??2024年至今，整體樓市延續(xù)探底行情，一方面供應(yīng)持續(xù)縮量，另一方面，春節(jié)8天長(zhǎng)假并未刺激返鄉(xiāng)置業(yè)熱情，3月觸底回升、回暖程度也不及去年同期，4月較3月小幅微降，成交仍顯低迷。

??同時(shí)，二手房因業(yè)主降價(jià)、掛牌量上升因而性價(jià)比凸顯，對(duì)剛需吸引力更強(qiáng)，因而分流新房客群。

??預(yù)判5月，我們認(rèn)為，成交總量規(guī)?；?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，絕對(duì)量與4月持平或小幅微降，不過(guò)基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)。

??2024年前4月，全國(guó)商品住宅供應(yīng)疲軟，2022年以來(lái)地市顯著縮量加劇新房供給約束，部分城市“以銷定產(chǎn)”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應(yīng)空窗期“無(wú)貨可供”。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，前4月，全國(guó)97個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)約5026.67萬(wàn)平方米，同比下降約40%。其中4個(gè)一線城市降幅最小，前4月新增供應(yīng)約659.22萬(wàn)平方米，累計(jì)同比減少約20%。

??結(jié)合重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)面積走勢(shì)來(lái)看，雖然3月供應(yīng)觸底反彈，單月環(huán)比上漲約175%，但4月供應(yīng)規(guī)模轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下降20%，同比下降43%，仍然是2019年以來(lái)同期最低值。

??一線城市中，北京、深圳供應(yīng)在3月集中推貨后4月略顯乏力，上海雖然有第四批次新房集中入市，但推貨量較三批次有所下降，廣州供應(yīng)同樣回落。

??二三線城市供應(yīng)整體回落，同比來(lái)看，僅有2城供應(yīng)規(guī)模高于去年同期，西安供應(yīng)繼續(xù)發(fā)力，同比實(shí)現(xiàn)翻番，與之形成鮮明對(duì)比的是，濟(jì)南、青島等接近半數(shù)的城市，供應(yīng)同比腰斬。

??從成交來(lái)看，2024年前4月樓市成交延續(xù)下探走勢(shì)，春節(jié)8天長(zhǎng)假，一二線銷售停擺卻未帶來(lái)三四線返鄉(xiāng)置業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行加劇購(gòu)房者觀望情緒，3月雖然觸底回升、回暖程度也不及去年同期，成交仍顯低迷，4月成交較3月小幅微降，市場(chǎng)處于緩慢修復(fù)中。

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，前4月，全國(guó)97個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積約5813.13萬(wàn)平方米，同比下降約49%，

??結(jié)合重點(diǎn)30城商品住宅成交面積走勢(shì)來(lái)看，一線城市和重點(diǎn)二三線城市雖然均呈現(xiàn)出同環(huán)比齊跌，累計(jì)同比持降的態(tài)勢(shì)，但4月成交絕對(duì)量好于一季度月均。其中一線城市同比降幅和累計(jì)同比降幅均約為40%且低于二三線城市，可以看出一線城市市場(chǎng)修復(fù)程度顯著好于二三線。

??我們將不同成交4月成交與2024年一季度月均值進(jìn)行可以橫向?qū)Ρ?，可以將各城市劃分為以下幾類?/p>

??一是短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的西安、成都等核心二線，單月成交規(guī)模居前，環(huán)比持增。以西安為例，單月成交量突破100萬(wàn)平方米，為2024年內(nèi)高點(diǎn)，且同環(huán)比保持增勢(shì)，累計(jì)同比與去年基本持平，短期內(nèi)改善盤入市支撐市場(chǎng)成交熱度延續(xù)。

??二是仍處于穩(wěn)步需求修復(fù)期的城市，諸如南京、合肥、鄭州、昆明、廈門等，4月成交環(huán)比持增，絕對(duì)量已顯著好于2024年一季度月均，這些城市本月項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)均有了不同程度回升，但是尚未修復(fù)至去年月均水平，客戶觀望情緒比較濃厚。

??三是部分弱二線城市穩(wěn)步回調(diào)，4月成交規(guī)模已不及2024年一季度月均，典型代表為天津、青島、濟(jì)南、重慶、南寧、珠海、徐州等，成交動(dòng)力略顯不足，目前這些城市基本以剛需客群為主導(dǎo)，購(gòu)買力趨緊已是不爭(zhēng)的事實(shí)，加之二手房持續(xù)以價(jià)換量分流客戶，也使得新房成交增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。

??四是多數(shù)城市熱度較4月小幅微降，但仍好于2024年一季度月均，市場(chǎng)處于地位盤整期，武漢、蘇州、長(zhǎng)沙、福州、東莞、常州、嘉興等，這些城市目前已處于筑底階段，市場(chǎng)降無(wú)可降，需求容量基本恒定，整體延續(xù)低位波動(dòng)。

??從二手房市場(chǎng)來(lái)看，2024年前4月，全國(guó)16個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交約2531.3萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降18%。其中4月成交面積預(yù)計(jì)為796萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比下跌9%，跌幅有所收窄。

??二手房成交環(huán)比保持増勢(shì)，原因主要有三方面，一是臨近入學(xué)信息集中采集期，學(xué)區(qū)房成交有所回溫，二是 “以價(jià)換量”，業(yè)主借機(jī)“金三銀四”加速出貨，三是“以舊換新”等政策，鄭州等多地試點(diǎn)國(guó)資收購(gòu)二手房模式。

??分城市來(lái)看，近7成重點(diǎn)城市成交環(huán)比繼續(xù)回升，青島、廈門、蘇州等前期二手房成交表現(xiàn)相對(duì)平淡的城市，4月成交有所發(fā)力，環(huán)比增幅在3成左右，深圳成交延續(xù)増勢(shì)，高基數(shù)基礎(chǔ)上環(huán)比再增長(zhǎng)15%，而北京、杭州等城市，成交沖高后小幅回落，但仍處在相對(duì)高位。

??同比來(lái)看，僅4成城市成交規(guī)模高于去年同期，特別是深圳，4月成交面積同比增長(zhǎng)40%，與2021年4月的高位持平，并創(chuàng)2021下半年以來(lái)單月新高。

??對(duì)比一二手房市場(chǎng)，二手房成交仍然強(qiáng)于新房，如北京、廈門等城市二手房成交占比躍升至7成左右，較2023年明顯提升，其原因主要在于三方面，一是現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，二手房所見(jiàn)即所得，沒(méi)有預(yù)售新房的交付風(fēng)險(xiǎn)，二是相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，二手房?jī)r(jià)格已回調(diào)至合理區(qū)間，核心城市一二手房倒掛價(jià)差已逐漸消弭，三是次新掛牌量增加，預(yù)期走弱下部分購(gòu)房者賣舊不買新。

??綜合來(lái)看，因去年全國(guó)地市成交規(guī)模大幅縮量，今年預(yù)期也將成為“供應(yīng)小年”，結(jié)合全國(guó)300城涉宅用地成交節(jié)奏，拿地到入市8-10個(gè)月左右開(kāi)發(fā)周期來(lái)推測(cè)，我們認(rèn)為，第二季度仍將今年第一個(gè)集中入市的時(shí)間點(diǎn)。

??其中核心一二線新房供應(yīng)或?qū)⒚媾R結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，弱二三線城市延續(xù)低位徘徊。這一方面基于“以銷定產(chǎn)”模式下房企普遍謹(jǐn)慎拿地，投資縮圈，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的減少制約新房供應(yīng)面積的放量；另一方面，房企現(xiàn)金流吃緊的情況下更多強(qiáng)調(diào)集中力量辦大事，或?qū)p少弱二三線城市純新盤的入市，多以持銷項(xiàng)目的加推為主。

??成交方面，我們認(rèn)為成交總量規(guī)?；?qū)⒕彶綇?fù)蘇，二季度絕對(duì)量好于一季度水平，不過(guò)基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)；熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??其中，核心一二線城市或?qū)⒂瓉?lái)點(diǎn)狀復(fù)蘇。對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的成都、西安，近期市場(chǎng)亦有降溫趨勢(shì)，而京滬杭等紅盤縮圈現(xiàn)象將更為明顯，僅核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高去化率，而對(duì)于城市外圍多數(shù)項(xiàng)目而言，整體去化難言樂(lè)觀。

??三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷了這兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，市場(chǎng)熱度處于跌無(wú)可跌有價(jià)無(wú)市停滯狀態(tài)，樓市成交規(guī)模難有顯著表現(xiàn)。