??2024第一季度，受2023年預(yù)供地延遲入市、低基數(shù)的影響，成交規(guī)模同比上漲7%，但相比往年仍在歷史低位。得益于京滬蘇杭等熱點城市核心板塊地塊的出讓熱度，平均溢價率增至4.5%，環(huán)比2023年四季度有所回升。

??企業(yè)端，一季度僅有三成銷售百強有拿地，但拿地金額同比增長14%，依舊以過去三年拿地較多的央國企為主。

??考慮到近期熱點城市新政不斷，廣州120平方米以上、香港取消限購、杭州也全面取消二手房限購，一場限購放松的競賽或?qū)⒃谝痪€和新一線城市中逐漸展開，這在一定程度上勢必提振房企信心，土地市場熱度大概率在二季度有所提升，但市場熱度能否延續(xù)，仍需要根據(jù)樓市回暖情況來做進一步判斷。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度新增土儲貨值百強門檻值為14.5億元，同比降幅為32%，新增總價、建面百強門檻值分別為4.5億元和14.9萬平方米，同比降幅分別為32%和16%，降幅有所收窄，投資情緒有望企穩(wěn)。

??需要注意的是，雖然百強門檻值同比下降，但在3月核心城市優(yōu)質(zhì)“地王”成交后，新增貨值10強門檻值達到126.1億元，同比上升32%，新增貨值集中度持續(xù)走高，綠城中國、國貿(mào)地產(chǎn)也因為競得蘇州、廈門的新地王項目而位列新增貨值前十。

??從銷售百強房企拿地情況來看，一季度僅有三成銷售百強有拿地，但拿地金額同比增長14%，投資高度集中。且整體投資格局并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，依舊是以過去三年拿地較多的央國企為主，華潤、中國鐵建拿地金額超過100億，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

??從銷售百強拿地金額TOP10 來看，維持強者恒強的格局。一方面多數(shù)企業(yè)拿地金額均較去年一季度上漲，其中，華潤、濱江投資金額同比漲幅近五成，中建壹品、中國鐵建等中建系也在一季度提前進行了投資鋪排。另一方面，這些企業(yè)全口徑拿地銷售比遠高于行業(yè)均值，投資積極性較高。

??值得注意的是，已拿地的百強房企中有超過七成一季度新增貨值與全口徑銷售規(guī)模相匹配，甚至部分去國企一季度拿地貨值遠高于期一季度全口徑銷售，如象嶼等，也從側(cè)面說明了企業(yè)投資選擇依舊以核心城市核心地塊為主。

??從市場來看，一季度，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積1.44億平方米，同比來看，受2023年預(yù)供地延遲入市低基數(shù)的影響，成交規(guī)模同比上漲7%。

??分月來看，受春節(jié)錯期影響，2月份土地成交量同比下降，3月表現(xiàn)也不佳，不及去年同期，不過由于1月同比去年同期大漲39%，因此一季度成交規(guī)模反超去年同期，但和往年相比仍在歷史低位。

??具體到城市來看，一二線城市土拍熱度明顯上升，如上海、北京均出現(xiàn)了多宗地塊觸頂成交的現(xiàn)象，限價取消的蘇州、杭州、合肥等城市也拍出了多宗超高溢價地塊；在此影響下，一、二線城市溢價率也均呈環(huán)比上升趨勢，較去年第四季度分別上漲了1.2、2.3個百分點至5.5%、5.5%。三四線土拍熱度略有下降，較2023年四季度下降了0.3個百分點，一季度平均溢價率僅有3.2%。

??從成交金額TOP20城市來看，北京以424億元金額高居榜首，西安、杭州、上海分別位列二、三、四位成交金額均超200億元。

??2024年3月，重點城市新政頻出，包括廣州120平方米以上取消限購、香港全面“撤辣”、杭州全面取消二手房限購、深圳7090廢止等。此類政策在一定上勢必提振房企積極性，但對于土地市場的作用則較有針對性：高端、改善型地塊將成為更受歡迎的“香餑餑”，而純剛需地塊則可能進一步遇冷。土地市場可能將出現(xiàn)進一步冷熱分化的局面。

??從房企角度來看，目前有資金實力的國央企將持續(xù)加注核心優(yōu)質(zhì)土儲，核心優(yōu)質(zhì)地塊未來也將更加集中于頭部房企的手中，未來市場格局（尤其是高端市場）將進一步高度集中，但此類房企積極納儲對整體土地市場的帶動效果有限；對于大部分仍面臨較大現(xiàn)金壓力的房企來說，當(dāng)前保交樓和恢復(fù)銷售仍是最大難題，投資積極性仍較弱，需等待市場復(fù)蘇企穩(wěn)后方可轉(zhuǎn)變投資態(tài)度。

??綜合來看，二季度，城市土拍、企業(yè)拿地的各自分化還將繼續(xù)：市場關(guān)注度集中于一二線城市，但熱度的延續(xù)性和覆蓋率方面，仍依賴于各地樓市交易回暖表現(xiàn)。

??企業(yè)拿地方面，在各地住建部協(xié)助推進融資協(xié)調(diào)機制下，房地產(chǎn)“白名單”項目融資逐步落實，但這部分融資僅能用于項目的開發(fā)建設(shè)和“保交付”，在向投資面?zhèn)鲗?dǎo)時，必然會存在時間上的延期和一定中間損耗，短期內(nèi)投資主力仍然局限于國央企和部分民企，全面復(fù)蘇仍需更長時間。