??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）從中央到地方，房地產(chǎn)調(diào)控正在進(jìn)入一個(gè)新的階段。

??五一節(jié)前后，房地產(chǎn)相關(guān)利好消息不斷釋放，全國多個(gè)重點(diǎn)城市也對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，更好地滿足居民改善性住房需求，促房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

??重新定調(diào)去庫存

??4月30日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。作為重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域之一，房地產(chǎn)繼續(xù)被納入到“防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”框架內(nèi)。

??會(huì)議強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

??這是繼今年的全國兩會(huì)之后，中央層面對(duì)房地產(chǎn)市場的最新定調(diào)。

??值得注意的是，“消化存量房產(chǎn)”被提升至非常重要的地位，這也意味著當(dāng)前房地產(chǎn)庫存壓力仍然較大，加快去庫存將成為下階段政策的發(fā)力點(diǎn)。

??自然資源部也在4月29日發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，提出要合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，盤活存量商品住宅用地。

??其中規(guī)定，對(duì)于商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時(shí)下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個(gè)月以下；商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

??根據(jù)易居研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，3月份全國百城新建商品住宅庫存去化周期為25.3個(gè)月。其中三四線城市新建商品住宅去化周期高達(dá)33.1個(gè)月。在百城樣本城市中，有41個(gè)城市去化周期超過36個(gè)月，且多為三四線城市。

??業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，主管部門未來或?qū)⒉扇》e極措施，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，以避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

??京津優(yōu)化限購政策，上海推出“以舊換新”

??實(shí)際上，本次中共中央政治局會(huì)議提出的“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，也是今年以來地方房地產(chǎn)政策調(diào)整的主要發(fā)力點(diǎn)。

??在此次會(huì)議召開前，包括天津、成都、南京、長沙等熱點(diǎn)城市持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

??4月30日，天津市住建委等三部門印發(fā)通知，明確北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受天津市戶籍居民購房政策。同時(shí)，對(duì)于滿足指定條件的居民家庭，在認(rèn)定住房套數(shù)時(shí)核減1套。

??而在北京執(zhí)行了13年的住房限購政策，也迎來了重大調(diào)整。北京市住建委同日發(fā)布通知，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍成年單身人士、在京擁有1套住房且連續(xù)5年在京繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍居民家庭和成年單身人士，可在五環(huán)外新購買1套住房。

??這也是北京今年以來第二次調(diào)整限購政策。早在3月27日，北京已經(jīng)宣布廢止“夫妻離異任何一方3年內(nèi)不得在京購房”的規(guī)定政策。

??除限購政策調(diào)整外，商品住房“以舊換新”活動(dòng)也在更多的城市落地。

??繼深圳4月下旬鼓勵(lì)商品住房“以舊換新”后，上海成為第二個(gè)加入“以舊換新”行列的一線城市。

??5月3日，上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合倡議，推出商品住房“以舊換新”活動(dòng)，方便居民置換住房。據(jù)悉，首批參加倡議的房企有20余家，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)近10家、首批參加倡議的項(xiàng)目有30余個(gè)。

??此外，同為一線城市的廣州，也有望加入到“以舊換新”行列。根據(jù)媒體報(bào)道，有業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)前有關(guān)部門正向開發(fā)企業(yè)參與意愿進(jìn)行摸底，有望推出類似政策。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前至少有超過50個(gè)城市推出“以舊換新”相關(guān)活動(dòng)，未來參與的城市數(shù)量仍會(huì)增加。以進(jìn)一步促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)，提高房地產(chǎn)市場活躍度。

??二季度因城施策力度有望加大

??核心城市先后對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，也預(yù)示著未來房地產(chǎn)政策將延續(xù)寬松基調(diào)，地方因城施策空間進(jìn)一步打開。

??據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2024年至今，全國至少127個(gè)省市出臺(tái)253次寬松性政策，明顯高于去年同期，尤其是剛剛過去的4月，松綁政策出臺(tái)頻次為2024年至今相對(duì)高位。

??在部分業(yè)內(nèi)人士看來，一線城市和強(qiáng)二線城市是破局的關(guān)鍵，只有一線和強(qiáng)二線樓市需求啟動(dòng)，才能帶動(dòng)其他城市逐步復(fù)蘇。此次政治局會(huì)議之后，期待更多的利好政策出臺(tái)。

??《丁祖昱評(píng)樓市 》認(rèn)為，整體來看，未來中央層面將持續(xù)推動(dòng)房企融資和“三大工程”相關(guān)支持政策落地見效，并有望調(diào)整各類住房交易稅費(fèi)促進(jìn)購房消費(fèi)。地方層面，結(jié)合住建部部長“充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)”表態(tài)以及北上廣深杭陸續(xù)放寬限購的示范效應(yīng)，二季度因城施策預(yù)期加強(qiáng)，一線調(diào)控趨松、二三線全面放開的總趨勢不會(huì)變。