??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）5月26日，“2022房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”成功舉行。本次活動發(fā)布了最新的《2022房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，這項由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的測評研究工作，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的指導下，已經(jīng)連續(xù)開展了15年，是國內(nèi)關于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)測評研究成果。此外，本次活動還同期發(fā)布了2022物業(yè)服務企業(yè)上市公司研究成果。（點擊查看完整測評研究成果>>） 

??在本次測評成果發(fā)布會上，來自業(yè)內(nèi)的專家、學者、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)和供應商企業(yè)的優(yōu)秀代表以及金融機構嘉賓，共同探討資本市場動態(tài)、行業(yè)趨勢與企業(yè)對策，共商行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展大計。

??以下觀點按嘉賓發(fā)言順序：

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長 馮俊

??馮?。航蹈軛U、防風險仍是上市房企重要任務

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊表示，市場的低迷，固然與經(jīng)濟下行壓力有關，但是我們必須清醒地認識到，內(nèi)在的原因是房地產(chǎn)行業(yè)長期存在的高杠桿弊端在這一時期充分暴露出來。在困難的時候，我們應當看到光明。經(jīng)濟穩(wěn)中向好的基礎沒有改變，疫情防控正在取得成效。尤其是近期各部門、各地滿足合理住房需求的政策合力作用下，房地產(chǎn)市場有望修復信心、恢復景氣狀態(tài)。在多方面政策的綜合作用下，在市場主體的共同努力下，房地產(chǎn)市場的流動性壓力正在逐步緩解。但紓解流動性風險，并不意味著流動性風險不存在了，更不是意味著以前一些企業(yè)盲目地加杠桿、釀成這一危險局面是正確的。盲目加杠桿、不規(guī)范的融資，不僅僅損害影響房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，對企業(yè)的發(fā)展也造成極大的創(chuàng)傷，也許一蹶不振。房地產(chǎn)企業(yè)要從這一次遭遇的流動性風險中汲取沉痛的教訓，吃一塹長一智，改善企業(yè)的資本結(jié)構，改善企業(yè)的融資方式和融資規(guī)模。對于相當多的上市房地產(chǎn)企業(yè)，在今后一段時期，降杠桿、防風險仍然是重要任務。尤其是在度過難關以后，不能把政策的幫扶、市場的幫扶，當作豪賭的資本，更不應在今后的發(fā)展中重蹈覆轍。

上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團CEO 丁祖昱

??丁祖昱：增收不增利，上市房企凈利現(xiàn)較大下滑

??上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長、易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，2021年上市房企房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入規(guī)模均值同比增長7%，增速較上一年上升5.37個百分點，但是凈利潤約下降了20%，所以現(xiàn)在是增收不增利。整體來看，有29%的房企在去年整體利潤還是增長的，但是剩下的超過70%的房企利潤都沒有增長，說明目前行業(yè)壓力還比較大。在丁祖昱看來，目前對于房地產(chǎn)行業(yè)的支持也是迫在眉睫。因為現(xiàn)在房企真的是盈利乏力，壓力巨大，他認為今天能夠生存下去比什么都重要。

上海易居房地產(chǎn)研究院課題組副組長、中物研協(xié)總經(jīng)理 楊熙

??楊熙：物業(yè)管理行業(yè)處于快速發(fā)展的黃金時代

??上海易居房地產(chǎn)研究院課題組副組長、中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙表示，從資本市場概覽來看，整體上市場回歸理性，過往三年的物業(yè)企業(yè)上市熱度在逐漸減退。中國物業(yè)市場與房地產(chǎn)市場唇齒相依，對房地產(chǎn)市場的擔憂也傳導到物業(yè)市場。去年上半年物企還在一路飄紅，但是下半年物企受到極大影響，上市之路也充滿了變數(shù)。楊熙認為，隨著今年萬物云以及龍湖智創(chuàng)生活的上市，中國物業(yè)企業(yè)資本市場的格局已經(jīng)初步確定。隨著運營進一步獨立性的增強，企業(yè)相關能力也在不斷成長，物企無論是在社會價值還是在經(jīng)濟價值上，都會得到進一步凸顯，物業(yè)管理行業(yè)處于快速發(fā)展的黃金時代。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席 周忻

??周忻：迎合新市場，創(chuàng)造新模式

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)目前是處于一個低谷期，但信心比黃金更重要，首先要解決的是信心問題，因為相信有未來，所以必須要堅定地前行。經(jīng)過了這輪行業(yè)的變革，如果能夠積極地反思，直面問題，迎合新的市場、新的需求，創(chuàng)造出新的模式，百強房企依然會是中國企業(yè)當中優(yōu)秀的企業(yè)。在周忻看來，數(shù)字經(jīng)濟將成為未來中國經(jīng)濟當中一個非常重要或者主導型的組成部分，要擁抱數(shù)字經(jīng)濟，擁抱互聯(lián)網(wǎng)。

奧陸資本總裁兼首席投資官 蔡金強

??蔡金強：救房地產(chǎn)是穩(wěn)經(jīng)濟的勝負手

??奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強表示，還是要比較合理的看待房地產(chǎn)這個行業(yè)，如果看到對經(jīng)濟的貢獻，你不想說它是支柱產(chǎn)業(yè)不要緊，可是它的重要性跟重大影響是確切的。還有最主要的一點，它對老百姓的財富太重要了，中國老百姓的財富大概有六成多在房地產(chǎn)里面，房地產(chǎn)整個市場的總量甚至比股市、債市和居民存款加起來還大。所以救房地產(chǎn)是穩(wěn)經(jīng)濟的勝負手，你可以不承認，但事實上它就是這樣?，F(xiàn)在整個房地產(chǎn)的情況可以說是一個“生死存亡之秋”，它已經(jīng)不僅僅是預售資金監(jiān)管的問題，也不僅僅是信任的問題，也不僅僅是信用債危機的問題，現(xiàn)在最大的現(xiàn)實問題是銷售的崩塌。我們說房地產(chǎn)行業(yè)目前這么差，不是為了悲觀而悲觀，而是希望引起各方重視，從而拿出一些真正有效、有用的措施挽救這個行業(yè)，因為這個行業(yè)對今年或未來幾年穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)民生、穩(wěn)就業(yè)都極其重要。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、課題組執(zhí)行組長 崔霽

??崔霽：上市房企創(chuàng)新高質(zhì)量發(fā)展，有機會分享更多紅利

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、課題組執(zhí)行組長崔霽表示，2021年是中國房地產(chǎn)企業(yè)迎難而進的的一年，行業(yè)面臨困難，部分企業(yè)風險暴露。中國房地產(chǎn)上市公司的總市值表現(xiàn)跌入低谷，監(jiān)測的336家上市房企總市值為3.99萬億元，與上年相比縮水約25%，且連續(xù)兩年總市值縮水。雖然當前房企發(fā)展舉步維艱，但在戰(zhàn)勝疫情、穩(wěn)定經(jīng)濟增長，包括在中國推進深化改革的過程當中，整個行業(yè)的這種基礎性、先導性作用會更加突出。現(xiàn)在是整個房地產(chǎn)行業(yè)承擔支柱力量的時候，上市房企應該是整個行業(yè)創(chuàng)新包括高質(zhì)量發(fā)展的先鋒隊。所以越是在這種時刻，越需要上市房企更多的擔當。它會更有機會，將更多分享發(fā)展的紅利。

金地集團副總裁、華東區(qū)域董事長 陽侃

??陽侃：改善性需求是客觀而真實的需求

??金地集團副總裁、華東區(qū)域董事長陽侃認為，市場要恢復信心最重要的一點是去尊重跟珍惜改善性的需求。這個核心的原因是市場有其傳導的邏輯。在今天的市場上，如果一昧去刺激首置，其實對市場的恢復速度及恢復效果有可能不會那么大。陽侃稱，希望政府更多的去關注促進改善性需求的提升。因為只有把改善性需求提升，才有可能傳導到首置。一二線城市的改善和首置提高了，再波及到三線四線，整個市場就能得到恢復。為此，陽侃呼吁，改善性需求依然是客觀而真實的需求。

東原集團總裁 楊永席

??楊永席：拓展輕資產(chǎn)，用能力去賺錢

??東原集團總裁楊永席認為，在一二線城市和有引導性城市的示范下，今年下半年可能比一季度或者4、5月份好一些，但是也面臨著很多的不確定性。對于房企下一步拿地投資、城市布局的思考，楊永席稱首先在今年這種特殊時期情況下，投資首先是投確定性，包括城市確定，市場相對確定，未來的銷售、融資相對確定。廣義上講，房企的發(fā)展和投資不僅僅是拿地，未來來講，房企從發(fā)展的角度來講，生產(chǎn)資料拿地是一方面，第二積極的向輕資產(chǎn)拓展，用自己的能力去賺錢，兩條腿走路才是更好的。在不確定當中盡可能的去投資我們的確定性。

中金公司研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)主管 張宇

??張宇：上市房企和物企需長投資邏輯

??中金公司研究部董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)主管張宇表示，在過去物企發(fā)展的階段里，其實資本市場是一個簡單粗暴只看增長、看增速、看規(guī)模，這容易形成一些估值泡沫。近年，在房企的信用沖擊之下，有一些物企也受到一些直接牽連。但經(jīng)歷這波沖擊之后，大家認識到，物企自身的綜合服務能力才是核心。依靠這種核心競爭力能夠再出發(fā)的物企，將來還會得到資本市場的充分認可和認知。張宇認為，過去這一年左右的時間，資本市場發(fā)生的變化，不管是地產(chǎn)股也好，物管股也好，雖然整體上來講都有一定的股價估值的下降，但這里也有分化。就是資本市場在看待地產(chǎn)企業(yè)、物管企業(yè)的邏輯可能在發(fā)生一些變化。對于房企的關注點，從只關心增長到更關心安全。對于物企也是類似，經(jīng)歷這波沖擊之后，大家會認識到，物企自身的綜合服務能力才是核心，依靠這種核心競爭力能夠再出發(fā)的物企，將來還會得到資本市場的充分認可和認知。房企也一樣，有長增長邏輯的房企，基于安全、穩(wěn)穩(wěn)、幸福的增長的房企也會享受到最終資本市場的回饋。

碧桂園服務執(zhí)行董事、總裁 李長江

??李長江：上市物企不能為規(guī)模而規(guī)模

??碧桂園服務執(zhí)行董事、總裁李長江表示，物企如果沒有規(guī)模，毫無疑問什么也做不了。比如前兩年通過收并購、股權合作去實現(xiàn)了規(guī)模的增長，從目前效果來看，包括投資者說融入會不會有問題、會不會有商譽的減值，這當然是每一個企業(yè)在進行決策的時候，自己把控的點是否到位。在他看來，上市物企沒有規(guī)模，什么都是白搭。有了規(guī)模，也要注重質(zhì)量，把它變成效果，而不是為規(guī)模而規(guī)模，這樣的企業(yè)才有希望、才有機會。李長江認為，物企作為服務能力的構建，不僅僅是住宅商寫能力的構建，還包括增值服務，而增值服務是上市物企決戰(zhàn)的主戰(zhàn)場。

綠城服務集團董事會主席 楊掌法

??楊掌法：資本市場給物業(yè)上市公司的紅利期并未終結(jié)

??綠城服務集團董事會主席楊掌法表示，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展本身經(jīng)歷著一個又一個的階段，疫情及相關政策出臺仍會促進和推動行業(yè)發(fā)展，而資本市場給物業(yè)上市公司的紅利期并未終結(jié)。楊掌法認為，資本市場對物業(yè)行業(yè)的認知在逐步的清晰，物業(yè)行業(yè)將進入一個新的階段，甚至進入一個更好的階段。在物業(yè)行業(yè)發(fā)展新的階段，除資本市場外，包括客戶，都會對行業(yè)有新的認知，各企業(yè)及行業(yè)從業(yè)者更加應該有清晰的認知。