[克而瑞] 快評 | 規(guī)則放松下南京次輪土拍明顯趨穩(wěn)，房企投資積極性亦有所提升

??在土拍規(guī)則進一步放松下，南京次輪土拍表現(xiàn)更加趨穩(wěn)。

??7月12日，南京次輪集中供地到期出讓。為了扭轉(zhuǎn)首輪低熱，本次集中出讓，南京進一步放松了土拍規(guī)則，并在集中供地后首度出現(xiàn)了不限價宅地，以提振房企拿地積極性。在此影響下，南京次輪土拍表現(xiàn)較首輪明顯趨穩(wěn)，成交建面及金額大幅提升，流拍現(xiàn)象也較首輪明顯改善。從企業(yè)參拍情況來看，品牌房企的參拍積極性也有所提升，保利發(fā)展、招商、華潤、中海等規(guī)模房企均積極參拍，尤其是保利發(fā)展，斬獲3幅優(yōu)質(zhì)地塊，拿地金額接近80億元。

??首輪低熱下次輪規(guī)則進一步放松

??住宅限價方面放松力度尤甚

??盡管南京在首輪集中土拍就放松了出讓規(guī)則，但熱度仍不及預期，土拍熱度在長三角城市中屬于中低水平。因此，此次集中土拍，南京土拍規(guī)則進一步放松，取消了“搖號地塊的商品住宅預售條件須滿足完成住宅部分投資額的50%”的規(guī)定。

??更值得一提的是，南京此次在住宅售價方面放松力度頗大。本次出讓的44宗宅地中，有13宗未設(shè)住宅銷售限價，實行“差異化定房價，按程序報備”。這些地塊不僅分布在溧水、江寧等郊區(qū)板塊，河西南、秦淮老城東、大校場等中心城區(qū)板塊亦有此類地塊推出。差異化定價下，房企可根據(jù)市場現(xiàn)狀開發(fā)差異化產(chǎn)品、自主定價，優(yōu)化項目利潤空間；另一方面，此舉也為市場帶來更多差異化產(chǎn)品，有利于支持合理的改善性住房需求，促進市場健康發(fā)展。

??在31幅限價宅地中，也有13宗地塊銷售限價明顯抬升，上漲幅度基本都在1000元/平方米以上。譬如，棲霞區(qū)仙林街道G35地塊，通過降低容積率的方式來提升住宅銷售限價，項目毛坯限價達39000元/㎡，高于今年一批次周邊成交宅地5000元/平方米。在13宗地中，雨花人居森林G41地塊及浦口橋林G56地塊均為流拍或撤牌再掛地塊，此次推出新房限價也明顯上漲，房地價差空間也有所提升。

??超七成地塊底價成交

??競拍熱點仍集中在建鄴河西

??在土地出讓規(guī)則進一放松的影響下，南京此次集中土拍表現(xiàn)較第一輪明顯趨穩(wěn)。最終，44幅宅地中僅2幅流拍，流拍比例由上一輪的32%降至5%，余下42幅地塊中5幅觸頂成交，6幅溢價成交，31幅底價出讓。

??從區(qū)域分布來看，競拍熱度較高的地塊集中在中心城區(qū)，如建鄴河西、江寧百家湖、東山、玄武孝陵衛(wèi)、棲霞燕子磯等等。其中，建鄴河西熱度仍舊最高，4宗宅地的參拍房企數(shù)量均在10家以上，最終均全部觸頂成交。此外，板塊內(nèi)許久未有土地供應(yīng)的江寧百家湖優(yōu)質(zhì)地塊G51也吸引了8家房企競拍，在經(jīng)過16輪競價后也成功觸頂。

??這些地塊之所以備受房企青睞，主要是由于項目所在板塊內(nèi)新房流速較快，去化壓力較輕，拿地安全系數(shù)高。以建鄴河西為例，作為南京高端住宅片區(qū)，該板塊配套資源優(yōu)質(zhì)，一二手房價格存在一定空間，因此新房備受購房客群青睞；板塊內(nèi)新房開盤當日去化率基本都在九成以上，部分項目在首付須八成的背景下中簽率仍低于15%，去化表現(xiàn)顯著好于南京其它片區(qū)。

??底價成交地塊多集中在江寧、浦口等郊區(qū)板塊，在整體樓市遇冷下，這些區(qū)域項目去化速度偏緩，房企競拍意愿不高。秦淮、雨花臺等主城區(qū)也有地塊以底價成交，但多為土地性質(zhì)較為復雜的地塊。以此次出讓總價最高的秦淮區(qū)大校場機場跑道旁G27地塊為例，該地塊區(qū)域位置優(yōu)越，周邊配套完善，但宗地要求建設(shè)集辦公、商業(yè)和居住于一體的城市綜合體項目，性質(zhì)較為復雜，最終由金茂聯(lián)合南部新城以45.5億元的總價競得。

??2幅流拍地塊均位于雨花臺區(qū)，分別為鐵心橋G39地塊和人居森林G42地塊。其中G39地塊因周邊在售、待售項目較多，且當前在售項目去化表現(xiàn)不佳等因素影響而慘遭流拍。人居森林G42地塊周邊樓市表現(xiàn)同樣不佳，在售項目平均去化率不足10%，加之該項目地理位置較偏、周邊配套也十分缺乏，因而最終無人競拍。

??限價再提下利潤空間維持充裕

??但樓市銷售承壓的郊區(qū)盈利難全額兌現(xiàn)

??盈利空間方面。在限價進一步提升的影響下，南京此次集中成交地塊的房地價差空間維持較為充裕的狀態(tài)。不考慮性質(zhì)較為復雜的商住及宗地用地，結(jié)合地塊上商品住宅限價及周邊新房、二手房價格來看，31宗純住宅用地平均地房比為0.56，房地價差約1.43萬元/平方米，較今年第一批次成交地塊價差空間再次提升，利潤空間十分充裕。

??以5幅搖號地塊來看。雖然5幅地的地房比均超過了0.7，但以毛坯限價來看，其平均房地價差仍超過了1.2萬元/平方米，考慮到后期裝修包，實際盈利空間仍較為充足。如此次毛坯限價最貴的河西G28地塊，房地價差達14194元/平方米，周邊項目裝修包基本在3000元/平方米以上，實際價差空間將會更高。

??雖然整體盈利空間仍然較為充裕，但在樓市銷售承壓的背景下，部分板塊的盈利空間或?qū)㈦y以得到完全兌現(xiàn)。結(jié)合各板塊的去化表現(xiàn)來看，江北、江寧、仙林等郊區(qū)板塊消化周期明顯偏長，尤其是仙林板塊，截止6月底去化周期長達23.7個月，庫存壓力相大。這也意味著，即使銷售限價提升、盈利空間增加，但在去化壓力下，這些區(qū)域的項目多難以貼著限價出售。

??優(yōu)質(zhì)土地提升下房企參拍積極性提升

??保利發(fā)展拿地金額居首

??在推地量大幅增加下，尤其熱點板塊建鄴河西、玄武孝陵衛(wèi)、大校場、燕子磯等均有優(yōu)質(zhì)地塊推出的影響，房企參拍積極性較首輪有所提升。不過，據(jù)市場流傳參拍名單來看，資金實力雄厚的央國企仍是參拍主力，招商、華潤、保利、中海、建發(fā)等多家房企的參拍地塊數(shù)量都在5幅以上。

??不考慮5宗待搖號地塊，從最終拿地結(jié)果來看，保利發(fā)展以78.4億元的拿地金額位居首位，在本場土拍中斬獲3幅優(yōu)質(zhì)地塊，包括競爭熱度較高的燕子磯G32地塊、南部新城G26地塊及新區(qū)G09地塊。民企中，金基、龍湖、偉星表現(xiàn)較為積極，尤其是本土房企金基，獨自或聯(lián)合斬獲了3宗地，總拿地金額達49.1億元。

??總體來看，在土拍規(guī)則進一步放松下，南京次輪土拍表現(xiàn)更加趨穩(wěn)。尤其是流拍方面，在供地量大增的背景下，僅2幅地遭遇流拍，平均流拍率降至5%。不過，區(qū)域土拍熱度分化依舊顯著，江寧、浦口等遠郊片區(qū)的地塊，即使住宅限價提升，但在銷售承壓等因素的影響下，房企拿地意愿依舊不高，仍多依靠本地城投托底，品牌房企投資熱度仍集中于去化有保障的熱點改善板塊。在樓市整體仍未明顯回暖的背景下，冷熱分化將會成為各城市接下來集中土拍的普遍現(xiàn)象。