[克而瑞]土地周報(bào) | 假期因素致成交規(guī)模環(huán)比大跌，廣州、濟(jì)南、無(wú)錫首拍低熱收官

??2022年第19周

??2022年5月2日-2022年5月8日，恰逢五一假期，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的供應(yīng)和成交規(guī)模也因此季節(jié)性回落。重點(diǎn)城市集中土拍方面，本周再有三城完成首輪集中土拍，分別是廣州、濟(jì)南和無(wú)錫。橫向?qū)Ρ绕渌淹瓿墒纵喖型僚牡某鞘衼?lái)看，廣州、濟(jì)南及無(wú)錫首輪集中土拍熱度處于低位，成交地塊多依靠地方國(guó)企托底。

??土地政策

??保障縣城建設(shè)正常用地需求

??廣西穩(wěn)步提升土地出讓收入比例支持鄉(xiāng)村振興

??5月6日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》。在土地方面，《意見》指出，要建立集約高效的建設(shè)用地利用機(jī)制，保障縣城建設(shè)正常用地需求。此外，廣西也于近日發(fā)布了調(diào)整完善土地出讓收入優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興實(shí)施方案，截止十四五期末，土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達(dá)到50%以上，同時(shí)不低于土地出讓收入的8%。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大降

??廈門二輪集中供地推出10幅地

      供應(yīng)方面。受假期因素影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的供應(yīng)規(guī)模環(huán)比大幅大降，總建筑面積僅329萬(wàn)平方米，同比也下降了53%。重點(diǎn)城市集中供地方面，繼北京、福州后，廈門于5月5日公告了第二批集中出讓地塊，涉及10幅地塊，總建筑面積84.7萬(wàn)平方米，總起價(jià)203.1億元。和首批次集中供地相比，廈門二輪出讓規(guī)則不變，不過(guò)總供應(yīng)量較首批微漲，供應(yīng)主力區(qū)域也更偏向島外。

??土地成交

??假期因素致成交規(guī)模環(huán)比大跌

??三城集中土拍支撐下平均地價(jià)仍在高位

       成交方面。受五一假期影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地成交規(guī)模也環(huán)比大跌，總成交建筑面積僅有544萬(wàn)平方米，環(huán)比大降53%，同比降幅也超過(guò)五成。成交金額亦顯著不及上周，總成交金額共553億元，環(huán)比下降56%，同比也下降了66%。價(jià)格方面，由于本周有廣州、無(wú)錫等高地價(jià)城市集中土拍，平均地價(jià)雖環(huán)比小幅下降，但仍處于較高水平，達(dá)10172元/平方米。

??聚焦到城市來(lái)看。本周成交主力仍為集中供地的重點(diǎn)城市，涉及廣州、濟(jì)南及無(wú)錫。其中，廣州成交體量最大，共成交17宗地，總成交建面達(dá)262萬(wàn)平方米，收金341億元，中海、大華、蘭園等房企均有拿地。其次是濟(jì)南，供應(yīng)的35幅地中成交21幅，總成交建面達(dá)132萬(wàn)平方米，共收金90億元。無(wú)錫則成交8幅地，涉及7宗商品住宅用地和1宗定銷房用地總建筑面積達(dá)100萬(wàn)平方米，共收金104億元。其余城市則僅有零星地塊出讓，活躍度不高。

??市場(chǎng)熱度

??廣州、濟(jì)南、無(wú)錫首拍低熱收官

??溢價(jià)率環(huán)比大降

??市場(chǎng)熱度方面。和上周進(jìn)行集中土拍的深圳、杭州多宗地塊封頂成交不同，廣州、濟(jì)南、無(wú)錫的首場(chǎng)集中土拍熱度平平，僅廣州有1幅地觸頂成交，三城其余成交地塊則基本均以底價(jià)成交，平均溢價(jià)率分別僅為1.2%，1%和0.08%。在此影響下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交溢價(jià)率也明顯走低，僅為1.1%，環(huán)比上周大幅下降了六個(gè)百分點(diǎn)。

??土地流拍方面。由于濟(jì)南首輪集中土拍明顯遇冷，多宗地塊因無(wú)人競(jìng)價(jià)而流拍，導(dǎo)致重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍率延續(xù)高位運(yùn)行，達(dá)23.2%，僅較上周略降了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??周度TOP5

??廣州成為本周入榜主力

??拿地企業(yè)仍以央、國(guó)企為主

      本周，廣州、濟(jì)南和無(wú)錫等城市先后迎來(lái)了2022年首批次集中出讓。相對(duì)其它兩城而言，廣州地價(jià)水平較高，并且本批次集中供地也推出了多宗中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)高價(jià)用地，如海珠、荔灣、白云等均有供地。因而，廣州成為本周成交價(jià)格榜的入榜主力。

??聯(lián)系競(jìng)得企業(yè)來(lái)看，央、國(guó)企仍是廣州首輪集中土拍的拿地主力，17宗地塊中僅2幅被民企拿下，其余地塊均被央企、國(guó)企競(jìng)得。尤其是廣州地鐵，共以165.2億元競(jìng)得4宗地，包括海珠赤沙車輛段地塊、石榴崗南側(cè)臺(tái)涌AH032318地塊、白云區(qū)東平地鐵站綜合開發(fā)AB2201086地塊和廣海路地塊一等優(yōu)質(zhì)用地。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

       廣州地鐵斬獲海珠赤沙車輛段優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目

??地塊分析：

??五一假期后，廣州22年首輪集中供地到期出讓。本次集中出讓，廣州僅推出了18宗涉宅用地，供地主力區(qū)域側(cè)重于主城區(qū)，增城、從化、花都、南沙等遠(yuǎn)郊片區(qū)供應(yīng)占比明顯縮減。與此同時(shí)，為了保障土地順利成交，廣州此次還取消了海珠、黃埔“要求不低于50%的房源向無(wú)房者出售”的限售規(guī)則。最終，18宗地順利成交17宗，共收金341億元，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)也均好于去年第三輪。

??成交17宗地中，出讓總價(jià)最高的當(dāng)屬海珠區(qū)赤沙車輛段AH031422、AH031419地塊，起拍總價(jià)高達(dá)94.54億元。據(jù)地理位置來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)位十分優(yōu)越，地處廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)琶洲核心片區(qū)內(nèi)，還有一線臨江優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，地塊周邊還有多條地鐵線路經(jīng)過(guò)，商業(yè)、教育、休閑等配套設(shè)施也比較完善。當(dāng)前，項(xiàng)目周邊在售新房項(xiàng)目較少，平均售價(jià)多在多在10萬(wàn)元/平方米左右，二手品質(zhì)住宅掛牌價(jià)格最高可達(dá)14萬(wàn)元/平方米，有一定的倒掛空間。如此優(yōu)越的條件下，地塊出讓門檻自然也不低，住宅建面占比不足20%，并且要求競(jìng)買人須具有地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)。最終，該地塊由廣州地鐵底價(jià)競(jìng)得。