??導(dǎo)語(yǔ)

??5月步入強(qiáng)銷期后調(diào)整期，供應(yīng)量有望穩(wěn)步回落，但絕對(duì)量仍好于2024年一季度月均

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??5月迎來(lái)強(qiáng)銷期后調(diào)整期，房企推盤積極性較4月小幅回落，但仍略好于2024年一季度月均：5月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積766萬(wàn)平方米，環(huán)比下降24%，同比下降27%。不同能級(jí)城市呈現(xiàn)顯著分化行情：一線同環(huán)比齊增，迎來(lái)放量期，二三線同環(huán)比齊降，降幅均約3成。

??從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善、剛需各占49%和42%，改善為主、剛需為輔；滬杭蓉鄭漢等多數(shù)城市以主城為供應(yīng)主力。預(yù)判5月，我們認(rèn)為，因供應(yīng)“提質(zhì)縮量”，成交或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇，5月預(yù)期去化率為28%，與4月和2024年一季度市場(chǎng)熱度基本持平。京杭等核心一二線城市或因限購(gòu)松綁等利好新政加持迎來(lái)點(diǎn)狀復(fù)蘇。

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??規(guī)模：5月28城供應(yīng)同環(huán)比齊降
仍好于2024年Q1月均，一線逆勢(shì)回升

??5月房企推盤積極性略有回落，供給量連續(xù)2個(gè)月回落，不過(guò)絕對(duì)量仍略高于一季度月均。據(jù)CRIC調(diào)研，5月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積766萬(wàn)平方米，因4月恰逢傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，基數(shù)較高，5月環(huán)比下降24%，同比下降27%。5月為強(qiáng)銷期后調(diào)整期，房企推盤積極性有所回落，但是整體推盤量仍略高于2024年一季度月均。

??分能級(jí)來(lái)看，一線同環(huán)比齊增，迎來(lái)放量期。其中北京、深圳環(huán)比持增，尤其是北京，預(yù)計(jì)5月供應(yīng)量將達(dá)到69萬(wàn)平方米，絕對(duì)量為年內(nèi)次高，預(yù)期將有近6000套房源即將入市。上海、廣州迎階段性回落，經(jīng)歷了前2個(gè)月放量期，本月受供應(yīng)節(jié)奏和市場(chǎng)行情影響，房企推貨速度明顯放緩。

??二三線同環(huán)比齊降，降幅均在3成左右。絕對(duì)量來(lái)看，頭部城市成都、西安、杭州，單月供應(yīng)量保持在50萬(wàn)平方米以上高位，這些城市當(dāng)前市場(chǎng)熱度居前。“以銷定產(chǎn)”模式之下，房企更傾向于在熱點(diǎn)城市加快推盤節(jié)奏。從變化情況來(lái)看，大體分為以下三類：

??（1）階段性放量的重慶、南京、鄭州、蘇州、廈門等，環(huán)比持增，鄭州5月同比回正，大增77%。（2）天津、昆明、常州、泉州因去年5月低基數(shù)影響，同比漲幅顯著，甚至部分城市出現(xiàn)倍增，不過(guò)絕對(duì)量仍處于低位。（3）多數(shù)城市同環(huán)比齊降，其中跌幅顯著的既有短期內(nèi)市場(chǎng)熱度略有回落的成都、西安、杭州，也有行情相對(duì)低迷的武漢、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)春、福州、無(wú)錫、徐州、漳州等弱二線和三四線，房企供貨積極性普遍不高。

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??結(jié)構(gòu)：供應(yīng)改善為主、剛需為輔
滬杭蓉鄭漢等以主城區(qū)為供應(yīng)主力

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為42%、49%和9%，呈現(xiàn)出以改善為主、剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。3-4月供應(yīng)產(chǎn)品檔次結(jié)構(gòu)大體類似，“以銷定產(chǎn)”模式造就房企更愿意推出適銷對(duì)路改善盤迎合高凈值人群需求。分城市來(lái)看，（1）深圳、昆明、南寧、西安、寧波、重慶等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，事實(shí)上昆明、南寧、重慶等二線城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。（2）而廈門、漳州、杭州、無(wú)錫、濟(jì)南、泉州“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在7成以上。（3）武漢、廣州占比“不分伯仲”，基本都在四成左右。（5）福州高端產(chǎn)品占比顯著上升，達(dá)到53%。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為56%、32%和12%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

??分城市來(lái)看，（1）漳州、泉州、昆明、福州、徐州、合肥、西安、廈門重慶等主城占比均在7成以上。（2）北京、青島、濟(jì)南、寧波、南京、長(zhǎng)沙則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成及以上。（3）無(wú)錫、蘇州、長(zhǎng)春、深圳等供給結(jié)構(gòu)兼顧了主城和近郊。（4）少數(shù)城市諸如常州、天津等遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。

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??預(yù)判：5月供應(yīng)“提質(zhì)縮量”
或?qū)⒗瓌?dòng)成交弱復(fù)蘇，去化率有望持平4月

??盤點(diǎn)了5月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：5月供應(yīng)同環(huán)比齊跌，但仍處好于2024年一季度月均，可以看出房企推盤積極性一般，主要是受到低迷行情影響。不過(guò)因推盤“提質(zhì)縮量”，整體成交或?qū)⑿》帕?，絕對(duì)量預(yù)期將與本月持平或微增10%以內(nèi)。

??我們結(jié)合不同城市5月推盤所處區(qū)域，依據(jù)2024年以來(lái)各區(qū)域板塊歷史去化情況進(jìn)行合理預(yù)估，可以看出，2024年5月預(yù)期去化率為28%，同比下降12個(gè)百分點(diǎn)，與上月和2024年一季度市場(chǎng)熱度基本持平。不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為上海、北京、西安、杭州等核心一二線城市，市場(chǎng)熱度居前，受新政利好刺激，去化率或?qū)h(huán)比持增。事實(shí)上，近期滬杭均有不同程度的限購(gòu)松綁，4月末北京允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的家庭，五環(huán)外新購(gòu)一套住房；5月9日杭州則全面放松限購(gòu)，買房可申請(qǐng)落戶。因北京政策發(fā)布較早，據(jù)CRIC調(diào)研，430政策發(fā)布以后一周，五環(huán)以外的在售新房的項(xiàng)目來(lái)訪量確實(shí)有所提高，且五一期間熱銷樓盤普遍為五環(huán)外新房，熱銷樓盤假期期間日均到訪量達(dá)50組左右，認(rèn)購(gòu)量在20套以上，或?qū)⒃?月成交量方面有所體現(xiàn)。

??第二類為深圳、蘇州、武漢、南京等或因供應(yīng)放量或供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)熱度有望低位復(fù)蘇。以深圳為例，在3月小陽(yáng)春項(xiàng)目扎堆入市之后，4月供應(yīng)進(jìn)入緩沖期，5月房企為沖刺全年業(yè)績(jī)，搶抓節(jié)點(diǎn)，供應(yīng)節(jié)奏加快，加之部分中心區(qū)改善盤（如寶中鴻榮源胤璇）以及外圍質(zhì)素較佳樓盤入市（如龍華深業(yè)上城深高北學(xué)區(qū)，戶型得房率較高等），有望帶動(dòng)成交量上行，但上行幅度有限，預(yù)計(jì)環(huán)比漲幅5-10%。蘇州如是，5月蘇州預(yù)計(jì)有10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤共計(jì)1990套，全部系高端/改善產(chǎn)品，或?qū)⑼苿?dòng)市場(chǎng)成交熱度回升。

??第三類為剛需主導(dǎo)型城市，諸如天津、青島、鄭州、重慶等，雖然整體推盤仍以剛需產(chǎn)品為主，但因二手房低價(jià)分流影響，去化率或?qū)⒌臀慌腔?。?duì)于這類城市而言，主要依托剛需購(gòu)買力驅(qū)動(dòng)，當(dāng)前市場(chǎng)下行環(huán)境下，剛需客戶購(gòu)買力降級(jí)嚴(yán)重，二手房因總價(jià)低、選擇面寬而備受剛需客群青睞，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，四城2024年以來(lái)二手房成交占比持增，前4月二手房成交占比均在50%以上，對(duì)于新房市場(chǎng)而言，除非房企能加強(qiáng)營(yíng)銷力度，以低總價(jià)、低首付招攬客戶，否則整體成交實(shí)則難有亮眼表現(xiàn)。

??總體來(lái)看，5月步入強(qiáng)銷期后調(diào)整期，供應(yīng)量有望穩(wěn)步回落，但絕對(duì)量仍好于2024年一季度月均，加之整體供應(yīng)以主城區(qū)改善為主，供給結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，因而預(yù)判后市，我們認(rèn)為，成交或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇，絕對(duì)量預(yù)期將與本月持平或微增10%以內(nèi)；而2024年5月預(yù)期去化率為28%，與4月和2024年一季度市場(chǎng)熱度基本持平。值得關(guān)注的是，4月末以來(lái)核心城市諸如北京、成都、長(zhǎng)沙、杭州等相繼松綁限購(gòu)、利好政策不斷，5月政策利好是否持續(xù)疊加也將影響供需兩端市場(chǎng)預(yù)期，若核心城市能進(jìn)一步放松限制性政策，市場(chǎng)還是有止跌回穩(wěn)的可能。