??隨著部分城市高實(shí)得率產(chǎn)品集中入市，回到同一起跑線之后，房企仍需直面產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)

??文/ 克而瑞產(chǎn)品力研究中心

??近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大變化，行業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，各房企主動(dòng)進(jìn)行產(chǎn)品迭代升級(jí)。卷公區(qū)、卷會(huì)所、卷精裝、卷服務(wù)，聚焦市場(chǎng)改善需求提升產(chǎn)品品質(zhì)。

??同時(shí)，2023年下半年以來(lái)房企在越來(lái)越多的城市開(kāi)始卷起了“實(shí)得率”。同樣產(chǎn)權(quán)面積下，通過(guò)減少公攤、增加贈(zèng)送面積，提升項(xiàng)目的實(shí)得面積。目前，西安、廣州、長(zhǎng)沙、成都、武漢等城市市場(chǎng)上“實(shí)得率”超100%的項(xiàng)目頻現(xiàn)。

??一、實(shí)得率除了套內(nèi)面積之外
還包含多項(xiàng)贈(zèng)送面積

??需要明確的是，區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的“得房率”，目前多數(shù)項(xiàng)目宣傳中的“實(shí)得率”除了套內(nèi)面積之外，還包含部分“贈(zèng)送”的陽(yáng)臺(tái)、飄窗、花池、四代宅的空中花園，以及設(shè)備平臺(tái)、入戶花園甚至獨(dú)立電梯廳等實(shí)際可利用面積。

??二、高實(shí)得率與城市土地供應(yīng)端的政策支持密不可分

??通過(guò)CRIC數(shù)據(jù)及政策梳理，我們發(fā)現(xiàn)目前全國(guó)市場(chǎng)上的高實(shí)得率項(xiàng)目，與城市土地供應(yīng)端的政策支持密不可分。具體來(lái)看，主要可分為以下兩類：

??（1）放寬計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)提高實(shí)得率。一方面，在套內(nèi)空間，廣州、珠海、長(zhǎng)沙等城市放寬陽(yáng)臺(tái)面積和飄窗進(jìn)深限制，提高實(shí)得率。以單套產(chǎn)權(quán)建筑面積120平米的戶型計(jì)算，陽(yáng)臺(tái)和飄窗面積計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)的放寬可以增加實(shí)得面積約5-7平方米。另一方面，在公共空間，通過(guò)減少公攤面積，將建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房等不計(jì)容，進(jìn)而提高套內(nèi)空間的得房率。

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??（2）增加贈(zèng)送面積提高實(shí)得率。一方面，部分城市四代宅項(xiàng)目通過(guò)超大尺度、外挑式露臺(tái)花園的空間贈(zèng)送，不計(jì)容、不計(jì)入或部分計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，可提升實(shí)得面積30-50平方米不等。目前，長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、廈門、成都、武漢、合肥、南京等多城市都有第四代住宅相關(guān)的政策支持。另一方面，設(shè)備平臺(tái)、入戶花園、獨(dú)立電梯廳等空間作為實(shí)際可利用面積，一般也可以達(dá)到約10-15平方米。

??此外，目前國(guó)內(nèi)探索商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售的城市正在增多。重慶自2002年以來(lái)就規(guī)定商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，至今已實(shí)行二十余年。廣東肇慶于2024年5月發(fā)布《關(guān)于全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售的通知》。安徽合肥、湖南湘潭也都在近期公開(kāi)表示，積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

??以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷售從根本上改變商品房的定價(jià)規(guī)則，降低了公攤面積及得房率的影響。讓房企定價(jià)更合理、對(duì)購(gòu)房者而言房?jī)r(jià)更直觀透明，進(jìn)而更公平地反映房屋的實(shí)際使用面積和價(jià)值。

??三、產(chǎn)品性價(jià)比和投資積極性提升，
整體仍需理性看待

??在部分城市計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)放寬，以及部分城市四代宅項(xiàng)目集中入市的背景下，新上市項(xiàng)目的實(shí)得率顯著提升、引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。從購(gòu)房者或房企的角度，我們應(yīng)如何看待？

??1）對(duì)購(gòu)房者而言，計(jì)容規(guī)范放寬、四代宅項(xiàng)目入市，產(chǎn)品品質(zhì)和實(shí)得率得到明顯提升，新盤項(xiàng)目單位實(shí)得面積的性價(jià)比會(huì)更高。 

??從市場(chǎng)層面來(lái)看，在目前弱市下，實(shí)得率和產(chǎn)品性價(jià)比的提升有利于刺激改善置換需求。但在代際優(yōu)勢(shì)下，對(duì)上一代產(chǎn)品和存量房市場(chǎng)并不友好，上一代庫(kù)存產(chǎn)品和存量二手房的去化將面臨更大壓力，對(duì)打通置換鏈的效果并不十分樂(lè)觀。

??2）對(duì)地方政府而言， 在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大變化的行業(yè)背景下，樓市成交低迷、土地市場(chǎng)成交規(guī)模也持續(xù)縮量。 

??且目前多數(shù)城市庫(kù)存去化壓力較大，除了在市場(chǎng)端放松限購(gòu)去化庫(kù)存，土地供應(yīng)端能做的相對(duì)有限。這樣的背景下，“因城施策、一城一策”地放寬計(jì)容規(guī)范限制、允許開(kāi)發(fā)四代宅項(xiàng)目，提高地塊和產(chǎn)品性價(jià)比，即順應(yīng)了市場(chǎng)的住房改善需求，又能在一定程度上提高房企投資拿地的積極性、進(jìn)而穩(wěn)土拍。 

??3）對(duì)房企而言，無(wú)論是計(jì)容規(guī)范的放寬，還是部分城市對(duì)第四代住宅相關(guān)的政策支持，都保證了新入市產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和去化預(yù)期，提升房企拿地積極性。

??但值得注意的是，隨著部分城市高實(shí)得率項(xiàng)目的集中入市，不可避免地導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化問(wèn)題加劇?；氐酵黄鹋芫€之后，仍需直面產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)房企應(yīng)更多地在項(xiàng)目定位、戶型配比、產(chǎn)品品質(zhì)以及交付品質(zhì)上下功夫，做出相對(duì)差異化且更高品質(zhì)的產(chǎn)品。