克而瑞研究中心2022-08-02 16:12:28來(lái)源:克而瑞
??本月土拍中優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量仍在高位,房企參拍熱情較高,其中上海、南京等均有多宗地塊以高溢價(jià)或者上限價(jià)成交。
??進(jìn)入7月份,隨著重點(diǎn)城市二輪集中供地進(jìn)入后半程,土地市場(chǎng)成交體量出現(xiàn)環(huán)比回落,市場(chǎng)熱度指標(biāo)亦稍有下滑,南京、重慶、長(zhǎng)沙溢價(jià)率均不及上輪,無(wú)錫平均溢價(jià)率也在低位徘徊,導(dǎo)致本月平均溢價(jià)環(huán)比下滑,在二輪土拍供地質(zhì)量上升和土拍門檻降低的“護(hù)航”下,流拍率雖略有上升,但對(duì)比近一年指標(biāo)表現(xiàn)來(lái)看仍在相對(duì)低位。
??核心要點(diǎn)
??供求:供求規(guī)模環(huán)比回落,平均樓板價(jià)創(chuàng)年內(nèi)新高
??熱度:溢價(jià)回落流拍上升,南京、重慶溢價(jià)率均不及首輪
??重點(diǎn)地塊:上海、南京多宗地觸頂成交,拿地企業(yè)仍以央國(guó)企為主
??后市展望
??重點(diǎn)城市集中土拍冷熱分化趨勢(shì)延續(xù),房企投資仍將聚焦于優(yōu)質(zhì)宅地
??2022年7月,重點(diǎn)城市二輪集中土拍進(jìn)入中后期,本月進(jìn)行大規(guī)模土拍城市的個(gè)數(shù)較上月明顯減少,導(dǎo)致本月成交土地規(guī)模較上月明顯下滑。因南京、長(zhǎng)沙等城市整體土拍熱度偏低影響,市場(chǎng)熱度也較上月微有下滑,平均溢價(jià)率環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn),土地流拍現(xiàn)象也因青島等地流拍了較多商辦用地而較上月有所增加。
??聯(lián)系各城市次輪集中土拍表現(xiàn)來(lái)看,冷熱分化仍較為明顯,不僅是城市之間,城市內(nèi)部甚至區(qū)域內(nèi)部也有分化趨勢(shì)。在各板塊的盈利空間均進(jìn)一步拉升下,去化表現(xiàn)更好的核心板塊成為房企投資的首選,區(qū)位相同下周轉(zhuǎn)更快的純宅地比商住用地更受房企青睞。在樓市銷售仍未明顯復(fù)蘇的背景下,重點(diǎn)城市集中土拍冷熱分化的趨勢(shì)還將延續(xù),流動(dòng)性緊張下房企也仍將重點(diǎn)關(guān)注核心區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的投資機(jī)會(huì)。
??01供求
??供求規(guī)模環(huán)比回落
??平均樓板價(jià)創(chuàng)年內(nèi)新高
??土地供應(yīng)方面,隨著二輪土拍接近尾聲,7月份土地市場(chǎng)供應(yīng)量較6月份有所下降。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積9495萬(wàn)平方米,環(huán)比下降43%,同比下降54%;供應(yīng)幅數(shù)為2156幅,環(huán)比減少33%,同比下降41%。
??具體來(lái)看,一線城市中深圳在月內(nèi)進(jìn)行了第二輪集中供地,供應(yīng)宅地16幅,總建筑面積180萬(wàn)平方米,此外北京、上海、廣州也有零星商辦用地供應(yīng)。二線城市方面,月內(nèi)重點(diǎn)城市集中供地暫停,合肥、濟(jì)南、成都供地均為遠(yuǎn)郊縣城或商辦用地,7月合計(jì)供應(yīng)土地建筑面積1369萬(wàn)平方米,環(huán)比下降64%。三四線城市方面,本月供地規(guī)模亦有明顯減少,環(huán)比下降36%至7924萬(wàn)平方米。
??土地成交方面,截至7月26日,全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地6月總成交建筑面積為7803萬(wàn)平方米,環(huán)比6月下降41%,同比降幅不到五成,與去年同期差距小于上半年平均水平;成交幅數(shù)共計(jì)1412幅,環(huán)比降幅約40%,同比減少45%;成交總價(jià)方面,本月土地成交總金額3636億元,環(huán)比上月減少31%,同比上升2.7%。因月內(nèi)一、二線成交占比上升,廣州、上海、南京等一二線城市月內(nèi)均有集中土拍進(jìn)行,致成交單價(jià)上升至4660元/平方米,同環(huán)比均呈上漲趨勢(shì)。
??02熱度
??溢價(jià)回落流拍上升
??南京、重慶溢價(jià)率均不及首輪
??市場(chǎng)熱度方面。重點(diǎn)城市中有7個(gè)城市在本月進(jìn)行集中土拍,部分三四線熱點(diǎn)城市也在月內(nèi)進(jìn)行了土拍,重點(diǎn)城市土拍熱度明顯分化,成都、廣州、上海均拍出了較高的溢價(jià)率水平,但是南京、重慶、長(zhǎng)沙溢價(jià)率均不及上輪,無(wú)錫平均溢價(jià)率也在低位徘徊,導(dǎo)致本月平均溢價(jià)環(huán)比下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)至3.5%。以南京為例,雖然本輪土拍進(jìn)一步放寬了土拍規(guī)則,有13宗未設(shè)住宅銷售限價(jià),實(shí)行“差異化定房?jī)r(jià),按程序報(bào)備”,也出現(xiàn)了多宗宅地觸頂成交,但是大批位于江寧、浦口郊區(qū)板塊的地塊仍是底價(jià)成交,拉低了南京市整體的土拍溢價(jià)率,導(dǎo)致南京二輪土拍平均溢價(jià)率只有2.8%,較首輪下降了1.6個(gè)百分點(diǎn)。
??另一方面,流拍率也略有上升。和上月相比,重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍率上升至12.5%,環(huán)比增加了2.5個(gè)百分點(diǎn),但仍在近一年以來(lái)的相對(duì)低位。在本月完成集中土拍的城市中,成都、南京流拍率均較首輪有所下降,無(wú)錫、重慶也實(shí)現(xiàn)了連續(xù)兩輪的 “0流拍”,但廣州、長(zhǎng)沙因遠(yuǎn)郊地塊相對(duì)較多,本輪流拍率均高于15%,導(dǎo)致7月流拍率環(huán)比略有增加。
??03重點(diǎn)地塊
??上海、南京多宗地觸頂成交
??拿地企業(yè)仍以央國(guó)企為主
??2022年7月,重點(diǎn)城市此輪土拍潮延續(xù),包括上海、廣州在內(nèi)的7個(gè)重點(diǎn)城市均在月內(nèi)迎來(lái)了第二批次集中出讓。由于多數(shù)城市首輪集中土拍低熱,第二輪供地質(zhì)量較首輪明顯提升,如南京推出了多宗河西優(yōu)質(zhì)宅地、廣州也加大了天河、荔灣等中心城區(qū)的土地供應(yīng);上海次輪集中供地也是如此,長(zhǎng)寧西郊、普陀桃浦、浦東唐鎮(zhèn)、川沙、閔行七寶古美等多個(gè)置業(yè)熱點(diǎn)片區(qū)均有土地推出。因此,本月優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)量仍在高位,房企參拍熱情較高,其中上海、南京等均有多宗地塊以高溢價(jià)或者上限價(jià)成交。
??不過(guò),從拿地房企情況來(lái)看,央國(guó)平仍是重點(diǎn)城市集中土拍的參拍主力。以單價(jià)榜中入圍的9宗集中成交地塊來(lái)看,這些地塊基本均由央國(guó)企及其聯(lián)合體競(jìng)得,如上海長(zhǎng)寧西郊地塊由上海城投競(jìng)得,普陀中山北地塊則由保利發(fā)展、招商蛇口及新世界聯(lián)合體競(jìng)得。在當(dāng)前大部分民企首要任務(wù)仍是保交付的背景下,央國(guó)平及少數(shù)優(yōu)質(zhì)民企將持續(xù)撐場(chǎng)重點(diǎn)城市集中土拍。