[中房研協(xié)]青島二輪土拍平穩(wěn)收官，品牌房企活躍度提升

??熱點(diǎn)聚焦

??6月16日，青島市2022年第二批次集中供地落下帷幕。此次共出讓27宗土地，總占地面積99萬平方米，總建面215萬平方米，起拍總價(jià)127億元。最終，2宗觸頂成交，24宗底價(jià)成交，1宗流拍，成交總建面約194.9萬平方米，總成交價(jià)104.87億元。

??熱點(diǎn)評析

??土地市場冷熱不均，品牌房企及民企參與度提升，青島市二批次集中供地整體保持平穩(wěn)

??從土地出讓規(guī)則來看，此輪集中供地較一批次有一定程度放寬，如不強(qiáng)制要求配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓，劃撥地塊主要以配建公租房為主，保持不捆綁商住地，并將商住比例控制在1:10的范圍等。但在開發(fā)商購地資金審查、禁馬甲等方面依舊延續(xù)嚴(yán)格要求。

??從出讓土地品質(zhì)來看，此輪集中供地中有5宗地塊位于青島市中心城區(qū)，占比18.5%。其中市北區(qū)出讓的4宗地塊均位于成熟地段，周邊交通、教育等配套均相對完善。與一批次中心城區(qū)僅1宗地塊供應(yīng)且提前中止出讓相比，此輪集中供地優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯提升。

??從土拍結(jié)果來看，延續(xù)冷熱不均、底價(jià)成交為主流的特征。具體來看，位于市北區(qū)紹興路振華片區(qū)改造項(xiàng)目的3號和4號地塊，分別吸引10家和8家房企參與競拍，最終均達(dá)到17840元/平方米的最高限價(jià)，觸發(fā)熔斷，進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié)。同樣位于市北區(qū)的另一宗捷能地塊，則因24.16億元的高起拍價(jià)和超3萬平方米的公租房配建要求導(dǎo)致無人出價(jià)，最終流拍。其余24宗地塊均以底價(jià)成交。

??從參與房企來看，品牌房企、民企活躍度提升。如保利、萬科、中海、旭輝、越秀、招商、瑞源、天一、康大等房企均有參與競拍。在拿地方面，本地房企仍是主導(dǎo)，保利、萬科、中海、旭輝等品牌房企也成功拿地。具體來看，市中心2宗底價(jià)成交地塊分別由青鐵置業(yè)、青島城投競得，另2宗觸頂成交地塊歸屬待競品質(zhì)確定，參拍房企中包括越秀、招商等品牌房企。西海岸主流競拍者為青島本土企業(yè)。22宗地塊中，16宗由青島本土企業(yè)競得，其中10宗為青島本地國企或企業(yè)競得。

??總體來說，受益于政策面改善和供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊增加，青島市2022年第二批次集中供地成交規(guī)模、成交金額及成交均價(jià)均有明顯提升，流拍率有所降低，參與競拍房企中品牌房企、民企活躍度提升，土地市場熱度有一定回升。但成交地塊整體溢價(jià)率仍延續(xù)2%的低位，房企拿地依舊謹(jǐn)慎。

??房企融資環(huán)境未明顯改善、市場預(yù)期未有效修復(fù)之前，大部分城市土地市場或?qū)⒀永m(xù)低迷

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)，2022年1-5月，全國商品房銷售面積、銷售金額、房企開發(fā)投資、房屋新開工面積、房企到位資金等行業(yè)主要指標(biāo)同比降幅較1-4月均進(jìn)一步擴(kuò)大，房企土地購置面積同比降幅較1-4月雖小幅收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持45.7%的較大跌幅，土地成交價(jià)款同比降幅則持續(xù)擴(kuò)大。盡管5月單月全國商品房銷售面積、銷售金額、房企開發(fā)投資、房企購置土地面積等多項(xiàng)指標(biāo)環(huán)比上漲，但更多或是疫情平穩(wěn)后的正常反彈?？傮w來看，房地產(chǎn)市場預(yù)期尚未得到明顯修復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)整體仍處在深度調(diào)整階段。在房企融資環(huán)境未明顯改善、消費(fèi)者信心未有效修復(fù)之前，大部分城市土地市場或仍將延續(xù)低迷。地方需進(jìn)一步從政策面發(fā)力，改善房企融資環(huán)境，提升房企投資信心，尤其要盤活民營房企活力，引導(dǎo)更多民營房企參與到土地市場中，從而加快推動(dòng)土地市場回暖和房地產(chǎn)開發(fā)投資企穩(wěn)。