??北京樓市整體較為平穩(wěn)。

??4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2024年3月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，綜合來(lái)看，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比降幅略有收窄、同比降幅擴(kuò)大。其中，一線城市北京的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.4%。

??成交量方面，根據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京二手房成交14280套，總量接近“榮枯線”，環(huán)比上漲125.5%；新房成交2853套，環(huán)比上漲150.7%。

??對(duì)于成交復(fù)蘇跡象，有專業(yè)人士認(rèn)為，短期因素在于二手房業(yè)主及開(kāi)發(fā)商通過(guò)“以價(jià)換量”激活市場(chǎng)，長(zhǎng)期因素則是因?yàn)楸本┤杂谐渥愕馁?gòu)房需求支撐。

??“與去年同期比，我們門(mén)店3月份成交量能漲10%，但卻是靠?jī)r(jià)格換的，成交價(jià)格比去年同期低了有15%?！北本┦谐?yáng)某區(qū)域二手房經(jīng)紀(jì)人李強(qiáng)表示，現(xiàn)在哪怕是200多萬(wàn)元總價(jià)的房子，買(mǎi)家第一步也是先砍個(gè)二三十萬(wàn)元，價(jià)格合適了才會(huì)成交。

??另一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人張鵬也表示，目前二手房成交的關(guān)鍵是價(jià)格，“我手里有這個(gè)小區(qū)過(guò)去3年房源的成交周期、成交價(jià)、調(diào)價(jià)紀(jì)錄，成交最快的往往是舍得降價(jià)的房源。我也會(huì)把歷史成交紀(jì)錄給買(mǎi)賣(mài)雙方看，勸真正著急的賣(mài)房人理性看待市場(chǎng)，適當(dāng)下調(diào)價(jià)格；也會(huì)勸買(mǎi)房人抓住機(jī)會(huì)。”

??二手房置換成交周期拉長(zhǎng)，也成為影響新房銷(xiāo)量的因素之一。北京某改善項(xiàng)目銷(xiāo)售人士表示，“他所接待的客戶有將近65%不確定手上的房子什么時(shí)候能賣(mài)出，也不敢認(rèn)購(gòu)新房”。

??“3月份的前兩周還對(duì)銷(xiāo)量有一些期待，但從3月下旬起到4月份這段時(shí)間 ，銷(xiāo)售情況并不理想。”上述北京某改善項(xiàng)目銷(xiāo)售人士表示，該做的促銷(xiāo)方式都做了，但他負(fù)責(zé)的項(xiàng)目一季度僅完成了銷(xiāo)售計(jì)劃的60%。

??降價(jià)是很多項(xiàng)目的選擇。3月24日，華潤(rùn)北京房山新項(xiàng)目——京熙潤(rùn)府開(kāi)盤(pán)，價(jià)格3.68萬(wàn)元/平方米起，比政府指導(dǎo)價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米足足低了約8000元/平方米。這樣的降價(jià)力度收效顯著，當(dāng)天華潤(rùn)就宣布項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)10.05億元，成交267套房源。

??位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東壩板塊的保利天匯在去年10月首開(kāi)便取得45.29億元銷(xiāo)售額；11月份該項(xiàng)目加推，首日也獲得7.89億元銷(xiāo)售額。如今，項(xiàng)目處在順?shù)N狀態(tài)，今年3月份仍取得朝陽(yáng)區(qū)銷(xiāo)售套數(shù)榜第一位，屬于區(qū)域中的“熱盤(pán)”。但即便如此，項(xiàng)目的售價(jià)仍有所松動(dòng)，如7天支付總房款的20%并草簽，可享受減免3萬(wàn)元的價(jià)格優(yōu)惠。

??不過(guò)，上述北京某改善項(xiàng)目銷(xiāo)售人士表示，因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)涉及拿地、運(yùn)營(yíng)成本等，大多數(shù)項(xiàng)目的價(jià)格也是難以下降。而他在了解相關(guān)競(jìng)品及新入市項(xiàng)目銷(xiāo)售情況“都不太好”時(shí)，也就不那么糾結(jié)了。

??一家TOP30房企內(nèi)部人士介紹說(shuō)，過(guò)去他所在的城市，每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)配有營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理、置業(yè)顧問(wèn)，現(xiàn)在則是多個(gè)項(xiàng)目共用一些人員，以減少開(kāi)支；同時(shí)在沒(méi)有客戶到訪時(shí)，售樓處也會(huì)及時(shí)控電，做好費(fèi)用管控。

??市場(chǎng)也有例外，位于北京東城區(qū)的高端住宅項(xiàng)目——北京城建天壇府一季度售出房源53套，成交總金額13.79億元；融創(chuàng)ONE 9，也以7.24億元網(wǎng)簽金額拿下3月北京住宅10萬(wàn)元+項(xiàng)目銷(xiāo)冠，成為2024年北京第一季度“最強(qiáng)紅盤(pán)”。

??“在當(dāng)前樓市下行階段，豪宅市場(chǎng)之所以能夠保持相對(duì)穩(wěn)定，主要是由于項(xiàng)目的位置稀缺性、獨(dú)特性和高凈值購(gòu)買(mǎi)群體的穩(wěn)定性?！盜PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示。

??另外，從去年9月到今年3月，北京陸續(xù)落地認(rèn)房不認(rèn)貸、通州取消“雙限”、“離婚限購(gòu)”政策廢止等一系列寬松政策下，也有效刺激了市場(chǎng)信心。

??雖然現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)有些低迷，但開(kāi)發(fā)商對(duì)北京的土地?zé)崆橐琅f。一季度土地拍賣(mài)中，北京豐臺(tái)大瓦窯、海淀翠湖、大興西紅門(mén)、順義空港、昌平生命科學(xué)園等地塊均出現(xiàn)了激烈競(jìng)價(jià)場(chǎng)面。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)分析師表示，從供給端來(lái)看，在“加大高品質(zhì)住房供給”的要求下，加大核心優(yōu)質(zhì)地塊供給，為更多高品質(zhì)住房提供優(yōu)質(zhì)土地保障，有助于供需兩端的進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。