[易居研究院]百城土地成交報告（2022年6月）

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??一、成交規(guī)模

??6月前20日，全國100個城市土地（含純住宅、商住、商辦用地）成交幅數(shù)為449幅，環(huán)比5月前20日增速為20%，同比去年6月前20日增速為-40%。同樣的，成交建筑面積為2933萬平方米，環(huán)比5月前20日增速為39%，同比去年6月前20日增速為-60%。成交金額為1661億元，環(huán)比5月前20日增速為53%，同比去年6月前20日增速為-52%。

??總體上看，6月前20日土地市場呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢，但是否可以持續(xù)，則存在很大的不確定性。1）從今年上半年各月前20日成交數(shù)據(jù)看，總體上呈現(xiàn)筑底復(fù)蘇態(tài)勢。尤其是6月份的數(shù)據(jù)拉升較快，這和6月份重點城市集中供地的安排有關(guān)，當(dāng)然也和5月份以來房屋銷售和房企融資環(huán)境改善有關(guān)。另外這也和一些城市推出了優(yōu)質(zhì)地塊有關(guān)，即容易拉動土地交易總價。2）此類復(fù)蘇的總體規(guī)模依然是偏低位的，無論是土地成交幅數(shù)、成交建筑面積還是成交金額等指標(biāo)，相比去年同期水平，普遍都下降了50%的水平，充分說明土地市場的疲軟性和嚴(yán)峻性。

??二、成交溢價

??6月前20日，全國百城土地成交溢價率為3%。今年5月前20日該溢價率為3%，這說明6月份變化不大。而去年6月前20日該溢價率為12%，說明當(dāng)前溢價率非常弱?？偨Y(jié)來說，基于當(dāng)前土地市場交易的疲軟態(tài)勢，溢價率總體也難以強勢，且會持續(xù)處于歷史低位。

??另外觀察本輪土地市場降溫周期，可以看出，溢價率下滑或處于偏低位水平，則是始于去年9月份。2019年1月-2021年8月，全國百城土地溢價率總體上位于兩位數(shù)水平，個別月份甚至超過20%的水平，如2021年4月。但很顯然，去年9月份開始此類指標(biāo)急速下滑，跌入到5%以下的區(qū)間。今年前6月的溢價率數(shù)據(jù)也有此類特征，顯示出土地市場的極大疲軟性。當(dāng)然反過來也可以理解一種市場行為，即去年四季度開始，一些資金充裕的房企加快了囤地工作，獲得了性價比較高的土地儲備。

??三、城市分類

??6月前20日，37個一二線城市土地成交幅數(shù)為187幅，環(huán)比5月前20日增速為33%，同比去年6月前20日增速為-51%。同樣的，成交建筑面積為1579萬平方米，環(huán)比5月前20日增速為69%，同比去年6月前20日增速為-67%。成交金額為1331億元，環(huán)比5月前20日增速為94%，同比去年6月前20日增速為-50%。

??6月前20日，64個一二線城市土地成交幅數(shù)為262幅，環(huán)比5月前20日增速為12%，同比去年6月前20日增速為-28%。同樣的，成交建筑面積為1354萬平方米，環(huán)比5月前20日增速為14%，同比去年6月前20日增速為-48%。成交金額為329億元，環(huán)比5月前20日增速為-18%，同比去年6月前20日增速為-58%。

??橫向?qū)Ρ瓤?，一二線城市土地交易市場要略好于三四線城市，尤其是從今年5月份以來的交易數(shù)據(jù)可以看出。需要說明的是，此次納入統(tǒng)計范圍的三四線城市普遍為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或區(qū)位優(yōu)勢明顯的城市，這說明此類優(yōu)質(zhì)的三四線城市土地市場壓力較大，更何況其他一些三四線城市。所以需要警惕的風(fēng)險是，若三四線城市土地市場持續(xù)疲軟，其勢必會影響到土地財政等壓力，進(jìn)而對當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)帶來沖擊。換而言之，要拉動土地市場，就需要在房屋銷售市場方面做好工作。唯有銷售市場活躍，土地交易市場才有提振的可能。