò)大。

??— 03—房屋新開工面積處歷史低位

??1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積31220萬(wàn)平方米，同比下降21.2%。其中，住宅新開工面積22900萬(wàn)平方米，下降20.6%。

??1-4月，全國(guó)商品房新開工面積同比跌幅繼續(xù)下行，4月新開工規(guī)模7099萬(wàn)平方米，單月開工規(guī)模為近幾年新低。當(dāng)前企業(yè)第一要?jiǎng)?wù)仍是“保交樓”，房屋竣工面積同比漲幅持續(xù)擴(kuò)大。開發(fā)企業(yè)資金承壓企業(yè)新開工意愿不足，同時(shí)土地市場(chǎng)整體成交量下滑也持續(xù)制約新開工速度。目前還未形成銷售回暖、投資意愿恢復(fù)、資金面良好的正向循環(huán)，短期內(nèi)難以傳導(dǎo)至新開工。

??— 04—房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)

??1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45155億元，同比下降6.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6144億元，下降10.0%；利用外資12億元，下降69.6%；自籌資金12965億元，下降19.4%；定金及預(yù)收款15925億元，增長(zhǎng)4.0%；個(gè)人按揭貸款8222億元，增長(zhǎng)2.5%。

??1—4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位各項(xiàng)資金來(lái)源中，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的53.5%，較上月提升1.4個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占28.7%，國(guó)內(nèi)貸款占13.6%，占比均較上月降低。同比數(shù)據(jù)看，企業(yè)各項(xiàng)資金來(lái)源走勢(shì)分化，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款在銷售持續(xù)回暖基礎(chǔ)下，實(shí)現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)正；國(guó)內(nèi)貸款、利用外資和自籌資金跌幅有所擴(kuò)大，其中自籌資金跌幅擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??可以看出，在銷售回暖影響下，定金及預(yù)收款對(duì)房地產(chǎn)資金來(lái)源形成一定支撐，但企業(yè)融資端并未有根本性改善。當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然較大，企業(yè)積極探尋債務(wù)全面解決方案，但仍有不少企業(yè)債務(wù)重組未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，多家上市房企面臨較大退市壓力。企業(yè)需要通過積極營(yíng)銷強(qiáng)化自身造血能力，才能確保債務(wù)償付和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

??— 05—商品住宅待售面積較上月小幅減少

??4月末，商品房待售面積64487萬(wàn)平方米，較上月減少283萬(wàn)平方米。其中，住宅減少412萬(wàn)平方米，辦公樓增加35萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加41萬(wàn)平方米。

??4月末商品房待售面積較上月末小幅減少；與去年同期相比上漲15.7%，漲幅略有擴(kuò)大。庫(kù)存去化僅存在于住宅市場(chǎng)，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存仍繼續(xù)增加。