??2024年4月16日，上海完成了2024年第一批次二輪集中土拍，掛牌的6宗地均成功出讓，總建面34.9萬平方米，成交總金額約118.9億元。

??與上一輪土拍相比，本次土拍最大的不同便是對 “7090”政策的松綁。

??但從結(jié)果來看，本輪土拍熱度不及一批次首輪，3宗封頂搖號、1宗溢價(jià)、2宗底價(jià)，整體溢價(jià)率減至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)。

??除此之外，本次土拍還有一個(gè)亮點(diǎn)，民企運(yùn)氣爆棚，全場唯二的大華和龍湖兩民企均搖中熱門地塊。

??整體來看，由于“小陽春”行情缺席，因此土拍熱度不及前期。在當(dāng)前新房去化能力有限的情況下，市場也將更加關(guān)注出讓地塊的去化預(yù)期和盈利空間。

??上海完成2024年一批次第一輪土拍的當(dāng)天（3月15日），上海土地市場網(wǎng)掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊。供應(yīng)總建面僅34.9萬平方米，體量在歷次集中土拍中處于較低水平，但與一批次首輪掛牌地塊一致，土地質(zhì)量相對較佳。

??需要注意的是，這6宗地塊的中小套型標(biāo)準(zhǔn)均發(fā)生變化，統(tǒng)一調(diào)整為“多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層不大于120平方米”。

??此前，在“7090政策”標(biāo)準(zhǔn)下，一直以來上?！爸行√仔妥≌O(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”主要為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米。

??不僅如此，根據(jù)以往的土地出讓信息，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%至80%不等，而此次出讓地塊中小套型占比則從50%到70%各有不同，具體來看，6宗地塊的中小套型比例要求除普陀桃浦地塊為70%外，其余5宗地塊的中小套型比例要求都有所下調(diào)：浦東曹路、閔行浦錦地塊要求比例50%；奉賢新城地塊為55%；嘉定菊園、靜安中興地塊為60%，改善戶型的比重明顯提升。

??究其原因，主要是由于當(dāng)前市場剛需客群明顯減少，以中大戶型為置業(yè)目標(biāo)的改善客群逐步成為主流，之前以中小戶型為主力的“7090”供給政策有些不合時(shí)宜，為提升需求和產(chǎn)品的契合度，因此“7090”政策適時(shí)調(diào)整。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本次掛牌的6宗地中，普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊和嘉定區(qū)菊園社區(qū)地塊均僅有一名競買人，其余4宗參拍房企數(shù)量均有多家競買人參拍。其中，閔行浦錦地塊參拍房企更是多達(dá)12家，房企參拍熱情冷熱不均。

??但整體上來看，受“小陽春”缺席的影響，本輪集中土拍與一批次首輪土拍5宗地均溢價(jià)成交相比，房企參拍熱情有所下滑；

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，一批次首輪土拍5宗地除寶山顧村地塊僅有2家房企參拍外，其余4宗參拍房企數(shù)量超過4家，閔行古美地塊參拍房企達(dá)12家。其中吸引12家房企報(bào)名參拍的閔行古美地塊，因超出10家房企競標(biāo)，時(shí)隔兩年再度觸及企業(yè)打分條款。

??從競拍房企名單來看，一批次無論第一輪還是第二輪土拍的房企依然以央國企為主，第一輪民營房企僅有大華參拍，第二輪民營房企有大華和龍湖參拍。

??從土拍結(jié)果來看：6宗地中，有3宗封頂搖號、1宗溢價(jià)、2宗底價(jià)，市場分化行情仍在延續(xù)，整體溢價(jià)率降至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，參拍房企最多、市場熱度最高的當(dāng)屬閔行浦錦地塊，該地位于外郊環(huán)間，距軌道交通8號線江月路站約600米，周邊公共設(shè)施齊全。因此吸引了多達(dá)12組房企報(bào)名，最終，經(jīng)過18輪競拍，達(dá)最高限價(jià)，之后通過高品質(zhì)建設(shè)競報(bào)環(huán)節(jié)、公租房比例競報(bào)兩個(gè)環(huán)節(jié)，競買人均接受7%公租房比例上限指標(biāo)，之后進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)，大華成為“幸運(yùn)兒”，以25.56億元競得該地，溢價(jià)率10%，成交樓面價(jià)42350元/平方米。

??該地房地聯(lián)動(dòng)價(jià)69000元/平方米，按照其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)測算的話，地房比為61%，房地差為26650元/平方米，盈利空間雖然不是十分充裕，但考慮到該板塊近些年出讓地塊較少，周邊競品較為稀缺，因此快速去化是大概率事件，在當(dāng)下的市場環(huán)境下，這類可以實(shí)現(xiàn)較快周轉(zhuǎn)、資金較快回流的項(xiàng)目成為房企競相追逐的熱點(diǎn)，因此房企參拍熱度維持在高位。

??此外，靜安中興地塊市場熱度也頗高，吸引了9家房企參拍，經(jīng)過多達(dá)20輪競拍，價(jià)格觸及最高限價(jià)，最終越秀以159682萬元的總價(jià)搖號競得，樓面價(jià)78197元/平方米，溢價(jià)率10.00%。

??綜合5宗純宅地成交樓板價(jià)與其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)來看，平均地房比為0.55，房地差也均在2.46萬元以上，盈利空間還是比較充裕的。

??上海本輪土拍延續(xù)2022年以來央國企為主力的格局，民企僅有本土大華、龍湖兩家。不過這兩家房企都運(yùn)氣爆棚，分別搖中閔行浦錦和奉賢新城地塊（該地是龍湖&建華置地聯(lián)合體搖中），其余4宗被央國企拿下。

??央國企中，當(dāng)屬越秀運(yùn)氣較佳，將本場土拍唯一的內(nèi)環(huán)內(nèi)地塊——靜安中興路地塊搖中。這也是在2023年4月的首輪土拍之后，越秀再度在該板塊拿地。此外，象嶼&聯(lián)發(fā)以23.63億元、6.49%的溢價(jià)率拿下浦東曹路地塊，表現(xiàn)也相對較佳。

??整體來看，由于“小陽春”行情缺席，2024年上海一批次二輪土拍熱度較一批次首輪有所下降，不僅僅上海，同日進(jìn)行集中土拍的杭州也遭遇“滑鐵盧”，8宗地有7宗底價(jià)成交，唯一溢價(jià)成交的地塊溢價(jià)率也僅有1.8%。

??土拍熱度降溫的緣由，一方面，有土地質(zhì)量下降的原因，另一方面，更多地有大環(huán)境持續(xù)下行有關(guān)。

??我們認(rèn)為，相對個(gè)別城市、個(gè)別地塊的熱度變化而言，目前更重要的仍是行業(yè)整體的供求平衡。在供求關(guān)系和市場預(yù)期恢復(fù)健康之前，土地市場的規(guī)模超跌仍將維持一段較長的時(shí)間。