??5月樓市整體供求延續(xù)4月下降走勢(shì)。重點(diǎn)30城供應(yīng)一降再降，僅為2019-2021年同期一半，成交環(huán)比下挫8%，絕對(duì)量基本恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)時(shí)2月水平，受去年基數(shù)較低影響，前5月累計(jì)成交上漲28%。一線北京、上海、深圳高位轉(zhuǎn)降，二線跌多漲少，但降幅收窄，主要因成都、武漢、佛山、寧波等核心城市成交環(huán)比持增。地市層面，5月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位，由于成交主力成都、南京、杭州、廈門(mén)等城市供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，整體溢價(jià)率水平也得以維持在6.5%的相對(duì)高位。

??01新增供應(yīng)

??環(huán)比再降27%為5年同期最低

??穗鄭等縮量超6成

??5月，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1200萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%，同比下降3%，僅為2019-2021年同期供應(yīng)量的一半左右。供應(yīng)規(guī)模連續(xù)2個(gè)月下跌且跌幅還在擴(kuò)大，充分表明“小陽(yáng)春”退潮后，市場(chǎng)重歸理性，房企供貨積極性下降。

??分能級(jí)來(lái)看，4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)182萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25%，同比仍增34%，前5月累計(jì)同比微增4%。廣州供應(yīng)縮量尤為明顯，經(jīng)歷3、4月月均百萬(wàn)平的供應(yīng)小高峰后，5月廣州供應(yīng)規(guī)模驟降至41萬(wàn)平方米。北京供應(yīng)繼續(xù)保持低位，本月僅有越秀天玥、國(guó)祥源境、中建長(zhǎng)安麓院等個(gè)位數(shù)項(xiàng)目取證。上海、深圳供應(yīng)略有改善，由于低基數(shù)效應(yīng)，同比顯著增長(zhǎng)，并帶動(dòng)一線城市整體供應(yīng)同比正增。

??26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)1018萬(wàn)平方米，環(huán)比下降27%，同比下降8%，前5月累計(jì)同比增長(zhǎng)9%。環(huán)比來(lái)看，7成以上城市供應(yīng)回調(diào)，合肥、南寧、濟(jì)南等城市供應(yīng)規(guī)模相較上月腰斬，昆明由于市場(chǎng)持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商供貨更趨謹(jǐn)慎，全月供應(yīng)更是歸零，唯有西安、寧波、南京等7個(gè)城市供應(yīng)逆勢(shì)放量，其中東莞增幅47%居前。同比來(lái)看，6成以上城市本月供應(yīng)面積低于去年同期，蘇州、無(wú)錫、徐州等縮水40%以上，與眾不同的是廈門(mén)、重慶、東莞等同比大增，但主要是因?yàn)槿ツ晖谝咔樽璧K取證導(dǎo)致供應(yīng)基數(shù)偏低。

??02新房成交

??環(huán)比降8%至2月水平

??滬杭蓉等受供給結(jié)構(gòu)影響高位回落

??5月整體成交規(guī)模一降再降，市場(chǎng)熱度恢復(fù)到本輪行情啟動(dòng)初期水平。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，30個(gè)城市商品住宅成交1606萬(wàn)平方米,與2月絕對(duì)量基本持平。變化情況來(lái)看，環(huán)比下降8%，同比持增22%，雖然單月成交量仍略好于去年同期，但仍顯著低于2019-2021年同期水平，市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)中微降行情。

??各能級(jí)城市均出現(xiàn)不同程度回落， 一線成交縮量，環(huán)比下滑22%、降幅高于30城平均，同比仍增51%。究其原因，前期熱度較高的北京、上海、深圳均出現(xiàn)成交轉(zhuǎn)降，北京主要受限于供應(yīng)，連續(xù)2月供求比不足0.5。上海、深圳雖然供應(yīng)放量，但是受外圍區(qū)域推盤(pán)量占比增加影響，成交表現(xiàn)一般。以上海為例，外郊環(huán)和郊環(huán)外等外圍區(qū)域供應(yīng)占比超65%，也使得5月成交環(huán)比下降39%。

??二三線城市熱度小幅回落，降幅較上月有放緩趨勢(shì)。不過(guò)不同城市還是存在顯著分化行情：成都熱點(diǎn)恒熱，單月成交突破200萬(wàn)平方米，獨(dú)占鰲頭。前期略顯低迷的武漢、濟(jì)南、佛山、寧波、東莞、長(zhǎng)春等也存在不同程度的觸底回升行情，環(huán)比持增。多數(shù)城市環(huán)比持降，降幅較為顯著超3成的主要集中在長(zhǎng)三角二三線城市，以合肥、嘉興、徐州為典型代表，經(jīng)歷了前期的放量，伴隨著剛需剛改退潮，整體成交動(dòng)能大不如前，市場(chǎng)復(fù)歸理性。

??03項(xiàng)目去化

??蘇廈甬等中高改善熱銷拉升去化

??京滬深杭蓉等熱度轉(zhuǎn)降

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，31個(gè)重點(diǎn)城市平均開(kāi)盤(pán)去化率穩(wěn)中有降至43%，較上月下降8個(gè)百分點(diǎn)。從周度變化來(lái)看，月初至月中由32%降至27%，下旬受推盤(pán)結(jié)構(gòu)影響，回升至59%，最近一周再度下跌至48%。

??聚焦到單個(gè)城市，5月各城市環(huán)比跌多漲少，蘇州、廈門(mén)、寧波等隨著核心區(qū)中高端優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)集中入市去化率呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增；天津、鄭州也小幅回升至3成左右。值得關(guān)注的是，前期熱點(diǎn)核心一二線諸如北京、上海、深圳、杭州、成都等市場(chǎng)熱度均有轉(zhuǎn)降趨勢(shì)，一方面與推盤(pán)結(jié)構(gòu)息息相關(guān)，部分城市諸如上海、深圳等加強(qiáng)了外圍區(qū)域供應(yīng)，拉低了平均去化率；另一方面杭州、成都等購(gòu)買力面臨階段性疲軟態(tài)勢(shì)，隨著改善盤(pán)集中入市，分流了客戶需求，去化率亦有轉(zhuǎn)降情況。還有少數(shù)城市諸如武漢、常州，市場(chǎng)暫無(wú)明顯起色，去化率仍維持在13%左右低位徘徊。

??04庫(kù)存

??環(huán)比再降2%

??成交降幅更大致部分去化周期反增至18個(gè)月以上

??5月，多數(shù)城市供應(yīng)繼續(xù)縮量，30個(gè)重點(diǎn)城市整體供求比由上月的0.94降至0.75，供需關(guān)系愈加趨緊，合肥、長(zhǎng)沙、武漢等轉(zhuǎn)入階段性供不應(yīng)求，北京、廣州等供求比更是低于0.5。受此影響，30城庫(kù)存規(guī)模繼續(xù)收縮，面積環(huán)比下降1.9%，成都、合肥、濟(jì)南庫(kù)存降幅超過(guò)5%。

??半數(shù)以上城市消化周期進(jìn)一步縮短，深圳、廈門(mén)收縮超過(guò)10%，但徐州、大連等城市盡管庫(kù)存規(guī)模微降，但成交下滑幅度更大，因此消化周期不降反升，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)有增無(wú)減。從絕對(duì)值來(lái)看，七成以上城市消化周期低于18個(gè)月的警戒線，上海、合肥等消化周期在6個(gè)月左右。

??05二手住房

??成交環(huán)降14%較高點(diǎn)跌三成

??廈杭蘇寧等降幅明顯

??5月，17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為761萬(wàn)平方米，環(huán)比再降14%，較3月的年內(nèi)高點(diǎn)下降約29%，同比增58%，前5月二手房累計(jì)成交3863萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)72%，同比和累計(jì)同比增幅均有所收窄。

??環(huán)比來(lái)看，除揚(yáng)州、資陽(yáng)微增外，其余15個(gè)城市成交表現(xiàn)都弱于上個(gè)月，相比之下，杭州、廈門(mén)面臨更大的回落壓力，成交面積下跌接2成以上，而深圳、東莞、佛山等大灣區(qū)城市，市場(chǎng)顯現(xiàn)相對(duì)韌性，成交環(huán)比跌幅在10%以內(nèi)。

??與今年的單月成交最大值（一般出現(xiàn)在3月）相對(duì)比，杭州、北京5月成交規(guī)模近乎腰斬，廈門(mén)、青島等降幅超30%，表明二手房市場(chǎng)冷熱變化更為劇烈。而蘇州、東莞、佛山跌幅低于20%，回調(diào)斜率相對(duì)平緩、市場(chǎng)運(yùn)行相對(duì)平穩(wěn)，剛需市場(chǎng)有所降溫，但不妨礙堅(jiān)挺的二手終改乃至豪宅需求繼續(xù)釋放。

??同比來(lái)看，多數(shù)城市維持正增長(zhǎng)。反觀杭州、北京等，同比增幅已經(jīng)收窄至3成左右，廈門(mén)二手房市場(chǎng)疲態(tài)盡顯，置業(yè)者觀望情緒又驅(qū)濃重，成交同比更是已然轉(zhuǎn)跌。

??06土地市場(chǎng)

??成交建面同比降幅收窄

??溢價(jià)率較上月小幅回落

??2023年5月，杭州、南京、成都、濟(jì)南、福州、無(wú)錫等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，但受“少而精”供地策略的影響，5月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位。熱度方面，由于成交主力成都、南京、杭州、廈門(mén)等城市供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，溢價(jià)率均超過(guò)7%，并且均出現(xiàn)了搖號(hào)成交的情況，極大地帶動(dòng)了土地市場(chǎng)熱度，整體溢價(jià)率水平也得以維持在6.5%的相對(duì)高位。房企拿地來(lái)看，除杭州被民營(yíng)房企“包場(chǎng)”拿下外，其余大部分城市拿地主力依舊是央國(guó)企。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止5月25日，一線城市本月共成交土地83萬(wàn)平方米，同環(huán)比降幅均超七成。成交金額僅133億元，環(huán)同比降幅均超80%。具體城市來(lái)看，除北京在月初搖號(hào)成交兩宗宅地外，其余三城無(wú)宅地成交。滬、廣分別有3、4宗商辦地塊底價(jià)成交，深圳零成交。

??二線城市的成交規(guī)模與上月基本持平。成交建面為1175萬(wàn)平方米，與上月變化不大，但同比微降7%。受杭州、南京、成都等主力城市高價(jià)地集中成交的影響，成交金額環(huán)比上漲26%至893億元，同比微增4%。受優(yōu)質(zhì)地塊占比提升的影響，樓板價(jià)進(jìn)一步上漲至7596元/平方米。本月僅西安、成都、南京三城成交建面超過(guò)了100萬(wàn)平方米。榜首西安成交建面為183萬(wàn)平方米，共涉及20宗地，除高新三期、航天城兩宗宅地?fù)u號(hào)外，其余地塊均底價(jià)成交。居于第二位的為成都，成交建面達(dá)163萬(wàn)平方米，涉及22宗地。市場(chǎng)熱度來(lái)看，杭州、南京、廈門(mén)、福州、成都熱度相對(duì)較高，整體溢價(jià)率均在7%以上，并且均有地塊觸頂搖號(hào)成交，市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑，其余城市以底價(jià)成交為主。

??三四線城市則表現(xiàn)為量跌價(jià)漲。總成交建面僅3764萬(wàn)平方米，環(huán)比下降了11%，同比大降44%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，僅東莞一個(gè)城市成交規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)平方米，成交建面僅117萬(wàn)平方米，其次是南通，成交建面95萬(wàn)平方米，位于第三、四、五位的分別是宿遷、湖州和淮安，成交建面分別為93、91和75萬(wàn)平方米。從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來(lái)看，義烏、昆山、佛山、臺(tái)州、泉州和太倉(cāng)等長(zhǎng)三角和珠三角城市均有部分地塊溢價(jià)成交，其余區(qū)域城市土拍仍以底價(jià)成交。

??07縱觀

??6月年中沖刺，供應(yīng)預(yù)期放量

??成交或低位回升增幅有限

??總體來(lái)看，5月政策底已至，中央無(wú)重磅政策出臺(tái)，地方僅核心城市南京、杭州局部放松限購(gòu)，整體5月供需兩淡，延續(xù)了4月下滑走勢(shì)。除了受限于供應(yīng)之外，核心原因還在于經(jīng)濟(jì)面疲軟導(dǎo)致居民對(duì)未來(lái)預(yù)期悲觀，購(gòu)房信心不足，加之前期積累的剛需剛改需求釋放殆盡，樓市增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)放緩。

??展望后市，我們認(rèn)為，6月是上半年房企關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，為了沖刺年中業(yè)績(jī)，房企也將加快推盤(pán)節(jié)奏，提升折扣力度，供應(yīng)預(yù)期環(huán)比持增。成交則有望迎來(lái)小幅放量。

??不同城市分化行情延續(xù)：一是前期熱點(diǎn)城市諸如上海、杭州、成都、合肥等預(yù)期迎來(lái)短暫盤(pán)整期，整體成交熱度或?qū)⒁驑潜P(pán)扎堆入市、客戶分流等原因轉(zhuǎn)降。二是武漢、南京、蘇州等城市基本面較好的二線城市成交熱度預(yù)期穩(wěn)中有增，客戶需求仍在修復(fù)之中。三是天津、重慶、鄭州等依托剛需剛改驅(qū)動(dòng)的城市短期內(nèi)成交難見(jiàn)明顯起色，預(yù)期還將低位持穩(wěn)一段時(shí)間。