??3月末的土地市場迎來久違的“火熱”，廈門、蘇州、寧波三個城市在同一天刷新了城市最高樓板價，地王的誕生對于沉寂已久的市場而言無異于一劑強(qiáng)心針。

??但值得警惕的是，近期的地王頻出與市場的整體能否回暖關(guān)聯(lián)性并不強(qiáng)，土地市場目前依然整體低位運(yùn)行，不同能級之間、不同城市之間乃至不同的地塊之間，都不可一概而論。

??短期“地王”雖會對周邊市場產(chǎn)生一定利好，但在行業(yè)筑底調(diào)整、收入預(yù)期尚在恢復(fù)之際，效果力度和持續(xù)時間都將大打折扣。而相比此前上漲周期中地價、房價螺旋式上漲，本輪“地王”更多的是核心板塊的價值回歸，并非完全是城市或區(qū)域價值的潛力變現(xiàn)。

??近期，廈門、寧波、蘇州同日出現(xiàn)3宗新“地王”成為市場熱議的話題，3月27日，廈門國貿(mào)地產(chǎn)以62671元/平方米的樓板價競得思明區(qū)1宗商住地塊，刷新廈門土地成交樓板價；蘇州園區(qū)金雞湖大道地塊被綠城中國以18.22%溢價率競得，樓板價也達(dá)到65022元/平方米，甚至打破了江蘇省土地最高樓板價；寧波江北區(qū)灣頭板塊純宅地樓板價達(dá)到32613元/平方米，由江山萬里置業(yè)競得。

??實(shí)際上，早在3月13日，蘇州高新區(qū)獅山商務(wù)區(qū)同樣由綠城競得1宗純宅地，當(dāng)時也創(chuàng)下蘇州樓板價新高；3月中旬上海土拍5宗地有4宗地塊均搖號成交，整體溢價率創(chuàng)下2021年集中供地以來新高；合肥2月29日成交的濱湖科學(xué)城地塊也以25050元/平方米刷新合肥樓板價新高，時間再往前推，杭州2月份的土拍也同樣轟轟烈烈，7宗地塊6宗溢價率超過15%。

??去年四季度諸多城市土地限價的解除是近段時間“地王”頻出的主要推手。

??如2023年9月28日，寧波出臺《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策的通知》在土地出讓方式上，由原來的“限房價、競地價”方式，調(diào)整為“推行商品住宅用地房屋銷售指導(dǎo)價制度”。

??10月17日，廈門市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，一幅宅地將于11月7日公開拍賣。一個重大變化是，該幅地塊將采用拍賣方式出讓，即不設(shè)拍賣底價，按照“價高者得”原則確定受讓人，并取消商品住宅銷售限制均價。

??蘇州則于10月30日掛出2023年第八批次土拍，出讓公告中明確限時競價兩次報價時間間隔不超過4分鐘，若4分鐘內(nèi)無價格更新，報價最高者即為競得人，即價高者得。

??一方面是土地限價的解除，另外一方面是地方財政的壓力，2024年各城市城市都寄希望于通過出讓核心熱點(diǎn)地塊來帶動土地市場熱度，以達(dá)到穩(wěn)土地、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場銷售的目的。

??不同于2016年-2018年上漲周期中的“地王”，去年下半年以來的“地王”，均為其自身?xiàng)l件極為優(yōu)越的地塊。

??首先，地塊的區(qū)位條件優(yōu)越、屬于稀缺資源：廈門的地王地塊位于島內(nèi)思明區(qū)，島內(nèi)長期以來土地供應(yīng)稀缺，2024年更是“一地難求”，按照2024年供地計劃來看，全年僅計劃出讓12幅住宅用地，為近8年來最低，島內(nèi)僅2幅。

??蘇州園區(qū)雙湖板塊在本次地王地塊出讓前，上一次含宅地塊成交可追溯到2013年，作為一個已經(jīng)10年沒有宅地供應(yīng)的熱門板塊，其稀缺性不言而喻。

??而寧波的新地王容積率僅有1.35，不僅地處城市中心，且三面環(huán)湖，擁有不可復(fù)制的景觀優(yōu)勢。

其次，地塊周邊新房供應(yīng)緊張，入市銷售預(yù)期向好，根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，三城“地王”周邊都處于新房“空白期”，新房幾乎是斷供態(tài)勢。若以二手房房價作為參考，我們發(fā)現(xiàn)蘇州雙湖板塊地塊，雖然樓板價高達(dá)6.5萬元/平方米，但緊鄰的九龍倉國賓一號、蘇州豫園項(xiàng)目的二手房售價已經(jīng)高達(dá)12萬元/平方米，存在較大的價差。

??除了以上熱門土拍和地王地塊以外，3月份多個一二線城市均有土拍，但大多數(shù)地塊仍是底價成交。

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月份土拍市場熱度在不同城市間分化愈加明顯，其中蘇州、寧波、成都、上海土拍溢價率均超過9%，但南京、西安、石家莊月內(nèi)土拍熱度較低，大多數(shù)地塊仍是底價成交，拉低了溢價率水平，以南京為例，月內(nèi)出讓的河西、城東、江北新區(qū)三宗傳統(tǒng)意義上的優(yōu)質(zhì)板塊宅地均底價成交。由此來看，對于需求端承壓的城市而言，單單提升供地質(zhì)量仍不足以提升土地市場熱度，土拍的轉(zhuǎn)暖還需要城市管理者在供需調(diào)節(jié)、置業(yè)門檻、信貸成本、稅費(fèi)政策等各方面形成合力。

??同時，3月土地流拍率13.6%，環(huán)比上升5.6個百分點(diǎn)，再度攀高至近一年均線上方。流拍的加劇，主要是受房企資金壓力依舊較大的影響，除京、滬、杭等核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊房企競拍比較積極外，其余城市仍較為謹(jǐn)慎。月內(nèi)鹽城、桂林、南京等城市均出現(xiàn)了多宗宅地流拍，如南京雨花臺區(qū)2宗宅地均于月內(nèi)終止出讓。

??由此可見，個別地王的誕生并未對整體土地市場熱度產(chǎn)生明顯的帶動效果。從一二線城市過去一年土地成交來看，在去年四季度土地限價放開之后，溢價率有小幅的上揚(yáng)，2023年四季度、2024年一季度溢價率分別8.03%和7.59%，高于此前三個季度，但整體并沒有大幅上漲。

??地王的出現(xiàn)能否帶動樓市信心的提升？

??我們認(rèn)為，短期對來訪、認(rèn)購有一定刺激作用，但整體效果邊際遞減。目前從銷售來看，廈門、蘇州和寧波3月份的新房市場并未呈現(xiàn)明顯的回暖跡象。

??總體來看，本次幾宗地王的誕生，是優(yōu)質(zhì)地塊與實(shí)力房企在調(diào)控“束縛”松綁后劇烈碰撞的結(jié)果，地塊自身、房企實(shí)力和政策松綁三個因素缺一不可，且難以廣泛復(fù)制，也難以帶來整體土地市場熱度的上升，與過去一輪房地產(chǎn)上行周期中大批量產(chǎn)生的地王存在本質(zhì)區(qū)別。