??房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，和銀行業(yè)高度相關(guān)。銀行股的業(yè)績數(shù)據(jù)，也無可避免的打上了地產(chǎn)行業(yè)周期變化的烙印。

??截至4月1日，已有多家上市銀行披露2023年的業(yè)績數(shù)據(jù)，6大國有銀行中，3家的房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率仍在上升。7家股份制銀行中，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率上升的有5家。

??不過，不少銀行強調(diào)，對公房地產(chǎn)資產(chǎn)主要集中在具有產(chǎn)業(yè)支撐、人口集聚效應(yīng)的核心城市，風(fēng)險總體可控。民生銀行副行長黃紅日表示，商業(yè)銀行房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量將較大程度取決于市場復(fù)蘇和銷售量價的恢復(fù)情況，“我們相信，隨著政策落地見效，資產(chǎn)質(zhì)量預(yù)計保持穩(wěn)定向好。”

??招商銀行首席風(fēng)險官朱江濤也認(rèn)為，2024年整個房地產(chǎn)業(yè)不良生成的絕對額同比會有所下降。

??房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率還在上升

??業(yè)績報告顯示，6大國有銀行中，建設(shè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率約5.64%，較2022年末的4.36%有所上升。交通銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率同比上升2.1個百分點至4.99%，郵儲銀行則為2.45%，同比增長了1個百分點。中國銀行、工商銀行及農(nóng)業(yè)銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率均有不同程度的下降，但仍在5%以上，降幅最高的是中國銀行，同比下跌了1.72個百分點。

??據(jù)農(nóng)業(yè)銀行副行長張旭光介紹，2023年，該行新的不良貸款主要集中在房地產(chǎn)、地方債務(wù)等領(lǐng)域，通過積極落實“金融16條”等政策要求，對不良貸款早反應(yīng)快處置，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險得到有效的控制，因此房地產(chǎn)不良率較2022年有所下降。

??股份制銀行中，光大銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額增長較快，自2022年末的69.52億元增加27.06%至2023年末的88.33億元，占不良貸款總額的比例為18.6%，較2022年末的15.56%上升了3.04個百分點。招商銀行、民生銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率分別為5.01%、4.92%，同比上升1.02個百分點、0.64個百分點。興業(yè)銀行境內(nèi)自營貸款、債券、非標(biāo)等業(yè)務(wù)項下投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)余額約17660.61億元，不良資產(chǎn)率1.53%，同比上升0.06個百分點。浙商銀行的房地產(chǎn)不良貸款金額約44.08億元，不良貸款率2.48%，較2022年末增長0.82個百分點。平安銀行對公房地產(chǎn)貸款不良率0.86%，同比下降0.57個百分點。

??截至2023年末，中信銀行貸款、銀行承兌匯票、保函、債券投資、非標(biāo)投資等承擔(dān)信用風(fēng)險的對公房地產(chǎn)融資余額3452.38億元，較2022年末減少281.95億元。其中對公房地產(chǎn)貸款余額2593.63億元，同比減少178.1億元，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額67.29億元，同比減少18.13億元，不良貸款率2.59%，同比下降0.49個百分點。

??中信銀行副行長胡罡表示，該行房地產(chǎn)對公貸款只占公司貸款的9.62%，低于可比同業(yè)，結(jié)構(gòu)調(diào)整和處置都比較早，管理也比較嚴(yán)。

??資產(chǎn)結(jié)構(gòu)良好 風(fēng)險整體可控

??對于房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險防控，興業(yè)銀行表示已深入分行逐個項目制定風(fēng)險化解方案，通過引入代建方、項目管理方、發(fā)放“保交樓”專項借款配套融資等方式推動項目開發(fā)銷售，盤活項目貨值。截至2023年末，對公房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)風(fēng)險可控，余額6901.46億元，其中，6260.13億元有對應(yīng)的房地產(chǎn)項目及抵押物，且項目在北上廣深一線城市、省會城市以及GDP萬億元以上經(jīng)濟發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)市場穩(wěn)定城市的余額占比超80%，其余項目也集中分布在珠三角、長三角等經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市的主城區(qū)，項目開發(fā)前景較好，抵押物充足。以房地產(chǎn)作為抵押的貸款安全邊際也較高。針對部分地區(qū)房價波動，該行開展多輪抵押物價值的全面重估排查和壓力測試工作?！翱傮w上看，目前房地產(chǎn)下跌對公司債權(quán)保障造成的風(fēng)險基本可控?！?/p>

??交通銀行副行長殷久勇透露，目前該行對公房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)區(qū)域分布良好，對公房地產(chǎn)資產(chǎn)主要集中于長三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、成渝等具有產(chǎn)業(yè)支撐、人口集聚效應(yīng)的城市群、都市圈核心城市，而且業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)以住宅為主。招商銀行的業(yè)績報告顯示，其高信用評級的房地產(chǎn)客戶貸款余額占比超七成，85%以上的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額分布在一二線城市城區(qū)。

??“整體上，房地產(chǎn)風(fēng)險處于逐步出清的過程中，何時企穩(wěn)取決于銷售量價的恢復(fù)情況?！焙溉绱苏J(rèn)為。黃紅日也表示：“近年來，國家采取了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的措施，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。分析今年以來房地產(chǎn)行業(yè)的開工、銷售等數(shù)據(jù)來看，政策發(fā)揮作用以及市場信心的修復(fù)仍然需要一定的時間?！?/p>

??鑒于1月及2月市場銷售比較低迷，部分房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險仍在出清過程中，殷久勇認(rèn)為房地產(chǎn)風(fēng)險的管控還需要進(jìn)一步加強。同時，交通銀行也將積極應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的流動性緊張和銷售低迷問題，通過加大“保交樓”金融服務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)房企并購困難項目，以及合理展期存量房地產(chǎn)融資，推動業(yè)務(wù)風(fēng)險的化解。

??據(jù)了解，自2021年房地產(chǎn)市場開始調(diào)整，招商銀行便全面調(diào)整了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)策略，開發(fā)貸款主要聚焦優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)客戶和優(yōu)質(zhì)項目，且單一客戶在各分行的全部房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額不能超過一定的比重，以及強化項目的封閉管理。朱江濤介紹，該行未來會聚焦三個重點，總分兩站的白名單客戶、一二線城市重點的區(qū)域、房地產(chǎn)的保障型以及改善型業(yè)態(tài)，通過項目端資金的封閉來實現(xiàn)整個債權(quán)的安全。

??興業(yè)銀行則表示，2024年將堅決落實中央關(guān)于積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險的決策部署，積極參與“三大工程”、租賃房、園區(qū)金融等業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。堅持“四個為主”業(yè)務(wù)策略，客戶選擇以資金鏈穩(wěn)定、負(fù)債結(jié)構(gòu)合理的行業(yè)龍頭為主，區(qū)域選擇以京津冀、長三角、珠三角核心城市和新一線城市為主，項目選擇以適銷性強的普通商品住宅為主，產(chǎn)品選擇以短久期項目為主，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。此外，通過把握政策窗口期，應(yīng)用城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、“保交樓”等政策工具，推動項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，盤活樓盤價值，化解房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險。