??隨著政策層面不斷調(diào)整，市場(chǎng)逐漸回歸理性，2023年，房企在投資開(kāi)發(fā)上也日趨謹(jǐn)慎。

??4月30日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了50家上市房企2023年存貨情況，從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，截至2023年年末，50家上市房企存貨規(guī)模為7.53萬(wàn)億元，較2022年末下降10.88%，存貨總量持續(xù)下降。

??從單個(gè)房企存貨規(guī)模來(lái)看，2023年有10家房企存貨規(guī)模超過(guò)2000億元。值得注意的是，2023年沒(méi)有一家房企存貨規(guī)模超萬(wàn)億元。其中，保利發(fā)展、萬(wàn)科A、融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股4家存貨規(guī)模超5000億元，分別為8695億元、7017億元、5771.49億元、5679億元。

??在50家上市房企中，2023年末較2022年末存貨出現(xiàn)下降的企業(yè)有42家，其中萬(wàn)科A存貨減少最多，為2054億元；綠地控股次之，為1154億元。其他8家房企存貨均出現(xiàn)增長(zhǎng)，2023年存貨增長(zhǎng)區(qū)間在2.46億元至314億元間，其中存貨增量超過(guò)百億元的僅兩家，分別是華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)，增長(zhǎng)值分別為314億元、292.05億元。

??提到房企存貨就不得不提房企存貨周轉(zhuǎn)率。

??存貨周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力重要指標(biāo)之一，用來(lái)測(cè)定企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)存貨的周轉(zhuǎn)速度；存貨周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，以及占用在存貨上的資金周轉(zhuǎn)速度越快。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2023年50家上市房企平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.417次/年，較2021年末存貨周轉(zhuǎn)率平均上升了0.01次/年。

??其中，大華股份的存貨周轉(zhuǎn)率為2.91，華夏幸福的存貨周轉(zhuǎn)率為0.12，這兩者分別為存貨周轉(zhuǎn)率統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中最大值和最小值。

??面對(duì)復(fù)雜的市場(chǎng)行情，企業(yè)開(kāi)始注重存貨的結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快滯重項(xiàng)目的出清，回流資金保證資金健康，推動(dòng)保交付按質(zhì)按量完成。此外，企業(yè)也開(kāi)始積極推動(dòng)經(jīng)營(yíng)投資策略變革，通過(guò)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)區(qū)域、核心區(qū)域的投資優(yōu)勢(shì)保證銷(xiāo)售增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。

??2024年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于調(diào)整態(tài)勢(shì)，盡管企業(yè)不斷加大營(yíng)銷(xiāo)去化力度，政策環(huán)境也趨于近十年來(lái)較寬松階段，但市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能仍略顯不足。

??從統(tǒng)計(jì)的50家上市房企2024年銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)看，除越秀地產(chǎn)、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)外，其余上市房企對(duì)2024年銷(xiāo)售目標(biāo)較為謹(jǐn)慎，大多判斷將維持在近年平均水平。

??3月26日，越秀地產(chǎn)公布2023年年度業(yè)績(jī)報(bào)告并舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)表示，2024年的銷(xiāo)售目標(biāo)定為1470億元，較2023年銷(xiāo)售成績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)幅度約3.5%；在美的置業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)上，其管理層表示，2024年美的置業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)是550億元左右，整體供貨約1100億元~1200億元；濱江集團(tuán)提出2024年銷(xiāo)售額1000億元以上、占行業(yè)總規(guī)模的1%；綠城中國(guó)則透露，2024年銷(xiāo)售目標(biāo)爭(zhēng)取與2023年合同銷(xiāo)售3011億元持平。

??與上述房企有明確銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)不同的是，大部分房企在業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)目標(biāo)業(yè)績(jī)進(jìn)行了模糊化處理。如新城控股管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)，公司預(yù)計(jì)2024年可售貨值約850億元（含2023年末已推未售及2024年計(jì)劃新推），公司將根據(jù)市場(chǎng)情況靈活調(diào)整推貨節(jié)奏。另外，公司計(jì)劃2024年實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入125億元，較2023年增長(zhǎng)11%。

??對(duì)于2024年目標(biāo)，中國(guó)海外發(fā)展副總裁郭光輝在2023年業(yè)績(jī)溝通會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上下半場(chǎng)的轉(zhuǎn)折期，不確定性強(qiáng)，但房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)向好的積極因素在增加。

??不難看出，當(dāng)前規(guī)模已不是公司最關(guān)注的指標(biāo)，而是更聚焦保交付、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)、現(xiàn)金流安全等問(wèn)題。

??進(jìn)入2024年，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境仍然充滿(mǎn)不確定性。在行業(yè)調(diào)整過(guò)程中，開(kāi)發(fā)模式和組織變革將進(jìn)一步重構(gòu)。因此，房企還需做好應(yīng)對(duì)策略，保證自身流動(dòng)性安全，逐步修復(fù)購(gòu)房者預(yù)期，不斷向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)。

??整體來(lái)看，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。一方面，房地產(chǎn)發(fā)展新模式下行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；另一方面，在城?zhèn)化的數(shù)量和質(zhì)量方面，仍有很大提升空間。