??2024年至今，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制被反復(fù)提及。

??這主要是因為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的難點是資金。

??房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制將支持主體由過往的“企業(yè)”維度細(xì)化到“項目”維度，一方面保障了正常項目開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)融資平穩(wěn)，確保項目完成交付，另一方面，項目銷售回款也能反哺企業(yè)，進(jìn)而緩解企業(yè)流動性壓力。

??融資協(xié)調(diào)機(jī)制是當(dāng)前一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、破解房地產(chǎn)融資難題的創(chuàng)新舉措。

??自1月《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》發(fā)布以來，已召開多次與城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)會議，為的就是加快房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落實。

??2月29日更是將會議主辦方從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開變成了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開，與會人員也增加了6家大型國有商業(yè)銀行、12家股份制銀行及其他商業(yè)銀行總行和分行主要負(fù)責(zé)同志。

??這主要是因為進(jìn)入“白名單”，并不意味著這個房地產(chǎn)項目就能夠獲得金融機(jī)構(gòu)的融資，“白名單”只是個推送名單，最終的決定權(quán)在金融機(jī)構(gòu)，只有打通“最后一公里”才能實現(xiàn)真正的落地加速。

??從近期大中型銀行發(fā)布的2023年的年報情況來看，有5家國有大行房地產(chǎn)業(yè)貸款增加，2家不良貸款“雙降”。

??業(yè)績發(fā)布會上，多家銀行提及要確保房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量。這意味著，出于銀行風(fēng)控考慮，白名單項目仍需面對銀行評估。

??我們認(rèn)為，對商業(yè)銀行而言如何能夠“安全”的執(zhí)行金融政策才是問題的關(guān)鍵，因此在推行政策的過程中，或可為銀行提供相應(yīng)的政策支持。

??近期，大中型銀行2023年年報陸續(xù)披露，從工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行和郵儲銀行這6大國有銀行披露的房地產(chǎn)業(yè)貸款數(shù)據(jù)來看，有5家銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款增加。

??其中增加最多的是中國銀行，同時中國銀行也是6大國有銀行中2023年房地業(yè)貸款余額最多的銀行。截至2023年末，中國銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額8747.47億元，較2022年增加1009.19億元。建設(shè)銀行緊隨其后，2023年較2022年增加832.81億元，這兩家銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款增加金額明顯高出其他4家國有銀行。

??6大國有銀行中，僅交通銀行2023年房地產(chǎn)業(yè)貸款減少，截至2023年末，交通銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額4890.8億元，較2022年減少307.77億元。

??從累計來看，2023年末，國有六大行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額合計約4.09萬億元，同比增長 6.60%，但從6大國有銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款在總貸款中的占比來看，正在持續(xù)壓縮。

??在資產(chǎn)質(zhì)量方面，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率較上年有所下降，其中工商銀行和中國銀行實現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)不良貸款“雙降”。

??工商銀行副行長王景武在2023年業(yè)績發(fā)布會上表示：要堅持管好存量、精準(zhǔn)化險，加大風(fēng)險房企和項目的處置出清力度，確保資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定可控。2023年末，工商銀行房地產(chǎn)業(yè)不良率下降0.77個百分點。

??交通銀行副行長殷久勇則在業(yè)績會上表示，按照企業(yè)會計準(zhǔn)則和監(jiān)管要求，綜合評估對公房地產(chǎn)客戶的風(fēng)險狀況，已經(jīng)足額計提了資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。目前對公房地產(chǎn)貸款的撥備計提顯著高于全行的平均水平。2023年末，交通銀行房地產(chǎn)業(yè)不良率上升2.19個百分點。

??從2023年6大國有銀行年報數(shù)據(jù)來看，雖然房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模有所增長，但房地產(chǎn)業(yè)貸款在總貸款中的占比卻在持續(xù)下降，這主要是因為當(dāng)前行業(yè)仍處在風(fēng)險出清期，目前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不良貸款率仍高于其他行業(yè)。

??出于銀行風(fēng)控考慮，各大銀行對于房地產(chǎn)業(yè)貸款的態(tài)度仍為謹(jǐn)慎，若對銀行按照硬性指標(biāo)加大對房地產(chǎn)貸款的投放，可能出現(xiàn)不良貸款率繼續(xù)上升，每年計提的資產(chǎn)減值侵蝕企業(yè)利潤的情況。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年3月65家典型房企的融資總量為397.31億元，環(huán)比增加69.9%，同比減少46.7%。從全年累計數(shù)據(jù)來看，65家典型房企的累計融資總量為1045.72億元，同比減少40.6%。

??可以看到，自1月份城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作部署以來，在各地和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)積極響應(yīng)下，典型房企融資規(guī)模環(huán)比大幅增加，但長期來看仍處于低位。

??這主要是由于一方面，融資落地仍需時間，另一方面這市場化機(jī)制下仍維持嚴(yán)格監(jiān)管。

??具體來看，目前共有11個省/自治區(qū)進(jìn)行了整體披露，其中最早完成白名單項目推送的是湖北省，共推送白名單項目221個，平均單項目融資需求達(dá)到3.22億元。在能查到的范圍里，推送項目最多的是山東省，共推送了1267個項目，預(yù)計融資規(guī)模達(dá)到了1826.61億元。

??從落地情況來看，各地實際落地的金額都相對有限，以山東省為例，截至2月29日，山東省16市均已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。其中，濟(jì)南、青島、煙臺、日照、濟(jì)寧、東營、聊城7市已推送首批項目“白名單”，涉及項目448個、融資需求917.04億元，其中青島、煙臺、日照、聊城市融資已落地合計15.632億元；淄博、棗莊等9市已形成第一批“白名單”項目819個，融資需求909.57億元，已在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部系統(tǒng)內(nèi)報送80億元，已獲授信26.04億元，審批落地8.44億元；山東省已落地貸款總規(guī)模合計約24.07億元，與1826.61億元的融資需求對比，只是杯水車薪。

??2024年1月5日《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》發(fā)布至今，兩部門曾多次召開部署會推動“白名單”迅速落地。

??住建部及國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》中強(qiáng)調(diào)“協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)情況及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。同時，對存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目，要提示金融機(jī)構(gòu)審慎開展授信?！?/p>

??但在《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》中還是重申了商業(yè)銀行要按照市場化、法治化原則，依法合規(guī)開展經(jīng)營性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)。商業(yè)性房地產(chǎn)包括但不限于商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項目等，不包括商品住房、租賃住房。經(jīng)營性物業(yè)貸款額度原則上不得超過承貸物業(yè)評估價值的70%。

??2024年3月22日，國務(wù)院常務(wù)會議召開，會議中指出，要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，進(jìn)一步推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??此次會議再次釋放了房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)放松的信號。一方面，會議強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步優(yōu)化相關(guān)政策，意味著后續(xù)房地產(chǎn)政策有望進(jìn)一步寬松，各地將能因地制宜的對房地產(chǎn)政策作進(jìn)一步調(diào)整；另一方面，會議強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，意味著后續(xù)要強(qiáng)化政策統(tǒng)籌，確保政策形成合力以促使政策顯效。

??我們認(rèn)為，對商業(yè)銀行而言如何能夠“安全”的執(zhí)行金融政策才是問題的關(guān)鍵，若要堅持市場化、法治化，對于商業(yè)銀行而言在具體實操中就不可避免要進(jìn)行風(fēng)險管控，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險貸款可能出現(xiàn)的壞賬率，銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款投放管理仍將保持相對謹(jǐn)慎態(tài)度。因此建議出臺相關(guān)支持政策，解決“最后一公里”的難題。

??需要注意的是，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場信心不足、銷售依舊疲軟的當(dāng)下，僅在融資端上的改善只是將當(dāng)前的風(fēng)險延長。還需供需兩端協(xié)同發(fā)力提振行業(yè)信心，這樣才能真正解決當(dāng)前行業(yè)所面臨的問題。

??我們預(yù)計，未來相關(guān)配套舉措將不斷落地，購房者的信心也有望進(jìn)一步凝聚。只有在供需兩端真正實現(xiàn)協(xié)同發(fā)力之后，房地產(chǎn)市場才能真正提振，屆時也將進(jìn)一步推動融資協(xié)調(diào)機(jī)制的落實。