??4月22日，最新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐，預(yù)期之內(nèi)，在MLF利率未變動(dòng)的情況下，1年期和5年期以上LPR保持穩(wěn)定。

??要知道，今年2月5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)至3.95%，是LPR機(jī)制設(shè)立以來最大幅度調(diào)整。隨后兩個(gè)月，LPR未做調(diào)整，短期內(nèi)LPR進(jìn)一步調(diào)整的空間并不大。

??中國(guó)央行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)朱鶴新表示，未來貨幣政策還有空間，下一步將密切觀察政策效果及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況，用好儲(chǔ)備政策。

??LPR下調(diào)空間或已不大，未來更多房?jī)r(jià)調(diào)整壓力大的城市或許通過下調(diào)加點(diǎn)數(shù)來降低房貸利率，降低購(gòu)房成本。截至目前，已有超40個(gè)城市階段性取消首套房貸利率下限。

??4月LPR“按兵不動(dòng)”符合預(yù)期。

??為什么這么說？

??首先，LPR利率是在中期借款便利（MLF）利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)而來，4月15日，央行公布了新一期MLF操作利率為2.50%，與上月保持一致，這也使得市場(chǎng)對(duì)于LPR調(diào)降的預(yù)期降低。

??其次，從過往LPR調(diào)整節(jié)奏來看，今年2月，5年期LPR從4.2%降至3.95%，超預(yù)期調(diào)降25BP已是LPR設(shè)立以來最大幅度下調(diào)，短期來看調(diào)整空間不大。

??歷史數(shù)據(jù)來看，2019年8月以來，5年期及以上LPR共經(jīng)歷過8次調(diào)整，截至目前5年期以上LPR已從2019年8月的4.85%降至3.95%，近五年來共計(jì)下降了90BP。

??還有一個(gè)重要信息。一季度新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率3.71%，同比降0.46個(gè)百分點(diǎn)，首次低于企業(yè)貸款利率。這意味著，金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度有所加強(qiáng)，尤其是在2月5年期LPR報(bào)價(jià)單獨(dú)下調(diào)25BP之后直接影響到個(gè)人住房貸款利率下調(diào)，在“定向降息”的背景下，目前多地房貸利率已降至階段性低點(diǎn)。

??中國(guó)央行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)朱鶴新表示，今年以來，前期做的一系列貨幣政策正在逐步發(fā)揮作用。未來貨幣政策還有空間，下一步將密切觀察政策效果及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況，用好儲(chǔ)備政策。

??5年期及以上LPR變動(dòng)，直接影響到房貸利率變化。

??但有一點(diǎn)值得注意的是，去年1月，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

??這意味著，“取消首套房貸利率下限”的城市將不受LPR變動(dòng)影響。也就是說，即便5年期LPR不作調(diào)整，房貸利率也有進(jìn)一步下調(diào)的空間。

??目前，購(gòu)買普通住宅首套房貸利率和二套房貸利率均已降至歷史低位。援引貝殼數(shù)據(jù)顯示，3月百城首套主流房貸利率平均為3.59%、二套主流房貸利率平均為4.16%?？梢钥闯?，主流房貸利率平均值均低于LPR加點(diǎn)的下限值。

??這與多地階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限有很大的關(guān)系。

??根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2023年9月底，119個(gè)符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國(guó)下限低10-40個(gè)基點(diǎn)；24個(gè)城市取消了下限。

??進(jìn)入2024年，取消下限的城市數(shù)量明顯增長(zhǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4月以來已有接近20城宣布取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。比如4月19日，就有常州、泰州、淮安、南通、蕪湖5個(gè)城市加入，官宣階段性取消首套房貸款利率下限。

??新房?jī)r(jià)格同環(huán)比連續(xù)三個(gè)月下行是觸發(fā)這些城市取消房貸利率下限的關(guān)鍵。

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，3月70個(gè)大中城市中，有40個(gè)城市連續(xù)3個(gè)月新房?jī)r(jià)格指數(shù)同環(huán)比下跌。這也意味著后續(xù)將有更多符合條件的城市取消房貸利率下限，其中沈陽(yáng)、青島、南昌等城市已宣布階段性取消首套房貸利率下限。

??從目前來看，LPR上一輪大幅度調(diào)整帶來的刺激并不足以抵消購(gòu)房者“看跌等降”的觀望情緒，因此所能撬動(dòng)的購(gòu)房需求規(guī)模仍然比較有限。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，整體樓市延續(xù)探底行情，成交同比下降52%，較去年四季度降幅也達(dá)43%。

??當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，政策的關(guān)鍵是通過降低購(gòu)房者購(gòu)房成本，提高購(gòu)房意愿。

??目前來看，除了對(duì)降息抱有期待以外，政策端還有其他調(diào)整空間。

??比如，減稅降費(fèi)，尤其是重點(diǎn)一二線城市下調(diào)住房交易稅費(fèi)，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場(chǎng)，比如購(gòu)買家庭唯一住房或改善住房，減征免征契稅，再比如縮短購(gòu)房增值稅、個(gè)人所得稅征免年限。

??另一方面，地方調(diào)控進(jìn)一步優(yōu)。比如近期樓市調(diào)控模范生長(zhǎng)沙全面取消住房限購(gòu)、落地“以舊換新”政策，新一輪政策松綁潮仍在持續(xù)，未來一線城市以及杭州、成都等強(qiáng)二線城市四限政策仍有明顯松綁空間，其余已解除限制的二三線城市將在公積金、購(gòu)房補(bǔ)貼方面持續(xù)發(fā)力。

??整體來看，政策繼續(xù)寬松的主基調(diào)不會(huì)改變。

??當(dāng)前市場(chǎng)根本原因在于居民對(duì)于就業(yè)和收入增長(zhǎng)缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的預(yù)期，所以，唯有穩(wěn)住預(yù)期，降低購(gòu)房成本，才能有效促進(jìn)住房消費(fèi)。

??在市場(chǎng)預(yù)期和信心尚未修復(fù)之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于筑底調(diào)整的階段，這一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大不確定性，需要更多利好政策支撐和時(shí)間修復(fù)。