[克而瑞]土地周報 | 廈門、福州二輪土拍收官，下周將迎北京、上海集中土拍

??2022年第22周

??2022年5月23日-2022年5月29日，受廈門、福州二輪集中土拍收官帶動，重點監(jiān)測城市的土地成交量價得以環(huán)比上漲。供應(yīng)方面，隨著疫情發(fā)展態(tài)勢穩(wěn)中向好，多城土地供應(yīng)端開始放量，本周包括蘇州、合肥、青島、金華、東莞在內(nèi)的多個城市均推出了2022年第二輪集中出讓地塊。同時，受疫情影響而推遲的北京第二輪土拍和上海首輪土拍也將于下周重啟出讓，屆時成交量價將進一步環(huán)比上漲。

??上海優(yōu)化土地出讓條件

??允許房企緩繳土地價款

??為了盡快從疫情中恢復(fù)，上海于5月29日出臺了《上海市加快經(jīng)濟恢復(fù)和重整行動方案》。其中，在土地供應(yīng)方面，《行動方案》提及，要盡快啟動土地市場交易，優(yōu)化土地出讓條件，允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款。值得一提的是，5月26日，上海土地市場網(wǎng)官宣2022年第一批次地塊將重啟出讓，同時還調(diào)整了房企凍資金額，比例下調(diào)約兩成，減輕房企拍地的資金壓力。

       土地供應(yīng)

??二批次集中掛牌潮來臨

??合肥、蘇州、青島推出第二輪供應(yīng)地塊

??供應(yīng)方面。進入5月下旬，隨著疫情發(fā)展態(tài)勢逐漸得到控制，土地市場供應(yīng)節(jié)奏也逐步恢復(fù)，同時重點城市相繼開始推出第二輪集中出讓地塊，因此本周供應(yīng)規(guī)模較此前明顯攀升。據(jù)CRIC統(tǒng)計，重點監(jiān)測城市總建筑面積達1819萬平方米，但仍顯著不及去年同期水平。集中供地方面，22個重點城市中有三個城市于本周推出了第二輪集中出讓地塊，分別是合肥、蘇州和青島。對比首輪供應(yīng)量來看，除合肥供地量略所縮減外，蘇州和青島二批次供地建面均較首輪有所增長，供應(yīng)建面均超過了200萬平方米。此外，金華和東莞也于本周推出了年內(nèi)第二批集中供應(yīng)地塊，供應(yīng)規(guī)模分別為105萬平方米和78萬平方米。

       土地成交

??成交量價環(huán)比上行

??下周將迎北京、上海集中土拍

??成交方面。本周迎來廈門和福州兩個重點城市集中土拍，在此影響下，本周重點監(jiān)測城市的土地成交量價均呈現(xiàn)環(huán)比上行趨勢。具體來看，重點監(jiān)測城市的成交建筑面積增至531萬平方米，環(huán)比上漲六成，同比降幅為69%?？偝山唤痤~也隨即上漲至437億元，環(huán)比翻番，同比降幅也縮窄至53%。因主力成交城市廈門、福州地價水平較高，本周成交地塊平均樓板價環(huán)比漲至8239元/平方米，環(huán)同比均呈大漲趨勢。

??分能級來看，二三線城市成交量環(huán)比均呈上漲趨勢，但二線城市因廈門和福州二輪集中土拍帶動成交量漲幅更大。聚焦到城市來看。主力成交城市廈門和福州成交建面分別為79萬平方米和83萬平方米，分別成交了9幅和13幅地塊。值得一提的是，雖然一線城市本周仍無成交，但北京第二輪集中土拍及上海首批集中供地均將于下周開拍，屆時成交量價將進一步上漲。

      市場熱度

??廈門、福州二輪供地遇冷

??致溢價率環(huán)比走低

??市場熱度方面。重點監(jiān)測城市成交溢價率為2.7%，環(huán)比上周下降了2個百分點。溢價率的下行主要是由于主力成交城市廈門和福州土拍低熱所致。具體而言，廈門和福州二輪集中供地均顯著遇冷，其中廈門9宗成交地塊中僅觸頂成交1宗，平均溢價率僅為1.4%，較首輪下降了5.4個百分點；福州土拍亦涼意十足，整體溢價率降至2%，達到集中供地以來溢價率最低水平。

??土地流拍方面。雖然廈門、福州二輪土拍熱度有所降低，但整體表現(xiàn)仍舊趨穩(wěn)，地塊流拍現(xiàn)象并未惡化。因此，本周流拍地塊幅數(shù)較上周明顯減少，重點監(jiān)測城市的流拍率也得以較上周下降，流拍率為9.9%，為年內(nèi)較低水平。

       周度TOP5

??入榜門檻環(huán)比大幅提升

       央、國企仍為拿地主力

??本周，廈門和福州均完成了年內(nèi)第二批集中出讓。在此影響下，入市優(yōu)質(zhì)高價地塊明顯增多，因此成交價格榜入榜門檻也較此前明顯抬升。具體來看，本周成交總價最高的地塊為廈門海滄區(qū)H2022P04號地塊，成交總價為62.3億元；門檻地塊為翔安區(qū)2022XP04號地塊，成交總價為24.7億元。

??結(jié)合廈門、福州的二輪土拍表現(xiàn)來看，央、國企仍然是兩城的拿地主力。尤其是廈門，9宗成交地塊均由央企或本地國企競得，其中本地國企軌交、建發(fā)、國貿(mào)等表現(xiàn)亮眼，共計斬獲了6宗地塊；而民企參與度較低，僅有2幅地有民企參拍，最終均未成功拿地。

       重點地塊點評

       華潤置地低溢價斬獲廈門湖里一宗優(yōu)質(zhì)地塊

??地塊分析：

??5月26日，廈門第二輪集中供地到期出讓。本次土拍，廈門共推出了10宗地塊，其中島內(nèi)3宗、島外7宗。最終，1宗流拍，9宗順利成交，共收金199億元。值得注意的是，由于供地結(jié)構(gòu)調(diào)整，廈門此次土拍熱度較首輪顯著走低，平均溢價率僅為1.4%，較首輪降低了5個百分點以上。

       但分區(qū)域來看，島內(nèi)地塊的競拍熱度整體仍高于島外，3宗地塊全部順利出讓，且均為溢價成交。其中，競拍最激烈的當(dāng)屬湖里區(qū)P09古地石地塊，共吸引了5家房企參拍，在經(jīng)過11輪競價后，由華潤置地以24.1億元的總價競得，成交樓板價為42154元/平方米，溢價4.3%。和周邊今年一批次成交地塊相比，該宗地實際成交地價下降了約1000元/平方米，在項目銷售限價相同的背景下，項目的利潤空間進一步提升。不過，近兩年來島內(nèi)土地供應(yīng)量明顯增加，項目周邊有多個新房項目在售或待售，未來入市仍將面臨一定的競爭壓力。