??2024年至今，房地產(chǎn)政策保持優(yōu)化寬松的基調(diào)，新房市場未出現(xiàn)明顯回溫。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前新房市場呈現(xiàn)以下幾個特征：

??第一，以三四房為主的市場格局日趨穩(wěn)固，主要是因為剛性購房需求的進(jìn)一步分散。

??第二，三房和四房產(chǎn)品均向110-140㎡面積段集中，其中一線城市仍以90-110㎡為主。

??第三，市場上143㎡戶型，因處于“普通住宅”與“非普通住宅”的臨界點(diǎn)而成為“最卷”戶型。

??在“產(chǎn)品力=銷售力”的今天，越來越多的房企開始沉下心來仔細(xì)打磨產(chǎn)品，品質(zhì)的競爭深入到居住體驗的方方面面。

??2024年至今，三房產(chǎn)品成交套數(shù)繼續(xù)占據(jù)半數(shù)以上的市場份額，四房產(chǎn)品則保持逐年增長的趨勢。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，全國各房型住宅產(chǎn)品成交套數(shù)占比中三房產(chǎn)品成交套數(shù)占54%，較去年下降1.9個百分點(diǎn)；四房產(chǎn)品成交套數(shù)占28.2%，較2023年繼續(xù)提升1.8個百分點(diǎn)至28.2%?？梢钥闯觯袌龈纳菩枨蟪尸F(xiàn)出由三房向四房過渡的特征。

　　聚焦到一二線城市來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年前4月，重點(diǎn)監(jiān)測的31個一二線城市中，三房產(chǎn)品成交套數(shù)占比同樣在半數(shù)以上，達(dá)55%，同時，四房和二房產(chǎn)品成交與全國相比略有不同，這主要受一二線城市整體房價相對較高影響。

??整體來看，新房市場以三四房為主的市場格局日趨穩(wěn)固，主要是因為剛性購房需求的進(jìn)一步分散。在政策端，監(jiān)管部門向新房市場持續(xù)釋放利好改善需求的信號，并大力發(fā)展保障房、公租房等住房保障體系，解決了一部分無房群體的居住需求；在住宅銷售市場，二手房市場價格在供大于求的背景下持續(xù)調(diào)整，散戶競相壓價下擠壓出更多的“泡沫”，而這樣的降價行為是房企難以承受的，故而，對價格極其敏感的剛需客群自然會轉(zhuǎn)向二手房市場。

??從成交面積結(jié)構(gòu)看，大面積產(chǎn)品成交占比穩(wěn)步提升，110-140㎡產(chǎn)品占比增加最為顯著，更大面積產(chǎn)品占比也略有增加；相應(yīng)的，90㎡以下和90-100㎡產(chǎn)品占比均逐年走弱。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度110-140㎡產(chǎn)品占比39.6%，較去年提升1.8個百分點(diǎn)至近四成水平，90㎡以下和90-100㎡產(chǎn)品市場份額分別降至16.9%和26.2%。

??聚焦到一二線城市來看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年前4月，重點(diǎn)監(jiān)測的31個一二線城市中，110-140㎡產(chǎn)品占比同樣最高，為33%，但并未與90-110㎡產(chǎn)品拉開較大差距，這主要是由于一線城市成交仍以90-110㎡為主。

??結(jié)合面積段及戶型數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，三房和四房產(chǎn)品均向110-140㎡面積段集中。

??三房產(chǎn)品中，一季度110-140㎡面積段產(chǎn)品成交套數(shù)占比45.3%，較去年提升2.2個百分點(diǎn)，90-110㎡和140-180㎡產(chǎn)品市場份額受到擠壓，而更高和更低面積三房產(chǎn)品比重維持不變。

??四房產(chǎn)品中，110-140㎡面積段產(chǎn)品占比由去年低位的48.2%反彈至五成，140-180㎡面積段產(chǎn)品占比下降1.2個百分點(diǎn)至38%。

??可以看出，110-140㎡產(chǎn)品是購房者對舒適度、功能性與購買成本等方面因素綜合考量后的兼顧之選。

??聚焦到一二線城市來看，2024年前4月，一線城市“小三房”成交反彈，如北京、廣州、深圳90㎡以下面積段三房產(chǎn)品占分別為17.84%、32.92%和20.51%，皆為成交套數(shù)占比前二，上海繼續(xù)保持90-110㎡三房產(chǎn)品市場份額最高，為63.76%。

??二線城市中，三房、四房產(chǎn)品成交面積結(jié)構(gòu)走勢分化，三房產(chǎn)品略趨緊湊，作為市場主力的90-110㎡和110-140㎡的市場份額穩(wěn)中趨降，而90㎡以下面積段占比提升；四房產(chǎn)品則繼續(xù)提升空間尺度，140-180㎡和180㎡以上面積段產(chǎn)品成交最高。

??可以看出，性價比高的“小三房”仍是一部分剛需客群的理想之選。

??聚焦到戶型設(shè)計本身來看，在當(dāng)前的市場競爭格局下，建面約100㎡戶型以南向三面寬和主臥套房設(shè)計成為主要特征，因此，對現(xiàn)有戶型進(jìn)行持續(xù)的創(chuàng)新與完善，已成為當(dāng)前亟待解決的重要課題。

??如分戶S墻的設(shè)計為空間規(guī)劃領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了突破，相較于傳統(tǒng)戶型的直墻，更具創(chuàng)新性與實用性。

??通過將兩戶之間的分隔墻進(jìn)行獨(dú)特的彎曲設(shè)計，一方面可以滿足家庭內(nèi)嵌、收納的空間需求，后期嵌入雙開門冰箱、蒸烤一體機(jī)、餐邊柜等可與墻壁融合，甚至可以設(shè)置玄關(guān)800庫；另一方面實現(xiàn)了餐廚空間的釋放與重構(gòu)，由于冰箱外移，中小戶型的廚房由L型變成U型，不僅增大了操作空間，還進(jìn)一步增強(qiáng)了餐廚與客廳空間的互動與滲透性。

??傳統(tǒng)分戶墻戶型示意及創(chuàng)新分戶S墻戶型示意

??目前市場上143㎡戶型競爭尤為激烈，這主要源于其恰好處于“普通住宅”與“非普通住宅”的臨界點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)政策，超過144㎡住宅劃分為非普通住宅，這意味著購買此類住宅需要承擔(dān)更高的首付比例。而143平方米的戶型則巧妙規(guī)避了這一問題，既未觸及非普通住宅的界限，從而避免了首付的增加，又能滿足全齡家庭的改善需求。因此，這種戶型在首付控制和空間利用上達(dá)到了平衡，出現(xiàn)頻率較高。

??143㎡戶型具備三大顯著特征。首先，融入了豪宅的設(shè)計理念，動區(qū)設(shè)計呈現(xiàn)出巨廳化趨勢，可以包攬橫廳、端廳與LDKG一體化布局，使得空間更加開闊與連貫。其次，套房設(shè)計呈現(xiàn)小家化特點(diǎn)，甚至提供雙套房設(shè)計，進(jìn)一步彰顯了居住者尊崇感受。第三，全明電梯廳的設(shè)計不僅注重功能性，還兼顧景觀效果，為居住者帶來更加舒適與便捷的居住體驗。

??△ 珠海華發(fā)橫琴薈建面約143㎡戶型

??約7米橫廳、LDK一體化、方廳面積約52㎡

??△ 成都龍湖天府云河頌建面約143㎡戶型

??LDKG一體化，客廳面寬約8.8米約35㎡、約10㎡全明電梯廳

??△ 南寧中海湖上景明建面約143㎡戶型

??LDKG一體化、無界端廳、套房小家化

??△ 銀川光耀和璽建面約143㎡戶型

??約7.1米大橫廳、雙套房設(shè)計、采光電梯廳

??綜合來看，市場供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變讓購房者具有了更多的選擇權(quán)，政策端也在持續(xù)發(fā)力，進(jìn)一步促進(jìn)房企產(chǎn)品與服務(wù)升級的積極性。1月，住建部宣布將充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)；3月，住建部部長提到，要讓人民群眾住上好房子，不同的面積，不同的價位都有不同的好房子。政策方向旨在繼續(xù)推動房企建立精進(jìn)產(chǎn)品力的新發(fā)展模式。

??在地方層面，住宅保障體系的完善托底剛需群體，各城市的因城施策則主要瞄準(zhǔn)改善群體。上海放松“7090”政策中對中小套的面積和套數(shù)比例的限制，深圳宣布廢止“7090政策”等，都是從供給端加大對改善型住宅需求的支持。繼成都之后，今年廣州宣布120㎡以上戶型不限購，則是從需求端釋放利好，引領(lǐng)改善購房需求的落地。

??這些政策的出臺，讓房企有更多的發(fā)揮空間來打造好產(chǎn)品。新房市場的持續(xù)改善化趨勢可以預(yù)見，高品質(zhì)、新科技、好服務(wù)能為產(chǎn)品提供附加價值，改善群體也更愿意為更舒適的居住體驗而付費(fèi)。

??預(yù)計市場上將出現(xiàn)更多不同面積段、有特色的住宅產(chǎn)品，以滿足不同群體的個性化需求，也有助于緩解行業(yè)內(nèi)同質(zhì)化競爭的困局。