??政策篇、行業(yè)篇、土地投資篇

??一、政策篇

??上半年定力穩(wěn)刺激弱，下半年加力預(yù)期漸強

??2023年上半年，中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以引導(dǎo)市場預(yù)期修復(fù)，優(yōu)化集中供地等制度以適應(yīng)當(dāng)前市場環(huán)境，金融層面降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟，房地產(chǎn)供需兩端也將受益，政策支持居民信貸及房企融資但效果不彰。地方117省市188次放松政策，二季度以來政策力度、頻次雙減，杭寧等實行一區(qū)一策，多次調(diào)整限制政策實施范圍。二手房“帶押過戶”全面推進，但基于五方面共性原因，落地執(zhí)行效果不及預(yù)期。

??展望下半年，預(yù)計接下來穩(wěn)增長政策將接續(xù)加碼，降息拉開新一輪貨幣寬松序幕，財政支持也將協(xié)同發(fā)力。而房地產(chǎn)政策方面，我們認為中央層面仍將保持一定戰(zhàn)略定力，類似“930”、“330”那樣全國統(tǒng)一的重磅刺激或許不會重現(xiàn)，以防市場出現(xiàn)“大起大落”。地方政策持續(xù)放松，考慮到核心城市政策工具更充足、松綁的余量更足，且復(fù)蘇動能也在轉(zhuǎn)弱、內(nèi)部存在分化行情，地方松綁主力軍或由弱二線和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。

??總結(jié)

??01
中央定調(diào)“防風(fēng)險、促需求”，保持穩(wěn)定且限于“托而不舉”

??（本節(jié)有刪減）

??除了積極表態(tài)外，上半年中央層面并無實質(zhì)性的重磅刺激政策，已發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場秩序，政策力度限于“托而不舉”。

??1月5日，央行、銀保監(jiān)發(fā)布房房貸利率動態(tài)調(diào)節(jié)機制。賦予房價連續(xù)3個月下跌的城市首套房房貸利率下限自主調(diào)整權(quán)，在去年9月的房貸政策的基礎(chǔ)上，實行入圍城市季度性動態(tài)調(diào)整，并設(shè)置了房價三連漲的退出機制，意味著更多城市能從中受益，且政策“既管冷又管熱”。

??2月3日，自然資源部優(yōu)化完善集中供地政策。調(diào)整的重點在于取消全年供地次數(shù)的限制，以適應(yīng)當(dāng)前樓地市環(huán)境，地方供地可以通過優(yōu)化供地節(jié)奏、強化公開信息披露積極引導(dǎo)市場預(yù)期，企業(yè)資金壓力也將有所緩解。

??5月8日，住建部、市監(jiān)總局共同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)。包括合理確定經(jīng)紀服務(wù)收費，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀服務(wù)費用。新規(guī)有助于降低二手房購置成本，提升二手置業(yè)積極性。

??02
落地降準(zhǔn)降息穩(wěn)地產(chǎn)同步受益，但居民信貸及房企融資效果不彰

??（本節(jié)有刪減）

??上半年，金融對房地產(chǎn)支持主要體現(xiàn)在幾方面：第一，利率下限動態(tài)調(diào)整疊加LPR下調(diào)，共同帶動房貸利率下行。一方面，房貸利率下限動態(tài)調(diào)節(jié)，超百城下調(diào)或取消房貸利率下限。另一方面，6月20日，5年期以上LPR利率下調(diào)10個基點至4.20%，這是既去年8月以來LPR首次調(diào)整。

??第二，下調(diào)商貸最低首付比例，多數(shù)城市已放寬至底線。上半年共有17個省市調(diào)整首付比例，多數(shù)不限購城市和部分限購城市的非限購區(qū)域最低首付比已降至首套房20%、二套30%的底線。

??第三，全面降準(zhǔn)，央行決定于3月27日降低金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點，釋放長期資金約5500億元，降準(zhǔn)有助于緩解銀行資金成本壓力，房地產(chǎn)供需兩端也將從中受益。

??第四，融資等方面政策支持，1月，央行、銀保監(jiān)會強調(diào)綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企現(xiàn)金流，有關(guān)部門起草《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》。2月，證監(jiān)會放寬境外募資等限制，啟動不動產(chǎn)私募基金試點工作。3月，公募REITs審批流程得到優(yōu)化，適用領(lǐng)域拓展至商業(yè)地產(chǎn)。4月，發(fā)改委發(fā)文，消費基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITS，支持民間投資項目發(fā)行。5月，國資委發(fā)布通知，央企年度發(fā)債計劃與市場注冊額度不掛鉤。

??但居民購房貸款需求依然偏弱、房企整體融資環(huán)境仍不容樂觀。1-5月各月住戶中長期貸款占新增境內(nèi)人民幣貸款的比重始終處在20%以下低位。前5月80家典型房企的累計融資總量為2623.7億元，同比減少27.3%，5月，典型房企融資規(guī)模環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%，并創(chuàng)下了2020年以來單月新低。

??03
??地方117省市188次放松政策，二季度政策頻次、力度雙減

??（本節(jié)有刪減）

??2023年上半年，117個省市188次松綁房地產(chǎn)政策。從時間維度看，一季度政策持續(xù)放松，而二季度以來地方政策頻次、力度雙減，頻次上，環(huán)比下降15%，相比去年同期下降約6成；力度上，以公積金等弱刺激政策為主，四限松綁僅16次，環(huán)比近乎腰斬。分城市來看，15個城市“救市”更為積極，上半年出臺過3次以上寬松性政策。

??從政策內(nèi)容來看，需求端主要包括六方面：第一，廣州、長沙等14城放松限購，例如廣州南沙區(qū)非戶籍購房社保要求由滿5年改為滿3年。第二，青島、合肥等18省市放松限貸，青廬均調(diào)整非限購區(qū)域首付比例，首套最低20%、二套最低30%。第三，深圳、貴陽等7城放松限價，比如深圳二手房指導(dǎo)價僅作為參考，銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準(zhǔn)。第四，鄭州、廈門等8城放松限售，鄭州主城四區(qū)限售期限由取得產(chǎn)證滿1年改為網(wǎng)簽、契稅繳納、不動產(chǎn)登記任一滿1年，常州等更是取消限售。第五，上海、廣州等101省市放松公積金貸款，提高貸款額度定向支持多孩家庭購房、允許“既提又貸”支付首付是近期公積金政策的主要發(fā)力點。第六，北京、南京等37省市財稅托市，例如南京六合區(qū)向購買新房的人才提供300元/平方米購房補貼。

??04
二手房“帶押過戶”全面推廣，但執(zhí)行效果不及預(yù)期

??……略……

??展望

??05
??“房住不炒”不以地產(chǎn)穩(wěn)增長，加力支持剛需改善居住消費需求

??6月7日，央行行長易綱表示，要加強逆周期調(diào)節(jié)，全力支持實體經(jīng)濟，16日，國常會強調(diào)必須采取更加有力措施，增強發(fā)展動能。預(yù)計接下來穩(wěn)增長政策將接續(xù)加碼，降息拉開新一輪貨幣寬松序幕，財政支持也將協(xié)同發(fā)力。

??房地產(chǎn)層面，盡管穩(wěn)增長政策預(yù)期提升，近期關(guān)于重磅地產(chǎn)政策即將發(fā)布、非大力不能救市的聲音不絕于耳，市場對此頗有期待，但聯(lián)系到此前總書記“要研究中長期治本之策”、住建部部長“企穩(wěn)回升要防大起大落”等表態(tài)，加上官媒“企穩(wěn)還需多一些耐心”等表述，以及居民加杠桿空間已然逼仄等現(xiàn)實背景，我們相信，中央層面仍將保持戰(zhàn)略定力，類似“930”、“330”那樣全國統(tǒng)一的重磅刺激或許不會重現(xiàn)，因城施策、精準(zhǔn)施治還是地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。退一步說，即便有政策出臺，也將配套相應(yīng)的監(jiān)測、預(yù)警、退出機制，類似房貸利率動態(tài)調(diào)整制度，一旦市場恢復(fù)元氣甚至回歸過熱，政策將及時調(diào)整或退出。當(dāng)然，最終中央政策如何演變，還需要進一步觀察6.30以及7月末政治局會議這兩個重要的窗口期。

??企業(yè)端需積極推進各項金融支持政策落地，尤其是給予民企更多的資金支持，構(gòu)筑企業(yè)拿地和推盤信心。首先，金融機構(gòu)對于企業(yè)融資資格審批方面應(yīng)適當(dāng)降低門檻，支持合理融資需求，降低企業(yè)短期資金壓力。其次，對于那些短期償債壓力較大的企業(yè)，鼓勵金融機構(gòu)予以展期或低息續(xù)貸，保持企業(yè)現(xiàn)金流能正常流轉(zhuǎn)。

??06
核心一二線精細化調(diào)整四限，以穩(wěn)經(jīng)濟促三四線市場預(yù)期回歸

??地方政策持續(xù)放松，松綁主力軍或由弱二線和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。依據(jù)在于一方面，相比調(diào)控基本“應(yīng)放盡放”的三四線城市，核心城市政策工具更充足，松綁的余量更足，另一方面，核心一二線城市市場復(fù)蘇動能在轉(zhuǎn)弱，且內(nèi)部也存在分化行情，調(diào)控確有進一步松綁的必要。

??一線城市以及杭州、成都等強二線城市有望進一步解綁交易限制，以支持剛性和改善性購房需求。限購方面，放寬非核心區(qū)域的非戶籍購房要求、戶籍購房套數(shù)限制，調(diào)降落戶門檻，允許多孩、扶老家庭多買一套，均是可選項。限貸方面，下調(diào)二套房首付比例，下調(diào)房貸尤其是二套房利率加點。限價方面，適當(dāng)放寬新房限價，彌合一二手房倒掛價差的同時，也鼓勵加大高品質(zhì)住宅供給，適應(yīng)新時期居民“住好房”需要。交易稅費方面，適當(dāng)上調(diào)普通住宅認定標(biāo)準(zhǔn)，適度減免置換交易稅費，以激活二手房市場，促進一二手市場良性循環(huán)。

??三四線城市全面放開購房行政限制，加碼房票、購房補貼、契稅減免等財稅刺激。除個別強三線外，其余城市可以考慮全面放開限購，限貸等政策也應(yīng)放寬至國家規(guī)定的底線，加大財稅激勵力度和精準(zhǔn)度。

??附表1：2023年上半年中央重點政策(略)附表2：2023年上半年地方重點政策(略)

??二、行業(yè)篇

??上半年先揚后抑，三季度銷售投資將持續(xù)承壓

??縱觀上半年，國民經(jīng)濟修復(fù)與房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇呈現(xiàn)高度一致性。一季度在疫情積壓需求釋放、政策整體偏松推動下，經(jīng)濟企穩(wěn)回升，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了一波“小陽春”。但整體來看，無論是經(jīng)濟亦或是房地產(chǎn)，復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢靠。

??突出表現(xiàn)在二季度，經(jīng)濟在信貸投放衰落、政策支持力度減弱后，雖延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢，但主要指標(biāo)1-5月增速均有所回落，金融數(shù)據(jù)回落的更為顯著，社融、信貸、M2等連續(xù)兩個月低于市場預(yù)期。房地產(chǎn)層面，二季度未能延續(xù)回暖趨勢，增長動能衰退，居民購房預(yù)期走低，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工等持續(xù)承壓。

??總結(jié)

??01上半年經(jīng)濟恢復(fù)但基礎(chǔ)尚不牢固，內(nèi)需不足問題仍突出

??……略……

??02
前5月商品房銷售跌幅擴大，二季度復(fù)蘇動能顯著減弱

??1-5月，商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，較前四月降幅擴大0.5個百分點，結(jié)束了自2023年以來降幅不斷收窄之勢。商品房銷售額49787億元，同比增長8.4%，漲幅較1-4月小幅收窄0.4個百分點。其中住宅表現(xiàn)相對突出，前五月銷售金額、面積均保持正增長。

??從累計同比來看，當(dāng)前市場仍處在底部企穩(wěn)的弱復(fù)蘇階段，底部具有一定支撐但增長動能偏弱。

??從月度數(shù)據(jù)走勢來看，4月是市場轉(zhuǎn)折點。4月商品房銷售面積、金額分別達到7690萬平方米、9205億元，同比增長5.5%和28%，但環(huán)比分別下降48%和39%，成交幾乎腰斬。5月份，環(huán)比企穩(wěn)但同比超預(yù)期走弱。

??5月商品房銷售面積8804萬平方米，同比下跌3%，增速較4月下降8.5個百分點，跌幅超出預(yù)期，5月商品房銷售金額10037億元，同比雖增長6.8%，增速較4月大幅收窄21個百分點。環(huán)比表現(xiàn)由于4月份銷售金額、面積環(huán)比幾乎腰斬，導(dǎo)致前期基數(shù)較低，5月面積、金額環(huán)比分別增長14%和9%。

??整體而言，二季度市場實際上未能延續(xù)2月、3月的“小陽春”行情，“銀四”市場偏弱，5月雖因基數(shù)原因環(huán)比企穩(wěn)，但增長乏力，且城市分化加劇。反映前期積累的剛需需求釋放完畢后，短期市場整體供求均迎來“拐點”，增長動能持續(xù)轉(zhuǎn)弱，城市分化愈發(fā)明顯。

??實際上，由統(tǒng)計局公布的區(qū)域銷售數(shù)據(jù)就可見一斑，東部銷售絕對量領(lǐng)先其他區(qū)域，且面積、金額始終保持正增長，面積同比漲5.2%，西部、中部則下跌5.2%和8%；金額同比增長14.9%，高出西部、中部13.6和19.1百分點。

??03
“保交樓”促竣工持續(xù)高增長，新開工同比降幅超20%

??……略……

??04
土地與新開工拖累開發(fā)投資跌幅擴大至7.2%，且連續(xù)三個月加速下跌

??……略……

??1—5月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%，降幅較1-4月擴大1個百分點，開發(fā)投資已經(jīng)連續(xù)3個月下跌且跌速加快。單月來看，5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達10186億元，同比下降10.5%，跌幅較1-4月擴大3.2個百分點，整體好于4月份，但絕對量依舊處在低位，較2022年月度投資平均值低14%。

??展望

??05
??短期行業(yè)低位震蕩是主旋律，預(yù)期三季度銷售、新開工和投資繼續(xù)承壓

??短期行業(yè)難有V型大反轉(zhuǎn)，筑底、低位震蕩、脈沖式調(diào)整是主旋律。當(dāng)前行業(yè)最大的核心問題在于市場預(yù)期，在于居民對于房地產(chǎn)的長期“看空”以及本身購買力的不足。因此，對于未來行業(yè)的動向，我們認為：

??第一，三季度房地產(chǎn)銷售同比增速大概率將持續(xù)回落。商品房面積保持負增長，金額增速下滑甚5%左右。一方面當(dāng)前市場是基于點狀回暖進行復(fù)蘇，需求相對旺盛、購買力相對充足僅存在部分核心城市，且經(jīng)過上半年的需求釋放，大部分城市剛需乏力、改善需求未能形成有效銜接。另一方面，2022年6月是全年銷售的最高點，9月銷售也比今年月均高出17%，基數(shù)均相對較高，在無強力政策刺激下，短期不具備大幅回升的可能性。

??第二，新開工低位震蕩，竣工維持15%左右正增長。從上半年到位資金大幅改善并未帶動新開工意愿提升可以看出，當(dāng)前房企重心仍在“保交樓”，意味著多數(shù)房企尤其是出險房企開工意愿處在極低水平。疊加當(dāng)前市場增長動能減弱，高、低能級市場差異顯著，讓本就庫存多位于三四線的房企開工意愿進一步降低。因此新開工面積將低位運行，但累計同比跌幅或?qū)⒙晕⑹照?。與此同時，“保交樓”帶動下，竣工將持續(xù)保持15%左右的正增長。

??第三，土地市場呈現(xiàn)假性繁榮，土地購置面積、金額底部運行。資金和融資限制是當(dāng)前房企投資的最大“阻礙”。而且，投資集中趨勢愈發(fā)明顯，僅有一二線核心城市優(yōu)質(zhì)地塊才能吸引眾多開發(fā)企業(yè)參與，多數(shù)三四線城市土地依舊無人問津。直接導(dǎo)致土地市場呈現(xiàn)“局部火熱、整體偏冷”的格局。

??第四，受拿地規(guī)?？s量、銷售端前景不明影響，房地產(chǎn)行業(yè)仍需控制存貨規(guī)模，投資增速大概率持續(xù)負增長。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資尚未有止跌回穩(wěn)的趨勢，在新開工意愿低位、“保交樓”以及土地市場“局部火熱、整體偏冷”等因素共同作用下，增速逐月下滑。短期市場復(fù)蘇相對較弱，且2022年6月份也是去年投資的高點，預(yù)計開發(fā)投資下跌的走勢仍延續(xù)。

??三、土地投資篇

??成交量跌價漲，下半年邊際改善但壓力猶存

??受預(yù)供地新規(guī)影響，2023年上半年實際入市地塊數(shù)量大幅減少，在2022年基期土拍本已經(jīng)降至低位的水平上，2023年上半年土地成交規(guī)模同比進一步下降25%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。各能級城市表現(xiàn)基本一致，其中一線城市上半年土地成交量降幅最大。市場熱度方面，受重點城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比提升的影響，2023年上半年熱度明顯回升，整體溢價率增至6.4%，較2022年同期上升了4.4個百分點。房企投資層面同樣“冰火兩重天”，整體投資意愿仍保持在低位，但規(guī)模化的央國企和財務(wù)穩(wěn)健的民企在核心城市積極“搶地”。

??總結(jié)

??01
??土地成交規(guī)模同比下降25%，各能級城市平均地價均漲

??（節(jié)選）

??1）各能級城市同比均量跌價漲，一線成交規(guī)模同比降幅最大。受預(yù)供地制度、行業(yè)信心仍在低位等因素影響，全國土地市場成交量同比顯著下滑。據(jù)CRIC統(tǒng)計，2023年上半年全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積為3.2億平方米，較2022年上半年同期下跌25%。價格方面，因一二線城市成交規(guī)模占比增加及重點城市供地質(zhì)量提升的影響，上半年土地成交平均樓板價為3422元/平方米，同比去年同期上漲了10%。

??分能級來看，各能級城市表現(xiàn)基本一致。與2022年同期相比，均呈現(xiàn)量跌、價漲的趨勢，但變動幅度略有差異。一線城市上半年土地成交量價降幅最大，成交規(guī)模同比減少29%，成交金額下降19%；三四線城市其次，成交建面同比下降27%，成交金額下降19%；二線城市降幅最小，成交建面、金額同比降幅分別為17%和14%。價格方面，受重點城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比增加的影響，成交均價同比去年同期均有一定地上升，尤其是一線城市，成交均價增至22468元/平方米，增幅達14%；三四線城市則因溫州、常州、臺州、佛山等主力城市供地質(zhì)量提升的影響，成交地價同比也有10%的增幅，增至1859元/平方米。

??2）各能級溢價率同比均漲，漲幅均超4個百分點。2023年上半年，樓市增長動能持續(xù)放緩，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，房企投資策略也是聚焦核心城市。在此背景之下整體市場熱度有所回升，上半年整體溢價率增至6.4%，較2022年同期上升了4.4個百分點。

??3）預(yù)供地制度“發(fā)力”，上半年流拍現(xiàn)象較去年下半年進一步趨穩(wěn)。（略）

??02
??TOP10城市成交金額占比46%，土地投資進一步向高能級城市集中

??03
??僅有四成百強房企投資拿地，央國企仍是“老面孔”、民企保持弱復(fù)蘇

??（節(jié)選）

??從企業(yè)拿地來看，上半年仍舊壓力較大。雖然土地市場“局部火熱”，但參拍企業(yè)整體“換湯不換藥”，以央國企為主，保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口等房在核心城市“全面撒網(wǎng)”，積極補充優(yōu)質(zhì)土儲，民企受限于資金流的生命線，投資復(fù)蘇緩慢，除龍湖、濱江等財務(wù)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)積極投資，規(guī)模民企中僅碧桂園尚有拿地意愿。

??上半年百強投資金額不足2021年同期三成，二季度較前期低點同比下降13%（略）

??拿地銷售比0.12為近一年次低，較2021年全年下降0.13個百分點（略）

??超60%新增貨值集中于TOP10，強者恒強的格局未變（略）央國企投資金額占61%，民企核心城市弱復(fù)蘇、城投逐步“隱身”但值得注意的是，民企數(shù)量增多的確能夠反映出其投資正在逐步復(fù)蘇，但其中僅有不到三成為百強民企，因此整體來看，受制于資金壓力和土拍競爭壓力，民企投資復(fù)蘇仍較弱。

??從核心城市上半年土拍來看，民企的復(fù)蘇和城投的“退出”尤為明顯。

??在上半年核心城市集中供地中，央國企、城投平臺、民企拿地幅數(shù)占比分別為35%、27%、38%，民企比重提升明顯，杭州、成都、合肥等城市民企表現(xiàn)突出。

??此外，城投的“退出”在核心城市更為明顯。雖然在三四線城市依舊只能靠城投支撐市場穩(wěn)定，但在核心22城市，城投拿地比例連續(xù)兩個季度下滑，二季度已經(jīng)降至25%，較一季度下降10個百分點，較2022年一季度高峰下降65個百分點，創(chuàng)下2022年以來最低。其中杭州、北京、上海土拍幾乎難見城投出現(xiàn)，甚至部分城市城投也參與了搖號。

??聚焦到百強房企，投資恢復(fù)程度依舊緩慢，越不拿地越難賣之下，未來百強的格局也會迎來大洗牌。

??實際上，有兩類企業(yè)值得關(guān)注。第一是央國企中拿地金額同比增長的房企，以保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口為主，拿地金額超過200億同時，金額同比增長30%、30%和175%，且均位列拿地金額TOP10，核心城市優(yōu)質(zhì)土儲補充，有利于其接下來穩(wěn)固自身的行業(yè)地位。相較之下，中海、綠城在去年積極拿地后，2023年前五月投資略有衰退；第二則是濱江、偉星、邦泰等，拿地金額同比仍能維持正增長或基本與去年持平的民企。堅持區(qū)域深耕的戰(zhàn)略下，這些企業(yè)在今年優(yōu)質(zhì)地塊頻出之下積極拿地，典型如偉星，前五月拿地金額78億，同比增長4%，拿地銷售比達到0.46，可見其補充核心城市土儲的意愿。

??展望

??04
??下半年地市交易規(guī)模有望邊際改善，“穩(wěn)增長”目標(biāo)下迎來更多拿地機會

??2023年上半年，土地市場的供求雙方均展現(xiàn)出了較為明確的積極性，地方調(diào)控政策持續(xù)放寬，“雙集中”供地變?yōu)椤皵M供應(yīng)清單”模式，民企參與拿地比例也有所增加。但是在行業(yè)“穩(wěn)地價”和拿地追求“確定性”的兩大行為基調(diào)之下，大多數(shù)城市沒有如期完成上半年的擬供應(yīng)清單，土地市場成交規(guī)模仍較去年同期進一步走低，即便是土地市場表現(xiàn)較好的一線城市，較2022年同期交易量也出現(xiàn)了較大幅度的下跌。一方面，在行業(yè)銷售規(guī)?？s量和價格緩增的大趨勢確立的背景之下，為保證行業(yè)周轉(zhuǎn)指標(biāo)的安全性，在近一兩年內(nèi)減少土地交易量正是大勢所趨；另一方面，2023年的預(yù)供地清單在2月份方才發(fā)布，延緩了大多數(shù)城市的供地節(jié)奏，供求雙方也需要適應(yīng)新的供地模式變化，不少城市的首批預(yù)供地截止時間即在下半年。聯(lián)系具體城市表現(xiàn)來看，在2022年上半年大多數(shù)高庫存城市土地成交量已經(jīng)降至低位的情況下，2023年上半年土地成交同比下滑的城市中，反而不少是土地市場關(guān)注度較高的熱點城市，如杭州、上海、蘇州、合肥等一二線城市，在“少而精”的供地策略之下，2023年上半年土地成交量均較2022年同期下降超過二成以上。

??基于上述事實，再加之中央對于下半年繼續(xù)推行穩(wěn)增長促消費的表態(tài)，我們認為在地方財政壓力和供地計劃完成的訴求之下，2023年下半年土地市場交易規(guī)模仍然有望邊際改善。但預(yù)計全年土地交易規(guī)模仍將維持低位，就行業(yè)中長期發(fā)展的庫存安全角度而言，2023年全年土地成交仍同比下降一成左右為宜。

??市場熱度方面，隨著下半年土地財政和供地計劃壓力的進一步顯現(xiàn)，供給側(cè)在盈利空間方面的調(diào)整將更加符合市場預(yù)期，土地供應(yīng)規(guī)模增加與盈利空間寬松將同步到來。在此背景下，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)有望迎來更多的拿地機會，可重點關(guān)注深耕城市原先盈利空間一般、周轉(zhuǎn)預(yù)期尚可的近郊板塊；另一方面下半年整體溢價率將有所下降，尤其是隨著大多數(shù)城市的第2、3輪預(yù)供地清單臨近截止日期，隨著更多素質(zhì)一般的地塊進入土地市場，三季度零溢價或低溢價成交的土地將有所增加，與之相應(yīng)的、流拍率指標(biāo)也會出現(xiàn)上升。

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??下半年企業(yè)投資整體壓力仍大，核心一二線仍是“爭奪”重心

整體而言，我們認為下半年土地市場依然會延續(xù)上半年“局部火熱、整體偏冷”的態(tài)勢，房企投資信心將持續(xù)弱修復(fù)。原因有兩個方面：第一，市場預(yù)期和信心尚未修復(fù)，2-3月的回暖態(tài)勢已然被“終結(jié)”，增長動能不斷衰退下，新房銷售相對萎靡，企業(yè)資金壓力并未從源頭得到有效緩解，尤其是部分存在一定財務(wù)危機的民企；第二，上半年核心城市優(yōu)質(zhì)地塊應(yīng)出盡出，吸引一波熱度之后，隨著地塊質(zhì)量下滑，企業(yè)參拍積極性或?qū)⒋蟠蛘劭郏幢闶巧习肽晡丛诤诵某鞘袚u到地的央國企，對于接下來的地塊也會酌情斟酌比對成本。這一點從蘇州近期土拍也可見一斑，失去核心地塊加持后，除兩宗熱點地塊以外均為低溢價或底價成交，房企參拍的積極性有限。因此，下半年房企投資壓力仍大。

??盡管地塊出讓質(zhì)量將有所下降，但核心一二線城市還是房企“搶地、爭奪”的重心，在市場筑底修復(fù)的階段，核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企關(guān)注的重點。對于城市市場支撐相對較足的一二線，即便是地塊質(zhì)量有所下滑，也是央國企重點布局的城市。從上半年來看，大部分房企都將低能級城市調(diào)整出自身的投資名單中，需求透支、人口透支、價格透支、產(chǎn)業(yè)空心等種種問題，都將導(dǎo)致這些城市在短期內(nèi)無人問津。

投資格局上，下半年央國企主導(dǎo)的地位不會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，從上半年央國企在核心城市“廣撒網(wǎng)”來看，參與度較高，而且，封頂搖號后拍地更加依靠“運氣”，對于沒有完成投資鋪排的央國企來說，下半年的幾輪供地仍是關(guān)注重心，對于優(yōu)質(zhì)城市策略或?qū)闹魂P(guān)注核心優(yōu)質(zhì)地塊，“下沉”至城市周邊次核心的地塊。民企投資仍存在巨大的不確定性，能夠拿地的民企僅剩濱江、龍湖、偉星等規(guī)模企業(yè)以及部分深耕本土的多元化企業(yè)，出險房企投資幾乎在短期內(nèi)不會“重啟”，資金仍是制約這類企業(yè)拿地的最大因素。就城投平臺而言，上半年幾乎退出了核心城市市場，僅有少數(shù)有開發(fā)能力的城投在“搶地”，下半年城投債務(wù)壓力不減之下，拿地意愿不高，但在三四線城市，城投仍將是“托底、維穩(wěn)”的重要推手。