[克而瑞]5月土地市場(chǎng)：成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，集中土拍低熱仍是常態(tài)（2022年5月）

??因樓市成交尚未恢復(fù)，大部分企業(yè)流動(dòng)性仍舊吃緊，在消費(fèi)者信心回暖信號(hào)尚未明確的情況下，企業(yè)拿地態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??5月份，重點(diǎn)城市集中土拍潮延續(xù)，廣州、蘇州等多個(gè)城市首輪集中土拍收官，廈門、福州及北京也相繼開(kāi)啟二輪土拍。在此影響下，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比上升，并創(chuàng)下年內(nèi)成交規(guī)模新高，但同比來(lái)看仍顯著不及去年5月。

??盡管多城集中土拍，但溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)并不佳，市場(chǎng)熱度較上月出現(xiàn)下滑。究其原因，主要是當(dāng)前多數(shù)企業(yè)仍面臨流動(dòng)性壓力，拿地態(tài)度偏向謹(jǐn)慎，重點(diǎn)城市集中土拍熱度也因此普遍維持在較低水平。

??1 市場(chǎng)走勢(shì)

??重點(diǎn)城市二輪供地密集掛牌
多城集中土拍拉動(dòng)成交量創(chuàng)年內(nèi)新高

??供應(yīng)方面。本月不僅迎來(lái)鄭州、沈陽(yáng)等城市“姍姍來(lái)遲”的首批集中供地，廈門、合肥、蘇州、武漢、青島和杭州等重點(diǎn)城市也相繼發(fā)布了二輪集中供地公告。在此影響下，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上漲，總建筑面積達(dá)15077萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比降幅也縮窄至34%。重點(diǎn)城市集中供地方面，鄭州和沈陽(yáng)的首輪供應(yīng)規(guī)模分別為207萬(wàn)平方米和33萬(wàn)平方米，均較去年任一批次明顯降低；6個(gè)推出二批次供地的城市中，除武漢和廈門外，其余城市的供應(yīng)量都在200萬(wàn)平方米以上。

??成交方面。重點(diǎn)城市集中一二輪土拍接連進(jìn)行，5月土地市場(chǎng)成交規(guī)模也環(huán)比進(jìn)一步上漲，并創(chuàng)下年內(nèi)新高。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積達(dá)8227萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲5%。各能級(jí)城市中，僅二線城市因集中土拍的城市成交建面較低導(dǎo)致規(guī)模不及上月，一線城市和三四線城市的成交規(guī)模均較上月有所提升。尤其是一線城市，本月迎來(lái)廣州首輪集中土拍和北京次輪集中土拍，兩城分別成交17宗地和7宗地，帶動(dòng)一線城市成交建面環(huán)比大增138%至340萬(wàn)平方米。

??價(jià)格方面。受主力成交城市由高地價(jià)的深圳、杭州、南京等城市轉(zhuǎn)變?yōu)榈貎r(jià)水平較低的廣州、濟(jì)南等城市，本月平均地價(jià)并未能進(jìn)一步上漲，環(huán)比下降了20%至3211元/平方米。各能級(jí)城市表現(xiàn)各異，其中一線城市因北京、廣州集中土拍高低配，平均地價(jià)與上月大致持平，環(huán)比微增2%；二線城市平均地價(jià)則環(huán)比下降24%至6906元/平方米，主要由于蘇州、濟(jì)南、南昌等主力成交城市成交高價(jià)地較上月的杭州、南京等城市明顯偏少所致；三四線城市也在常州、無(wú)錫、佛山等高價(jià)城市土地成交規(guī)模居前的影響下，成交地價(jià)維持在較高水平，平均樓板價(jià)為1844元/平方米。

??2 市場(chǎng)熱度

??多城集中土拍低熱收官
致溢價(jià)率下滑、流拍率上升

市場(chǎng)熱度方面。本月進(jìn)行集中土拍城市的熱度都不高，如蘇州首輪集中成交平均溢價(jià)僅有3%，廣州溢價(jià)率僅有1.2%，濟(jì)南和無(wú)錫的溢價(jià)率也僅在1%左右，廈門和福州的二輪土拍也明顯遇冷，和上月深圳、杭州的土拍高熱表現(xiàn)截然不同。在此影響下，本月成交溢價(jià)率也環(huán)比下降至3.4%，較上月下降了1.9個(gè)百分點(diǎn)，重新回到較低水平。

??土地流拍方面。與重點(diǎn)城市土拍熱度的下滑一致，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍率較上月出現(xiàn)上升，增加至21%。結(jié)合流拍地塊所在城市來(lái)看，集中土拍的二線城市仍是本月流拍主力，濟(jì)南、南昌、成都等城市均有土地流拍。尤其是濟(jì)南，雖然保證金下調(diào)至20%，還延長(zhǎng)了土地價(jià)款付款周期，地方城投也托底了較多地塊，但主城區(qū)出讓的30宗涉宅用地中，最終只成交了16宗，其余地塊均為提前撤牌或流拍。未在集中土拍之列的部分城市也出現(xiàn)了不少撤牌或流拍，典型如南昌，原計(jì)劃于月內(nèi)成交的26宗地塊中，最終只成交17宗，超過(guò)三成的地塊遭遇撤牌。

??3 重點(diǎn)地塊
??底價(jià)成交成為主流
央國(guó)企撐場(chǎng)重點(diǎn)城市集中土拍

??盡管5月仍有多個(gè)城市完成了集中土拍，但整體熱度都不高，底價(jià)成交成為各城市集中供地的主旋律。以本月總價(jià)TOP10地塊來(lái)看，10宗地中僅蘇州園區(qū)湖東CBD的純宅地溢價(jià)成交，其余地塊全部底價(jià)出讓。究其原因，一方面是由于地塊總價(jià)較高，對(duì)拿地企業(yè)的資金實(shí)力提出了高要求，如TOP3總價(jià)地塊的起拍價(jià)都在50億元以上；另一方面，這些地塊的性質(zhì)多數(shù)也較為復(fù)雜，如廣州入榜兩宗地均要求競(jìng)得方須具有地鐵線網(wǎng)建設(shè)等經(jīng)驗(yàn)、北京豐臺(tái)亞林西地塊及廈門思明P12地塊中商辦比例較高，出讓門檻較高，也導(dǎo)致房企拿地積極性不高。

??另一方面，聯(lián)系各城市土拍拿地企業(yè)來(lái)看，央國(guó)企仍然是競(jìng)拍主力。如單價(jià)TOP10地塊中，僅蘭園和龍湖拿下兩宗地，其余地塊均為央企或國(guó)企競(jìng)得。由此可見(jiàn)，民企拿地意愿仍舊未恢復(fù)，當(dāng)前多數(shù)企業(yè)仍側(cè)重于促銷售、抓回款以緩解流動(dòng)性壓力。

??與我們上月判斷一致，在深圳、杭州等少數(shù)個(gè)例城市土拍熱度回升之后，5月份集中土拍再度回到了普遍低熱的常態(tài)之中，如廣州、蘇州、廈門、福州等城市的溢價(jià)率基本都在3%以下。

??盡管就政策環(huán)境來(lái)看，多個(gè)城市相繼放松調(diào)控，降低土地出讓門檻，放松住宅開(kāi)發(fā)中的資金監(jiān)管，民企融資端也有所回暖。但需要注意的是，因樓市成交尚未恢復(fù)，大部分企業(yè)流動(dòng)性仍舊吃緊，在消費(fèi)者信心回暖信號(hào)尚未明確的情況下，企業(yè)拿地態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。就此來(lái)看，在接下來(lái)的二、三輪土拍中，政策面仍需進(jìn)一步引導(dǎo)行業(yè)信心恢復(fù)，才能讓更多的民企參與到土地市場(chǎng)中。