??5月的樓市繼續(xù)承壓。繼4月樓市銷售數(shù)據(jù)由漲轉(zhuǎn)跌，未能延續(xù)2-3月的復(fù)蘇態(tài)勢后，5月的銷售數(shù)據(jù)進(jìn)一步下跌。

??哪怕是之前復(fù)蘇表現(xiàn)最為強(qiáng)勁的北京、上海和成都，樓市在進(jìn)入5月后都出現(xiàn)了明顯回落的態(tài)勢。

??目前已經(jīng)可以明確，5月市場無法繼續(xù)保持復(fù)蘇的走勢，市場短期的回暖已經(jīng)結(jié)束。

??春節(jié)后樓市的復(fù)蘇主要得益于去年受疫情抑制的需求在年初釋放，最開始是剛需釋放帶動市場恢復(fù)，但有一部分城市的樓市復(fù)蘇如曇花一現(xiàn)般，在3月份就草草結(jié)束，這主要是缺乏充分的改善需求跟進(jìn)釋放的原因。

??少數(shù)城市如北上廣深、成都、南京及杭州等城市的復(fù)蘇相對較為強(qiáng)勁，且持續(xù)到4月份，但受到整體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)偏弱，國內(nèi)需求、內(nèi)生動力不足的影響，這些城市的復(fù)蘇也難以持續(xù)到5月，下半年的市場將面臨更大壓力。

??本文將以北上廣深四大一線城市及南京、成都兩個表現(xiàn)較佳的兩個核心二線城市的數(shù)據(jù)，來看看5月份的樓市表現(xiàn)，以及接下來市場信心重塑的可能性。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，4月全國商品房銷售面積、金額分別達(dá)到7690萬平方米、9205億元，同比增長5.5%和28%，但環(huán)比分別下降48%和39%。4月商品住宅銷售面積、金額為6715萬平方米、8373億元，同比增長8.1%和30.1%，環(huán)比下跌48%和38%。

??從CRIC監(jiān)測的百城數(shù)據(jù)看，4月百城成交面積環(huán)比下降28%，市場熱度恢復(fù)到本輪行情啟動初期水平。雖然單月成交量略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平。

??銷售環(huán)比幾乎腰斬的數(shù)據(jù)，已經(jīng)說明前期積累的需求釋放已接近尾聲，市場整體供求迎來“拐點(diǎn)”，增長動能開始轉(zhuǎn)弱。

??從四大一線城市今年以來的市場行情看，基本都在3、4月經(jīng)歷了一波供需兩旺的復(fù)蘇，5月開始回落的走勢，廣州市場的回落來得更早一些，4月快速回落后，5月新房成交量止跌回穩(wěn)，但市場整體仍較為平淡。

??北京今年樓市自1月開始連續(xù)4個月成交量上漲，并在4月達(dá)到成交高點(diǎn)73萬平米，進(jìn)入5月，成交量開始回落，5月前三周（截止到21日）僅成交了40萬平米，預(yù)計5月整體成交能達(dá)到近60萬平米的體量，相比3、4月的成交有明顯回落的趨勢。

??如果將今年1-5月北京的新房市場成交與疫情前后的2019、2020年相比，可以看到，2020年同期，北京市場整體成交156萬平米，月均成交31萬平米；2019年同期，北京市場整體成交178萬平米，月均成交36萬平米。

??今年截止到5月21日，北京新房成交258萬平米，按之前4個月完整的去化量計算，月均成交55萬平米。

??從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，今年北京的新房市場還是明顯好于2019年和2020年。所以，2023年北京市場表現(xiàn)出了強(qiáng)勢的市場復(fù)蘇回歸能力，但后勁支撐力還略顯不夠。

??廣州今年前五月的行情與2021年同期和2020年下半年的市場活躍期有較大差距，但因?yàn)橛小靶￡柎骸钡募映郑€是好于同樣較為平淡的2019年同期。

??深圳今年前五月的供應(yīng)是近5年最高，約185萬平米；成交也達(dá)到近5年的第二高位，約148萬平米，高于2019年。主要的區(qū)別是，之前4年的1-5月市場基本都是供不應(yīng)求的狀態(tài)，今年的1-5月是供過于求。

??今年樓市復(fù)蘇強(qiáng)勁的成都市場，其實(shí)也還沒有回到疫情前的市場活躍狀態(tài)。成都新房供求量自3、4月沖高后，5月成交量雖保持高位，但較4月已經(jīng)有明顯下降，降幅達(dá)9%。

??從今年1-5月累計成交看，成都新房的成交量較2022年同期上漲10%，但比2021年同期減少22%，較2020年同期仍減少6%。

??相對北上廣深和成都，南京市場的回落更早。伴隨疫情影響減弱，南京多項(xiàng)政策利好發(fā)布，前期積壓的剛性需求集中釋放，市場進(jìn)入止跌回升階段，2月新房成交環(huán)比漲幅51%，3月新房成交量實(shí)現(xiàn)同環(huán)比雙增長。

??但在3月中下旬，前期積壓的需求基本釋放完畢，樓市熱度消退，案場來訪量遞減，市場增長勢能放緩，4月整體成交量回歸到本輪行情啟動前水平。

??5月南京市場延續(xù)低位盤整，雖然中下旬高端改善項(xiàng)目及高性價比項(xiàng)目集中入市，“搖號盤”近10家，但截止26日，南京5月整體成交量僅為44.85萬平米。

??2020年5月，南京新房成交量為104.04萬平米，2021年是140.77萬平米，2022年是67.64萬平米，也就是說，南京5月的成交量同比過去三年仍處于低位。

??整體看，樓市復(fù)蘇在4月戛然而止，除了前期積累的補(bǔ)償性需求消耗殆盡的原因，也有供給側(cè)約束的因素，加上政策利好刺激效果不理想，市場在3、4月的小高峰后回落，預(yù)計整體市場仍將保持修復(fù)態(tài)勢，項(xiàng)目、板塊、城市間的分化還會繼續(xù)。

??掛牌量持續(xù)攀升是今年以來二手房市場最顯著的特征。不只是上海，北京、廣州、深圳以及南京、成都的二手房都呈現(xiàn)出越賣越多的情況。

??截止到5月26日，南京的二手房掛牌量已突破17萬套大關(guān)。成都的二手房雖然近幾月一直保持較高的成交量，但據(jù)貝殼平臺顯示，掛牌房源仍維持在19萬套左右的高位。

??北京的二手房掛牌量在去年11月就已經(jīng)超過了10萬套，今年3月初鏈家對外展示的二手房掛牌量為10.2萬套。截至5月23日，最新掛牌數(shù)已超過11.86萬套。

??掛牌量的持續(xù)攀升，原因無外乎兩個：一是對未來市場不樂觀，投資客拋售資產(chǎn)，落袋為安；二是改善置換需求增長，改善人群將非核心劣質(zhì)資產(chǎn)置換為優(yōu)質(zhì)區(qū)位改善房產(chǎn)，也推動了二手房掛牌出售房源的增加。

??在掛牌量攀升的同時，二手房的成交量卻持續(xù)回落。受新房市場高位供應(yīng)及一二手價格倒掛的虹吸效應(yīng)影響，上海二手房市場的熱度在3月份沖高至2.4萬套后迅速回落，4月份僅成交了1.77萬套。截至21日，5月的成交僅9987套，整月預(yù)計成交僅1.4萬套。

??目前上海一二手房的成交比已經(jīng)從最高位的1:4滑落至1:2，預(yù)計下半年將持續(xù)走弱。

??4月廣州市二手住宅整體（中介促成+自行交易）網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為10041宗和99.98萬平方米，環(huán)比分別下降18.10%和16.21%，同比分別增長38.04%和35.90%。

??隨著市場的逐步回暖，前期受疫情影響積壓的購房需求在一季度得到充分釋放，目前廣州二手市場整體表現(xiàn)穩(wěn)定，政策端未有利好措施出臺進(jìn)一步刺激新增需求入市，導(dǎo)致成交量出現(xiàn)沖高回落。預(yù)計5月廣州的二手房數(shù)據(jù)也將延續(xù)回落態(tài)勢。

??南京的二手房成交量今年開始逐月走高，至3月達(dá)到12609套的峰值，4月開始有所回落，成交10969套，環(huán)比下降13%，連續(xù)兩個月成交量破萬套，主要由于二手房以價換量，前期的投資客套現(xiàn)。但5月前3周（1日-21日），南京二手房僅成交了5818套，不及3月峰值的一半。

??3、4月二手房市場表現(xiàn)搶眼的成都，5月的二手房目前已成交約2.1萬套，環(huán)比下降12%，已開始高位回落。今年1-5月，成都累計已成交二手房達(dá)10.2萬套，為歷史高位。

??成都這一波二手房成交以剛需為主，由于經(jīng)濟(jì)形勢嚴(yán)峻，收入預(yù)期較低，較大影響了剛需客群置業(yè)需求的進(jìn)一步釋放，加上前幾個月需求的集中釋放，以剛需為主力的成都二手房市場走勢將放緩。

??短期來看，成都二手房高位成交帶來的改善需求仍將在新房市場持續(xù)釋放，優(yōu)質(zhì)板塊供應(yīng)活躍，再結(jié)合成都良好的城市基本面，將支撐成都的新房市場不至于波動過大。

??目前二手房成交回落與近期關(guān)于中介費(fèi)用調(diào)整的政策有一定關(guān)系。房產(chǎn)交易中介費(fèi)率涉及的問題主要有兩點(diǎn)，一是中介費(fèi)率是否有下調(diào)空間，二是中介費(fèi)買賣雙方共同承擔(dān)的可能性。這也導(dǎo)致不少潛在買房人群受此影響，放緩了買房的節(jié)奏。

??但更重要的原因還在于，新房市場的復(fù)蘇乏力，對二手房市場的活躍度影響是最直接的。

??二手房掛牌量的攀升，在一定程度上說明了改善需求的換房意愿仍然是比較強(qiáng)烈的，但承接二手房成交的剛需人群在前期有所釋放后又重新回歸觀望，一方面是對經(jīng)濟(jì)形勢不明朗的擔(dān)憂，另一方面也是對房價的調(diào)整有所期待。目前北京和上海的二手房議價空間均有所擴(kuò)大。

??整體而言，無論是北上廣深，還是南京和成都，目前的市場都進(jìn)入這樣一個狀態(tài)：經(jīng)過2-4月這一輪需求的集中釋放后，市場復(fù)蘇動力減弱，當(dāng)前已進(jìn)入弱復(fù)蘇階段。

??可以確定的是，今年樓市短期的回暖已經(jīng)結(jié)束，下半年市場將面臨更大的壓力。下半年能否復(fù)蘇，仍需要綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)面的影響，居民的收入預(yù)期及信心等。

??從當(dāng)前市場表現(xiàn)來進(jìn)行預(yù)判，下半年北京很難再現(xiàn)3、4月份的市場“小陽春”，上半年市場復(fù)蘇有一部分原因是去年受抑制的疫情需求在上半年的釋放，但無法一直持續(xù)。

??如果根據(jù)上海2022年供地規(guī)模、2022年新房供應(yīng)節(jié)奏及規(guī)模、2023年新房待入市存量等多項(xiàng)指標(biāo)判斷的話，上海2023年內(nèi)新房供應(yīng)量約1000-1100萬平米。截至5月23日，上海新房僅供應(yīng)了328萬平米，意味著下半年將有700-800萬平米體量的新房推入市場，競爭將趨于白熱化。

??市場在充足的供應(yīng)下，本身就承受巨大壓力。同時，二手房疲軟，也使新房市場缺乏強(qiáng)有力的“資金池”，市場下行風(fēng)險增加。

??4月末中央政治局會議召開，并再次重申“房住不炒、因城施策”，支持剛性和改善性住房需求，定調(diào)延續(xù)積極，為后續(xù)市場企穩(wěn)奠定了良好的政策基礎(chǔ)。

??但我們也必須看到，隨著人口高峰已過，城鎮(zhèn)化速度放緩，加上長租公寓的替代作用逐漸顯現(xiàn)等，剛需下行已成定局，高端住宅的購房需求也已開始回落。同時，資產(chǎn)價格的回落已是未來大趨勢，僅核心城市的核心資產(chǎn)尚能增值保值，居民的買房熱情也將隨之下降。

??從這個角度看，要想重塑樓市信心，已經(jīng)不是一件容易的事情。