[克而瑞]土地周報(bào) | 成交量?jī)r(jià)環(huán)比齊漲，杭州、青島三批次土拍熱度分化（9.12-9.18）

??2022年第38周

??9月12日-9月18日，重點(diǎn)城市三批次土拍潮開啟，本周迎來(lái)杭州、青島第三輪集中供地開拍。在大量?jī)?yōu)質(zhì)宅地集中入市成交的帶動(dòng)下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交量?jī)r(jià)呈環(huán)比大漲趨勢(shì)，不過較去年同期依舊有較大差距。重點(diǎn)城市集中土拍方面，杭州、青島熱度表現(xiàn)不一，杭州三批次19幅地全部順利成交，進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間的地塊比例超過四成，青島地市熱度則仍在低位，出讓的33宗地中僅1幅觸及上限價(jià)，并且還有3幅地塊遭遇流拍。

??土地市場(chǎng)熱度持續(xù)低位運(yùn)行下

??天津、合肥降低企業(yè)拿地壓力以促成交

??9月16日，天津印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》。《通知》指出，將實(shí)施階段性土地出讓支持政策，新出讓地塊的土地價(jià)款也延期繳納。而在此前，合肥土地市場(chǎng)網(wǎng)也發(fā)布了一則《合肥市土地交易市場(chǎng)競(jìng)買保證金使用銀行保函的流程（試行）》，明確銀行保函可以作為參加土地競(jìng)買的履約保證方式。以上舉措均是為了減輕房企參拍拿地的資金壓力，促進(jìn)土地順利成交。在土地市場(chǎng)熱度仍未回升、房企投資越發(fā)審慎的背景下，還將有更多城市會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)相關(guān)利好政策，以吸引房企拿地，穩(wěn)定土地市場(chǎng)供求。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模環(huán)比回落

??天津三批次將拍17宗地

       供應(yīng)方面。由于本周僅天津公告了三批次集中供地，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)規(guī)模也因此環(huán)比回落。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)建面為560萬(wàn)平方米，不及上周五成，同比亦大幅下降了76%。各能級(jí)城市中，一線城市新增掛牌地塊全部為商辦用地，其中廣州8宗、上海1宗。二線城市中，供應(yīng)規(guī)模最高的城市為集中供地的天津，此次集中供地共推出17宗地，包含15宗宅地和2幅商辦用地，總建筑面積為130.8萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)接近百億，其余二線城市供應(yīng)量均不足50萬(wàn)平方米。三四線城市的供應(yīng)規(guī)模同樣也在低位，供應(yīng)量最高的城市湖州總建面也僅有48萬(wàn)平方米，且出讓地塊多為商辦用地。

??土地成交

??杭州、青島三批次土拍收官

??拉動(dòng)成交量?jī)r(jià)環(huán)比齊漲

??成交方面。在杭州、青島有多宗優(yōu)質(zhì)土地集中出讓的帶動(dòng)下，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交量?jī)r(jià)環(huán)比大增。具體而言，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周經(jīng)營(yíng)性用地總成交建筑面積達(dá)672萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲六成，但仍舊顯著不及去年同期；成交金額也隨即上升至738億元，同比也不及去年同期；在杭州、青島多宗地高價(jià)成交的拉動(dòng)下，平均樓板價(jià)抬升至年內(nèi)高位，樓板價(jià)達(dá)10979元/平方米，同環(huán)比均大幅上漲。

??土地成交

??杭州、青島三批次土拍收官

??拉動(dòng)成交量?jī)r(jià)環(huán)比齊漲

??成交方面。在杭州、青島有多宗優(yōu)質(zhì)土地集中出讓的帶動(dòng)下，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交量?jī)r(jià)環(huán)比大增。具體而言，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本周經(jīng)營(yíng)性用地總成交建筑面積達(dá)672萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲六成，但仍舊顯著不及去年同期；成交金額也隨即上升至738億元，同比也不及去年同期；在杭州、青島多宗地高價(jià)成交的拉動(dòng)下，平均樓板價(jià)抬升至年內(nèi)高位，樓板價(jià)達(dá)10979元/平方米，同環(huán)比均大幅上漲。

       各能級(jí)城市方面，二線城市在杭州、青島三批次集中成交的影響下成為成交主力，占比高達(dá)七成。具體來(lái)看，一線城市中僅深圳成交了1幅商辦用地，其余三市均未有地塊成交。二線城市中，完成三批次集中土拍的杭州、青島成交規(guī)模最高，成交建面分別為209萬(wàn)平方米和198萬(wàn)平方米，土地成交金額分別為431億元和164億元。三四線城市中，溫州、常熟、嵊州等城市均有土地成交，但成交幅數(shù)均在5幅以下，規(guī)模也全部未超過50萬(wàn)平方米。

??市場(chǎng)熱度

??市場(chǎng)熱度延續(xù)低位運(yùn)行

??杭州、青島三批次土拍冷熱分化顯著

??市場(chǎng)熱度方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的溢價(jià)率為3.4%，環(huán)比上周微降0.4個(gè)百分點(diǎn)；土地流拍率為8.7%，環(huán)比上周微漲0.8個(gè)百分點(diǎn)，整體市場(chǎng)熱度仍延續(xù)低位運(yùn)行。

??對(duì)比兩個(gè)集中土拍城市熱度來(lái)看，杭州、青島冷熱差異明顯：杭州第三批次集中土拍熱度仍然維持在較高水平，19宗地全部順利成交，其中8幅還觸及中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間，平均溢價(jià)率超過了5%。反觀青島，受樓市表現(xiàn)低迷影響，青島三批次出讓的33宗地中3幅地遭遇流拍，成交30幅地中也僅有1幅進(jìn)入競(jìng)品質(zhì)，其余地塊或底價(jià)或低溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅1%。

??周度TOP5

??三批次供地質(zhì)量大幅提升

??杭州多宗地觸及中止價(jià)成交

??本周，迎來(lái)杭州、青島等重點(diǎn)城市第三輪集中土拍。在市場(chǎng)大環(huán)境持續(xù)遇冷的背景下，杭州和青島均加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)力度，比如杭州三批次供地中主城區(qū)項(xiàng)目的比例接近七成，其中錢江新城2.0、申花單元等均有地塊推出，青島也推出了市南、市北等核心區(qū)地塊。

       從最終土拍結(jié)果來(lái)看，由于樓市表現(xiàn)差異，青島三批次熱度并未如預(yù)期中回升，杭州的土拍熱度依然維持在高位。如本周單價(jià)TOP5地塊全部來(lái)自杭州三批次中觸及中止價(jià)成交地塊，除了總價(jià)相對(duì)較高的慶隆小河單元地塊外，其余4幅地在一次報(bào)價(jià)階段均有9家或10家房企參與競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)熱度依舊十分激烈。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??濱江幸運(yùn)搖中

??杭州三輪集中供地新房限價(jià)最高地塊

??地塊分析：

??中秋假期過后，杭州迎來(lái)了年內(nèi)第三批次集中土拍。在市場(chǎng)熱度仍舊處于低位的背景下，杭州縮減了三批次土地供應(yīng)量，僅推出了19宗地，較前兩批次大幅減少。與此同時(shí)，此次供地結(jié)構(gòu)也更偏向主城熱點(diǎn)板塊，樓市表現(xiàn)一般的臨安、富陽(yáng)等城區(qū)則無(wú)土地供應(yīng)。在此調(diào)整下，杭州第三批次集中土拍熱度仍然維持在高位，19宗地全部順利成交，其中8幅地觸及中止價(jià)進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間。

??在8幅觸及中止價(jià)的地塊中，位于錢江新城2.0板塊的四堡七堡單元3幅地競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。以此次供地新房限價(jià)最高的四堡七堡單元JG1402-15地塊來(lái)看，該地塊在一次報(bào)價(jià)階段吸引了9家房企報(bào)價(jià)，最終由濱江幸運(yùn)斬獲，成交總價(jià)為29.59億元，平均樓板價(jià)為45252元/平方米，新房限價(jià)為6.6萬(wàn)元/平方米。據(jù)地理位置來(lái)看，項(xiàng)目靠近錢塘快速路，距離錢塘江有一定距離。由于錢江新城2.0仍在建設(shè)中，項(xiàng)目周邊配套也有待完善。周邊樓市方面，因錢江新城在今年內(nèi)推出了多宗住宅用地，板塊內(nèi)存在多個(gè)待售項(xiàng)目，不過板塊內(nèi)新房與二手房仍存在較大的價(jià)差空間，其中新房限價(jià)最高位6.8萬(wàn)元/平方米，而二手房掛牌價(jià)格基本都在9萬(wàn)元/平方米以上，因此項(xiàng)目未來(lái)去化速度預(yù)計(jì)仍會(huì)比較快。