[克而瑞]土地周報 | 成交量價環(huán)比齊漲，廈門、無錫三輪土拍低熱收官（8.29-9.4）

??2022年第36周

      8月29日-9月4日，重點城市的成交規(guī)模環(huán)比上周上漲，平均地價也因城市成交結(jié)構(gòu)變化而環(huán)比走高。城市方面，無錫、廈門于本周率先完成了第三批次集中土拍，但從土拍熱度來看，兩城此輪競拍熱度均不高，平均溢價率分別僅為0.2%和0%，多數(shù)地塊由本地國企托底。

??土地政策

??北京十四五將改造老舊小區(qū)1.6億㎡

??浙江磐安推動非住宅去庫存

??8月30日，北京住建委印發(fā)《北京市“十四五”時期建筑業(yè)發(fā)展規(guī)劃》。根據(jù)規(guī)劃，至2025年，北京將完成1.6億平方米的老舊小區(qū)改造任務(wù)，完成22個傳統(tǒng)商圈改造升級。此外，浙江磐安于近日提出，將科學(xué)合理供應(yīng)土地，嚴(yán)控非住宅類供應(yīng)量，推進(jìn)非住宅商品房去庫存。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模環(huán)比下降

??深圳、蘇州三批次供地量不及上一輪

??供應(yīng)方面。本周重點監(jiān)測城市的土地供應(yīng)建面環(huán)比不及上周，總供應(yīng)建面達(dá)1283萬平方米，環(huán)比下降41%，同比也有46%的降幅。供應(yīng)建面的下降，主要是由于本周集中供地的重點城市個數(shù)顯著減少所致。具體而言，周內(nèi)僅深圳、蘇州兩個城市公告了第三批次集中出讓地塊，其中深圳推出7宗地，分布于寶安、坪山、龍華和光明，總供應(yīng)面積達(dá)122萬平方米，不及上一批次；蘇州此次則僅公告9宗地塊，供應(yīng)面積較上一輪大幅減少，與此同時，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也更偏向園區(qū)、新區(qū)等樓市相對較熱的片區(qū)。其余城市中，徐州的供應(yīng)量最高，是本周唯一超過200萬平方米的城市，總體量達(dá)225萬平方米，其中包含徐州第三批次供應(yīng)地塊14宗，建筑面積共計145.21萬平方米，起拍總價達(dá)72.4億元。

??土地成交

??周內(nèi)多城完成第三輪集中土拍

??拉動成交量價環(huán)比上漲

??成交方面。8月末9月初，迎來多個城市第三輪集中土拍，重點城市優(yōu)質(zhì)用地入市量明顯增加。在此影響下，重點監(jiān)測城市的土地成交量價得以環(huán)比上漲。具體而言，CRIC重點監(jiān)測城市本周經(jīng)營性用地總成交建筑面積達(dá)735萬平方米，環(huán)比上漲21%；成交金額更是突破500億元，達(dá)到570億元，環(huán)同比均大幅增加；平均地價也因此中止回落趨勢，成交樓板價環(huán)比上周增加兩倍以上，達(dá)到7758元/平方米，同比也有超四成的漲幅。

??城市方面，廈門、無錫及東莞于本周完成了第三批次集中出讓。其中，廈門成交5宗地，總建筑面積達(dá)95萬平方米，共收金179億元，吸引了中海、廈門國貿(mào)、特房軌道、火炬、古龍等企業(yè)拿地；無錫三批次供應(yīng)的11宗地全部成功出讓，總建面達(dá)97萬平方米，拿地房企中除朗詩外，其余全部為無錫本地國資企業(yè)。相比之下，東莞的土拍熱度稍高，出讓的7宗地中2幅觸及最高限價成交，1幅低溢價成交，其余4宗也均成功出讓，共收金137億元。其余城市中，僅泉州的成交面積超過了100萬平方米，其余城市僅有零星地塊出讓，成交量較少。

??市場熱度

??廈門、無錫第三輪土拍低熱

??溢價率延續(xù)低位運行

??就廈門、無錫及東莞等城市的土拍熱度來看，僅東莞第三批次集中土拍熱度稍高，2幅地進(jìn)入一次報價，1宗溢價成交，平均溢價率達(dá)3%。多數(shù)城市的地市熱度仍在低位運行，如廈門和無錫的第三輪土拍熱度則較次輪進(jìn)一步走低，其中廈門6宗地中1宗流拍，2幅低溢價成交，3幅底價出讓，平均溢價率僅為0.2%；無錫土拍同樣低熱，雖然沒有地塊流拍，但出讓的11宗地全部底價成交，無一溢價成交。因此，本周重點監(jiān)測城市的成交溢價率并不及上周，僅為1.3%，仍在低位徘徊。不過，土地流拍現(xiàn)象則較上周有所好轉(zhuǎn)，土地流拍幅數(shù)及流拍率均環(huán)比下降，其中流拍率達(dá)8%，較上周下降了近四個百分點。

??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)土地入市占比提升

??入榜地塊多溢價成交

??本周，迎來廈門、無錫及東莞等三個城市的年內(nèi)第三批次集中土拍，因此重點城市的優(yōu)質(zhì)土地入市占比較上周顯著增加。在此影響下，本周成交總價榜入榜門檻也較上周明顯提升，其中廈門同安區(qū)TP03地塊成為周內(nèi)成交總價最高的地塊，成交總價為58.7億元；門檻地塊為東莞松山湖區(qū)域一宗三限房用地，成交總價為21.24億元。

??與上周入榜地塊多底價成交不同，本周單價榜入榜地塊全部為溢價成交地塊，其中如東莞南城街道地塊、溫州未來科技島地塊等，溢價率均在10%以上。結(jié)合區(qū)位來看，不難發(fā)現(xiàn)，這些地塊的地理位置均比較優(yōu)越，如廈門入榜兩宗地全部位于島內(nèi)，東莞入榜地塊一宗位于南城、一宗位于松山湖，均是東莞樓市相對較熱的片區(qū)。因此，這些地塊對房企吸引力較大，最終均溢價成交。

??重點地塊點評

??中海低溢價斬獲廈門思明區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地

??地塊分析：

??8月最后一天，廈門第三輪集中土拍到期開拍。由于此次廈門供地結(jié)構(gòu)更偏向島外，并且6宗地中多數(shù)地塊的起拍門檻較高，因此從最終土拍結(jié)果來看，廈門此次集中土拍熱度進(jìn)一步走低，6幅地中仍有1幅地流拍，并且成交地塊的溢價率也較第二輪有所下滑。

??不過，相比于投資熱度冰冷的島外，島內(nèi)地塊仍有一定的競拍熱度，兩幅地均溢價成交。以位于思明區(qū)的2022P15地塊來看，宗地吸引了5家房企參拍，最終由中海以0.45%的低溢價競得，成交總價為43.5億元，平均樓板價達(dá)45208元/平方米。據(jù)地理位置來看，宗地區(qū)位優(yōu)越，交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套均一應(yīng)俱全，并且均是優(yōu)質(zhì)資源。周邊樓市方面，片區(qū)此前新房限價7.18萬元/平方米，此次項目提升至7.3萬元/平方米，在地價下調(diào)的背景下，項目盈利空間明顯高于此前周邊成交項目。但需要注意的是，由于島內(nèi)近年來土地供應(yīng)則增多，新房市場供應(yīng)量明顯上升，市場下行的背景下樓市競爭也有所加劇，因此項目最終未能高溢價成交，僅經(jīng)過3輪競拍就由中海競得。