仲量聯(lián)行2023年第二季度北京房地產(chǎn)市場回顧

??北京，2023年7月5日—— 2023年下半年拉開序幕，北京經(jīng)濟(jì)正在修復(fù)至正常增長的進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)略有分化。仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩表示：“盡管當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場挑戰(zhàn)仍存，但在貨幣政策的先行刺激后，愈多的政策積極信號有望帶來市場整體信心的改善。”

??二季度，辦公樓市場租賃需求轉(zhuǎn)弱，全市整體租金再度下探。在投資市場，內(nèi)資自用型買家在二季度最為活躍，而機(jī)構(gòu)投資人仍持續(xù)關(guān)注長租公寓、工業(yè)物流及產(chǎn)業(yè)園等物業(yè)。餐飲租賃需求的提漲在二季度推動(dòng)零售地產(chǎn)市場整體進(jìn)入溫和復(fù)蘇態(tài)勢，租金止跌企穩(wěn)。工業(yè)物流市場需求保持穩(wěn)健，但新增供應(yīng)小幅推高全市空置率。酒店市場在上半年實(shí)現(xiàn)快速復(fù)蘇，有望在暑期旺季釋放出更大的活力。高端住宅市場活躍度在寬松政策影響下實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上升，二季度成交總量環(huán)比增長48%。

??甲級辦公樓

??隨著租賃需求走弱，全市整體租金進(jìn)一步下探。今年年初以來的市場復(fù)蘇趨勢并未延續(xù)，二季度租賃需求顯現(xiàn)疲軟態(tài)勢。僅有的部分搬遷需求受到了租戶方低預(yù)算的限制。當(dāng)前業(yè)主與租戶方的談判期拉長，尤其是1,000平方米以上的大面積租賃需求。二季度，租賃成交的行業(yè)分布呈現(xiàn)更加多元化的趨勢。源自TMT行業(yè)的租戶貢獻(xiàn)了租賃成交總量的四分之一，其中游戲企業(yè)增長趨勢更加顯著。從全市角度而言，即使在先前表現(xiàn)穩(wěn)定的CBD區(qū)域，問詢與帶看數(shù)量也呈明顯下降。區(qū)域業(yè)主正持續(xù)提供更靈活的策略以吸引潛在的租戶。

??全市整體空置率略微收縮至10.3%，凈吸納量與一季度相比減少了三分之一。雖然二季度辦公樓市場退租趨勢有所緩解，但租賃需求的疲軟仍然導(dǎo)致全市范圍內(nèi)的凈吸收量十分有限。由于回填速度慢于預(yù)期，業(yè)主面臨較大空置壓力。全市甲級辦公樓平均租金持續(xù)處于下行通道，環(huán)比下降1.8%，同比下降4.0%。鑒于當(dāng)前的市場情況，即使針對500平方米以下的小面積需求，業(yè)主也開始提供可觀的租金折扣?！敖谑袌鲂枨髲?fù)蘇仍然受限，全市租金調(diào)整期或?qū)⒊掷m(xù)至2024年。“仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“租金下行將進(jìn)一步推動(dòng)租戶方借助有利市場環(huán)境與業(yè)主進(jìn)行談判，有望爭取更加優(yōu)惠的租賃條款?！?/p>

??投資

??二季度北京大宗交易市場以內(nèi)資買家自用需求為主，成交主要位于五環(huán)以外區(qū)域。家居龍頭企業(yè)居然之家集團(tuán)近期發(fā)布公告稱將收購位于北四環(huán)奧林匹克區(qū)域的遠(yuǎn)洋未來廣場零售物業(yè)，總建筑面積約6萬平方米，收購總價(jià)為人民幣19.63億元。

??在自用型買家作為大宗交易主力的同時(shí)，長租公寓、工業(yè)物流及產(chǎn)業(yè)園等物業(yè)持續(xù)吸引投資人目光。由于辦公樓租賃市場表現(xiàn)欠佳，近期北京的辦公樓投資需求稍顯疲弱。“市場博弈情緒有所減弱，但整體投資信心的恢復(fù)仍然需要時(shí)間。”仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“當(dāng)前， C-REITs相關(guān)資產(chǎn)更受投資人關(guān)注，C-REITs的擴(kuò)容有望繼續(xù)推高此類資產(chǎn)的投資活躍度?！?/p>

??優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

??租賃需求復(fù)蘇，得益于大面積餐飲租賃成交。五月，社會消費(fèi)品零售總額同比增長29%，零售商對擴(kuò)張的預(yù)期得到改善。其中，餐飲業(yè)態(tài)積極響應(yīng)消費(fèi)需求，以最快速度推進(jìn)新店落地，第二季度新租面積達(dá)到全市增量的49%。另外，此前退租的兒童娛樂與教育業(yè)態(tài)開始復(fù)蘇，逐步吸納空置面積。

??郊區(qū)市場迎來2018年至今最大體量新增供應(yīng)。2023年第二季度郊區(qū)市場錄得三個(gè)新項(xiàng)目，總體量高達(dá)30.2萬平方米，成為2018年以來的季度供應(yīng)峰值。得益于新項(xiàng)目開業(yè)率高且市場需求持續(xù)復(fù)蘇，市區(qū)和郊區(qū)市場空置率均有所回落，分別錄得6.2%和8.0%。新項(xiàng)目由大悅城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)和華潤集團(tuán)等市場頭部房企所開發(fā)，規(guī)劃合理的市場定位與業(yè)態(tài)組合使這些購物中心都取得了出色的運(yùn)營表現(xiàn)。

??全市租金進(jìn)入止跌企穩(wěn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。客流量與消費(fèi)的共同復(fù)蘇顯著增強(qiáng)了業(yè)主信心。部分頭部項(xiàng)目的業(yè)主已從新租餐飲成交中實(shí)現(xiàn)漲租，另有其他業(yè)主計(jì)劃將租金恢復(fù)至2021年水平，并積極上探漲幅空間。第二季度，市區(qū)市場租金環(huán)比增長0.7%，郊區(qū)市場租金環(huán)比增長0.6%。在經(jīng)歷長達(dá)三年的下行震蕩周期后，北京零售市場租金或迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

??“據(jù)預(yù)測，核心及市區(qū)市場租金將在2023年底達(dá)到1.5%和2.0%的同比漲幅。全市租金預(yù)計(jì)將在2024年底回漲至2021年水平。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

??工業(yè)物流地產(chǎn)

??物流市場需求保持穩(wěn)健，全市空置水平受新增供應(yīng)影響小幅上升。多個(gè)超過五千平方米以上的大體量新租成交在二季度錄得，新租需求以第三方物流、電子科技和生物醫(yī)藥為主。其中，順義空港子市場和通州馬駒橋子市場需求增量明顯優(yōu)于其他區(qū)域，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。在供應(yīng)方面，二季度北京物流市場在遠(yuǎn)郊區(qū)迎來一個(gè)新增項(xiàng)目，總建筑面積為78,000平方米。新項(xiàng)目因自身交通可達(dá)性較差且地處偏遠(yuǎn)，面臨較大的去化壓力，市場整體空置率受此影響在二季度小幅上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至7.1%。

??全市租金水平在二季度保持穩(wěn)定，環(huán)比微跌0.5%，同比增長3.2%。市場中的大部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金呈穩(wěn)步上漲趨勢，成熟子市場中空置率較低的項(xiàng)目租金增長尤為顯著。然而，近期來自廊坊市新落成項(xiàng)目的低價(jià)競爭，給地理位置相近的北京大興子市場租金帶來較大下行壓力。部分業(yè)主選擇小幅降租以避免租戶流失。

??“由于原計(jì)劃于第二季度交付的兩個(gè)大體量項(xiàng)目將延期入市，預(yù)計(jì)2023年下半年的供應(yīng)側(cè)壓力將顯著加大?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“近30萬平方米的新增供應(yīng)將于今年三四季度集中入市，2023年末空置率將被推高至10.2%，相較去年上升4.4個(gè)百分點(diǎn)。在供應(yīng)波峰的影響下，租金增速預(yù)計(jì)將小幅放緩。“

??酒店

??上半年公共假期旅游數(shù)據(jù)節(jié)節(jié)攀升，北京國內(nèi)休閑旅游市場進(jìn)入全面復(fù)蘇；入境游客數(shù)量復(fù)蘇滯后明顯，但國內(nèi)游客出境意愿強(qiáng)烈。端午節(jié)期間，全市重點(diǎn)監(jiān)測的216家旅游景區(qū)（地區(qū)）累計(jì)游客接待518.59萬人次，超過2019年同期2.1%；累計(jì)營業(yè)總收入30,910萬元，比2019年同期增長5.8%。端午節(jié)期間，全國出入境人員396.3萬人次，日均132.1萬人次，較去年端午節(jié)增長約2.3倍，是2019年端午節(jié)的64.6%。基于入境人次并未恢復(fù)，出入境數(shù)據(jù)增長主要來源于出境人次。

??2023年上半年北京酒店市場實(shí)現(xiàn)快速復(fù)蘇，每間可出租客房收入恢復(fù)至2019年同期水平八成。截至2023年5月份，北京高端酒店市場業(yè)績進(jìn)一步提升，入住率達(dá)62.1%，平均房價(jià)達(dá)1,070元，每間可出租客房收入上升至665元；平均房價(jià)已接近恢復(fù)至2019年同期水平，入住率和每間可出租客房收入恢復(fù)至2019年同期水平約85%。

??2023年上半年無高端及以上酒店新增供給，有一家高端酒店翻新后重新開業(yè)。預(yù)期2023年全年無高端及以上酒店新增供給，原計(jì)劃2023年3月開業(yè)的北京大興凱悅酒店，現(xiàn)推遲至2025年開業(yè)。北京港澳中心瑞士酒店（1991年開業(yè)）經(jīng)過歷時(shí)四年的改造裝修后，于2023年4月煥新開業(yè)，改造后的港澳中心瑞士酒店擁有467間客房和套房。中國酒店市場已逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，尤其是在新增供給增速緩慢的北京，品牌煥新、升級改造及用途更新已成為酒店業(yè)主需要面臨的新難題。

??得益于長線游、主題游的趨勢，以及環(huán)球影城等輻射全國的旅游引擎，北京酒店和旅游市場有望在暑期旺季釋放出更大的活力。根據(jù)中國旅游研究院節(jié)假日文化休閑和旅游消費(fèi)專項(xiàng)調(diào)查顯示：端午假日期間，游客平均出游半徑164.87公里，同比增長52.8%；目的地平均游憩半徑12.94公里，同比增長71.0%。對比疫情期間，周邊游的熱度或有所降低，但依舊為本地休閑短期游的基礎(chǔ)。游客的出行半徑擴(kuò)大的趨勢將在暑假期間更加凸顯，國內(nèi)長線游和出境游預(yù)期將占暑期旅游消費(fèi)主導(dǎo)。除了學(xué)生游和親子游等暑期傳統(tǒng)需求的釋放，演唱會、音樂節(jié)、戲劇和特色在地文化等熱門文化場景將進(jìn)一步推進(jìn)游客出行意愿的上漲，進(jìn)而帶動(dòng)酒店住宿業(yè)市場需求提升。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級副總裁梁濤表示：“2023年上半年旅游市場實(shí)現(xiàn)了迅速復(fù)蘇，高端酒店市場業(yè)績亦迅速回升。但截至五月份，北京高端酒店業(yè)績?nèi)晕赐黄?019年同期水平。隨著暑期傳統(tǒng)旺季的到來，北京高端酒店業(yè)績有望進(jìn)一步攀升?！?/p>

??高端住宅

??寬松政策環(huán)境下，北京高端住宅市場成交量穩(wěn)步上升。第二季度，北京高端住宅市場共成交2,048套，環(huán)比增長48.1%，但同比下跌17.3%。信貸政策釋放積極信號疊加年中項(xiàng)目促銷，購房需求于季度末回升，推動(dòng)成交量上升。部分開發(fā)商為沖刺年中業(yè)績增加促銷活動(dòng)，二季度高端住宅新房價(jià)格環(huán)比下降0.7%。隨著國內(nèi)及外籍租戶需求回流，租賃市場熱度持續(xù)恢復(fù)，高端住宅平均租金環(huán)比增長0.9%。

??未來新增供應(yīng)有望放量，市場將持續(xù)活躍。預(yù)計(jì)今年下半年高端住宅供應(yīng)將逐漸增加，購買力將進(jìn)一步被釋放，從而進(jìn)一步推高市場成交量?！霸凇怀且徊摺脑瓌t下，考慮到當(dāng)下市場運(yùn)行態(tài)勢，地方政策放松預(yù)期有望加強(qiáng)?！泵钻柋硎荆骸胺€(wěn)健的成交量為開發(fā)商帶來堅(jiān)定信心。在活躍的市場情緒帶動(dòng)下，部分項(xiàng)目或?qū)⑹站o優(yōu)惠力度，帶動(dòng)北京高端住宅市場價(jià)格企穩(wěn)回升?！?/p>