??自2023年以來，房企融資支持政策邊際改善，2024年至今各地推廣融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”。兩部門也已多次召開部署會(huì)推動(dòng)“白名單”迅速落地。

??4月13日至14日國(guó)務(wù)院副總理何立峰在鄭州調(diào)研房地產(chǎn)工作并主持召開座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見效，對(duì)符合“白名單”要求的合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目要積極給予資金支持，做到“應(yīng)貸盡貸”，保障項(xiàng)目按時(shí)建成交付，切實(shí)保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??據(jù)國(guó)家金融監(jiān)管總局消息，2024年一季度末商業(yè)銀行對(duì)協(xié)調(diào)機(jī)制推送的全部第一批“白名單”項(xiàng)目完成審查，其中審批同意項(xiàng)目數(shù)量超過2100個(gè)，總金額超過5200億元。同時(shí)，住建局消息稱，截至3月末，各地推送的“白名單”項(xiàng)目中，有1979個(gè)項(xiàng)目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個(gè)項(xiàng)目已獲得貸款發(fā)放1554.1億元。

??然而，在此背景下，多數(shù)民營(yíng)房企尤其是出險(xiǎn)房企融資難的問題依然突出。

??我們認(rèn)為，對(duì)當(dāng)前房企而言，一方面需要積極把握現(xiàn)有政策利好，另一方面仍需對(duì)企業(yè)的土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，尤其是加快滯重庫(kù)存的去化，加快低量級(jí)城市項(xiàng)目去化。

??從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年前4月的融資總量為1247億元，按同期比下降58%。從2024年各月的融資表現(xiàn)來看，融資規(guī)模仍處于歷年較低的水平。

??從企業(yè)的債券類融資成本來看，境外債券融資成本為4.28%，較2023年全年下降較快；這主要是由于2024年僅監(jiān)測(cè)到兩筆境外債。目前境外債仍處于冰封狀態(tài)，僅極少數(shù)房企有在境外發(fā)行債券的情況，故而造成統(tǒng)計(jì)基數(shù)較小，融資成本與往期偏差較大。

??境內(nèi)債券融資成本3.09%，較2023年全年繼續(xù)下降了0.39個(gè)百分點(diǎn)。境內(nèi)債券融資成本仍處低位，這主要由于發(fā)債主體大多數(shù)為國(guó)企央企及優(yōu)質(zhì)民企，這類企業(yè)融資優(yōu)勢(shì)較為明顯，如發(fā)債較多的保利發(fā)展、華僑城、首開股份等等。受境內(nèi)債券融資影響，2024年前4月整體新增債券類融資成本3.11%，較2023年全年下降0.49個(gè)百分點(diǎn)。

??從各梯隊(duì)表現(xiàn)來看，2024年前4月TOP10房企的發(fā)債總量為337億元，同比上升26%，是各梯隊(duì)中唯一融資規(guī)模出現(xiàn)上升的；從融資成本來看，TOP10房企僅為2.77%，同比略下降0.08個(gè)點(diǎn)，處于各梯隊(duì)的最低位。

??此外TOP11-30與TOP51+梯隊(duì)的房企，發(fā)債規(guī)模均發(fā)生大幅下滑，按同期比分別下滑68%及90%；其中TOP51+梯隊(duì)房企的融資成本下降明顯，按同期比下降了1.74個(gè)百分點(diǎn)。

??從企業(yè)的性質(zhì)分類來看，2024年前4月國(guó)企、央企的發(fā)債量為655億元，同比下滑了77%；民營(yíng)企業(yè)發(fā)債量為35億元，同比大幅下降81%；混合所有制房企發(fā)債量?jī)H為20億元?？梢钥闯鲅雵?guó)企及民企的發(fā)債量均出現(xiàn)了一個(gè)大幅的下滑，但民企發(fā)債量下降更快。在此背景下，央國(guó)企發(fā)債的占比自2020年出現(xiàn)了大幅上升，2024年前4月更是升到了92%，達(dá)到歷年最高點(diǎn)。

??而從成本上來看，國(guó)企、央企2024年前4月的融資成本為3.02%，而民營(yíng)企業(yè)則為4.16%，兩者之間的差距達(dá)到1.3個(gè)百分點(diǎn)；此外混合所有制房企的融資成本出現(xiàn)了較大上升至4.32%。在當(dāng)前融資環(huán)境下，有用充足抵押物及其他增信措施的優(yōu)質(zhì)房企更能夠在政策扶持中受益，同時(shí)也能夠獲取更多的低息借款。

??從融資結(jié)構(gòu)來看，2024年前4月融資占比最高的仍是境內(nèi)債權(quán)融資，占比達(dá)到84%，相比2023年全年上升7個(gè)百分點(diǎn)。從融資量來看，2024年前4月房企境內(nèi)債權(quán)融資按同期比下降了47%到1048億元。

??此外資產(chǎn)證券化下降了42%至146億元，境外債權(quán)融資同比下降了65%至54億元。值得注意的是，自三條紅線出臺(tái)后，永續(xù)債也納入了負(fù)債監(jiān)管，房企發(fā)行永續(xù)債熱情消退，永續(xù)債發(fā)行占比持續(xù)下降，自2022年至今均未有發(fā)行。

??從境外發(fā)債的規(guī)模變化來看，2024年前4月境外發(fā)債仍需處于冰封態(tài)勢(shì)，雖然2023年四季度境外發(fā)債有410億，但主要是由于融創(chuàng)境外債務(wù)重組所致，并非新增發(fā)行。而境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模也處于下滑趨勢(shì)，2024年前4月境內(nèi)發(fā)債僅697億元，同比下降48%，處于歷年較低水平。

??隨著近期的融資協(xié)調(diào)機(jī)制的推進(jìn)，以及后續(xù)各地的項(xiàng)目白名單推出，融資支持主體正從企業(yè)下沉到具體項(xiàng)目，釋放了利好信息，在一定程度上緩解了房企的流動(dòng)性壓力。但需注意的是，當(dāng)前房企提交的房地產(chǎn)項(xiàng)目即使進(jìn)入住建部門的“白名單”，仍然需要需面對(duì)銀行的評(píng)估與篩選，政策后續(xù)落地效果仍有待觀察。

??從債務(wù)到期來看，2023年房企債券到期總規(guī)模為6079億元，而發(fā)行規(guī)模僅為3078億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模97%，這也意味著房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。此外2024年上半年債務(wù)到期壓力依然較大，一二季度到期規(guī)模均超1300億，其中2024年3月及4到期規(guī)模均在500億以上。由此來看，若銷售市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，房企償債壓力仍然較大。

??根據(jù)2024年1月12日，住建部及國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，其中強(qiáng)調(diào)“協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。同時(shí)，對(duì)存在重大違法違規(guī)行為、逃廢金融債務(wù)等問題的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，要提示金融機(jī)構(gòu)審慎開展授信。此外多家銀行也先后表露，要堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化的原則參與，這也意味著在具體實(shí)操中不可避免要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)貸款可能出現(xiàn)的壞賬率,預(yù)計(jì)銀行對(duì)于此類貸款投放仍保持相對(duì)謹(jǐn)慎。

??在當(dāng)前環(huán)境下，預(yù)計(jì)出險(xiǎn)房企仍難以得到銀行貸款。這主要是由于銀行辦理貸款抵質(zhì)押擔(dān)保時(shí)，優(yōu)先選取價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的擔(dān)保物，一般不接受不易變現(xiàn)、不易辦理登記手續(xù)或價(jià)格波動(dòng)較大的擔(dān)保物。而大多出險(xiǎn)房企能用于抵押貸款的標(biāo)的較少，在市場(chǎng)化機(jī)制下仍不太可能取得銀行貸款。

??我們認(rèn)為，對(duì)于仍能正常運(yùn)營(yíng)的房企而言，當(dāng)務(wù)之急仍是把握好現(xiàn)有政策做好債務(wù)接續(xù)。

??如通過增信支持政策，借助信用保護(hù)工具、連帶責(zé)任擔(dān)保等增信方式通過發(fā)行新債券實(shí)現(xiàn)“借新還舊”，還可通過發(fā)行ABS、REITs等方式盤活經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，積極嘗試經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還存量貸款和公開市場(chǎng)債券。

??除此之外，房企也要與金融機(jī)構(gòu)和債權(quán)人積極協(xié)商，適當(dāng)延長(zhǎng)債務(wù)期限，緩解當(dāng)前的債務(wù)壓力。