[克而瑞]地價(jià)下調(diào)也未有“暖意”，無(wú)錫三批次仍靠平臺(tái)、城投“苦撐”

??8月末，無(wú)錫完成今年的第三輪集中供地，共計(jì)成功出讓11宗地塊，總建面97萬(wàn)平方米，成交總金額120億元。其中成交建面為集中供地以來(lái)最低的一次。

??無(wú)錫第三輪土拍不僅規(guī)模小，熱度也同樣降至冰點(diǎn)，全部地塊皆為底價(jià)成交。而拿地企業(yè)除朗詩(shī)以外均為地方平臺(tái)公司“托底”，投資觀望情緒濃厚。

??第三輪供應(yīng)規(guī)模歷次最低

??地塊整體“亮點(diǎn)不足”

??無(wú)錫第三輪供應(yīng)含宅地塊共計(jì)11宗，總建面97萬(wàn)平方米，較今年首輪、次輪分別下降3%和46%，也是歷次集中供地以來(lái)規(guī)模最少的一次。供應(yīng)量下降同時(shí)，本次供地質(zhì)量也較為普通，大部分地塊配套雖然齊備，質(zhì)量“過關(guān)”，但是并沒有太大的亮點(diǎn)，對(duì)開發(fā)商的吸引力度有限。

??從區(qū)域分布來(lái)看，新吳區(qū)出讓地塊建面達(dá)到41萬(wàn)平方米，占了本輪供應(yīng)“半壁江山”，經(jīng)開區(qū)也有15萬(wàn)平方米的供應(yīng)，這兩個(gè)區(qū)域也是無(wú)錫7月末的商品住宅庫(kù)存去化周期最低的2個(gè)區(qū)域，分別為19.2個(gè)月和9.9個(gè)月。

??從地塊本身質(zhì)量、配套、環(huán)境等方面來(lái)看，本批次地塊條件不能算“差”，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)冷淡、去化周期較長(zhǎng)的情況下，雖然無(wú)錫土拍政策仍較寬松，但在地塊并未較大“亮點(diǎn)下”未能激發(fā)開發(fā)商參拍熱情。

??11宗全部底價(jià)成交仍未有“暖意”

??依舊是地方城投、平臺(tái)“托底”

??在市場(chǎng)整體大環(huán)境依然冷淡的情況下，即使無(wú)錫前期出臺(tái)了放寬限購(gòu)、優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”、降低貸款利率等各類利好政策，第三輪集中供地也依然反響平平：11宗供應(yīng)地塊全部底價(jià)成交，且每宗地塊參拍房企均只有1家。

??從拿地房企類型也不難看出此次土拍的“平淡與涼意”，基本以本土城投類公司為主，除朗詩(shī)拿下梁溪區(qū)兩宗商住地塊以外，其余地塊均由無(wú)錫本土國(guó)資背景的城投類公司競(jìng)得，包括太湖新城、山水慧谷、錫山文商旅等，城投類公司拿地金額占本次土拍總成交金額近九成，“托底”作用不減。而朗詩(shī)作為江蘇本土房企，在無(wú)錫持續(xù)深耕，于目前市場(chǎng)冷淡期拿地，有助于低位補(bǔ)充土儲(chǔ)。

??盡管近期市場(chǎng)寬松政策頻出，購(gòu)房信心略有恢復(fù)，但從此次無(wú)錫土拍來(lái)看，無(wú)論從參拍房企還是最終溢價(jià)率，土拍并未在市場(chǎng)上掀起水花，整體關(guān)注度較低，房企觀望情緒仍相對(duì)濃厚，投資積極性并未恢復(fù)。

??部分地塊地價(jià)回調(diào)

??但整體盈利空間不容樂觀

??對(duì)比本次成交的10宗含宅地塊（除去定向銷售地塊）與周邊地塊的成交地價(jià)來(lái)看，本次部分地塊的成交樓板價(jià)較以往成交有所回調(diào)：例如錫西城投競(jìng)得的惠山區(qū)26號(hào)地塊，成交樓板價(jià)為8500元/平方米，與周邊之前成交的地價(jià)相比，下調(diào)幅度在2-15%之間；而山水慧谷競(jìng)得的濱湖區(qū)11號(hào)地塊成交樓板價(jià)為13526元/平方米，與周邊幾宗地相比，地價(jià)的下調(diào)幅度更是達(dá)到30%左右。

??但值得一提的是，即使部分地塊的地價(jià)回調(diào)，本次土拍整體的盈利空間不容樂觀。無(wú)錫目前實(shí)行成本動(dòng)態(tài)審核的方式確定項(xiàng)目預(yù)售審批價(jià)，但是參考本輪成交地塊周邊的住宅銷售價(jià)格來(lái)看，普遍地價(jià)房?jī)r(jià)比在0.5以上，且有幾宗地塊的地價(jià)房?jī)r(jià)比高達(dá)0.9左右：

??例如朗詩(shī)競(jìng)得的梁溪區(qū)23號(hào)地塊，成交樓板價(jià)達(dá)到15000元/平方米，但周邊的世茂璀璨時(shí)光、中梁中奧溪澗堂、世茂璀璨泱上、融僑悅府等項(xiàng)目的成交均價(jià)僅在17000-25000元/平方米之間。反之，本次成交的11號(hào)、26號(hào)和36號(hào)地塊，平均地價(jià)房?jī)r(jià)比約為0.6，地價(jià)房?jī)r(jià)差也相對(duì)較大，盈利空間相對(duì)寬裕。

??商品住宅市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行

??市場(chǎng)信心尚未回暖

??結(jié)合商品住宅市場(chǎng)來(lái)看，無(wú)錫自2021年以來(lái)，商品住宅整體的供求比為1.03，供求相對(duì)平衡，但在今年5、6月份成交量短暫、小幅回升后，7月和8月成交量再度走低，與去年同期相比分別大降72%和55%，住宅市場(chǎng)的低迷也是本次土拍冷淡收?qǐng)龅脑蛑弧?/p>

??在疫情影響、“斷供潮”等負(fù)面信息作用下，無(wú)錫市場(chǎng)整體觀望情緒濃厚，不少項(xiàng)目通過打折、加大優(yōu)惠力度等方式加強(qiáng)促銷，但銷售量也暫未體現(xiàn)出明顯回升。在此市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商拿地?zé)崆殡y以被激發(fā)，預(yù)計(jì)等到樓市率先回暖后，熱度才能蔓延至土地市場(chǎng)。

??整體來(lái)看，無(wú)錫的第三輪土拍表現(xiàn)平淡，雖然在預(yù)公告的作用下，并未發(fā)生流拍，但所有地塊均只有1家開發(fā)商參與，全部底價(jià)成交，市場(chǎng)熱度和參與度都降至冰點(diǎn)。除了朗詩(shī)以外，其他拿地房企均為地方平臺(tái)公。無(wú)錫今年還將有第四輪集中供地，若地塊質(zhì)量沒有顯著提升或大力度政策刺激下，預(yù)計(jì)大概率將延續(xù)前三輪的平淡成交。