[克而瑞]土地周報 | 成交規(guī)模環(huán)比進一步走低(5.16-5.22)

2022-05-24 12:08:56來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-05-24
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??2022年第21周

??5月16日-5月22日,恰值重點城市集中供地間歇期,本周無重點城市進行集中土拍,因此重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模環(huán)比進一步走低。重點城市集中供地方面,鄭州于本周推出了首批集中出讓宅地,涉及15幅住宅用地,至此22城中僅余長春還未推出首輪供地。此外,疫情散發(fā)下,多地房地產(chǎn)市場熱度持續(xù)低位徘徊,土地流拍現(xiàn)象多發(fā)。因此,自4月以來,多個城市密集出臺政策優(yōu)化土地出讓規(guī)則,通過降低保證金繳納比例、延緩出讓金繳納期限等方式來減輕房企拿地資金壓力。

??土地政策

??多城優(yōu)化土地出讓規(guī)則

??以減輕房企資金壓力

??受疫情影響,處于復(fù)蘇階段的房地產(chǎn)市場再受重創(chuàng),恢復(fù)速度顯著放緩,地市熱度也因此延續(xù)低位運行,尤其是中小城市,土地出讓基本依靠本地城投托底或頻繁遭遇流拍。為了減輕房企拿地資金壓力、提振房企拿地意愿,多個城市相繼優(yōu)化了土地出讓規(guī)則,如中山、阜陽、瀘州均于本周出臺了相關(guān)措施。就具體政策來看,主要內(nèi)容涉及降低保證金比例、延緩?fù)恋爻鲎寖r款繳納期限等。

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??土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模環(huán)比進一步上漲

??鄭州22年首批次供應(yīng)量超200萬平方米

??供應(yīng)方面。據(jù)CRIC統(tǒng)計,重點監(jiān)測城市的供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上周進一步上漲,總建筑面積達760萬平方米,但仍顯著不及去年同期水平。重點城市集中供地方面,受疫情影響的鄭州于本周推出了22年第一批次集中供應(yīng)地塊,包括15宗涉宅用地,總建面達207萬平方米,其中10宗地塊為城中村改造或者合村并城改造項目用地,另外5宗為政府儲備用地。此外,鄭州今年集中供地也將分四個批次進行,余下出讓活動擬于7月、9月、11月組織實施。二線城市中,合肥縣域也于本周集中推出了多宗住宅用地,總建筑面積達180萬平方米,其余城市的供應(yīng)量相對較低。三四線城市中,金華、臺州也有多宗地推出,掛牌總量也超過了30萬平方米。

2

??土地成交

??成交規(guī)模進一步走低

??一線城市本周仍無土地出讓

??成交方面。時值重點城市集中供地間歇期,本周重點監(jiān)測城市的成交建筑面積僅為323萬平方米,環(huán)比上周下降四成,同比降幅則高達81%。成交面積大減之下,成交金額亦顯著不及上周,總成交金額158億元,不足上周的二分之一,同比更是大降九成。因主力成交成為地價相對較低的三四線城市,本周成交地塊平均樓板價環(huán)比下降至4896元/平方米,環(huán)比降幅達三成,同比亦有48%的降幅。

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       分能級來看,一線城市本周仍無土地成交,二三線城市成交規(guī)模則較上周環(huán)比下降。聚焦到城市來看。二線城市中,成交主力為南昌,共涉及9宗地,建面達85萬平方米,共收金54億元;此次成交的9幅地為南昌第二輪集中供應(yīng)地塊,其中高新區(qū)艾溪湖、紅谷灘九龍湖片區(qū)、青山湖CD305-tB10-01地塊和CD201-TK06-01地塊均觸及了地價上限,最終搖號成交。其余二線城市成交量相對較低,均未超過30萬平方米。三四線城市中,成交主力為長三角區(qū)域三四線城市,如嘉興、張家港、南通等多個城市均有土地出讓;其中嘉興的成交規(guī)模最大,總成交建面為33萬平方米,涉及4宗地。

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??市場熱度

??成交主力南昌二輪土拍冷熱不均

??致溢價率、流拍率同步走高

??由于當(dāng)前多數(shù)房企流動性仍舊趨緊,拿地態(tài)度也偏向晉升,因此多個城市的集中土拍均呈現(xiàn)出顯著的冷熱分化,本周成交主力南昌亦是如此。南昌于本周進行的第二輪集中土拍原計劃出讓19宗地,最終僅有9宗順利成交;但由于9幅地塊較為優(yōu)質(zhì),吸引了多家房企爭奪,最終底價成交3幅,溢價成交2幅,觸頂成交4幅。

??在此影響下,本周重點監(jiān)測城市的溢價率環(huán)比上行至4.7%,環(huán)比上漲兩個百分點。但由于南昌中止了10宗宅地,本周撤牌中止流拍地塊較上周明顯增多,流拍率也因此較上周大幅上升至27.3%,達到年內(nèi)較高水平。

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??周度TOP5

??南昌、嘉興成為入榜主力,兩城土拍熱度分化明顯

??本周,南昌和嘉興分別迎來了年內(nèi)第二批和第一批集中出讓,因此兩城也成為本周價格榜入榜主力。以總價TOP5入榜地塊來看,除珠海香洲南屏一宗地入榜外,其余4幅地均為南昌和嘉興的集中出讓地塊。

6

       結(jié)合兩城土拍表現(xiàn)來看,南昌此次集中土拍熱度分化顯著,原定出讓的19宗地中止10宗,余下9宗中4幅熔斷成交,如中海競得的高新區(qū)CD301-F04-1、CD303-B02地塊競拍時間長達5個小時,競爭十分激烈;而嘉興土拍熱度則明顯涼涼,5幅地中1幅臨時中止,其余4幅地中3幅由地方平臺托底,規(guī)模房企“隱身”。

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       重點地塊點評

      珠海香洲南屏地價時隔一年降幅超過10%

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??地塊分析:

??本周成交總價最高的地塊為珠海香洲南屏一宗涉宅用地,由正方以底價競得,成交總價為31.66億元,平均樓板價為13710元/平方米。值得注意的是,和去年周邊成交同類型地塊相比,該宗地的成交樓板價下降了13%,拿地成本明顯下調(diào)。

??據(jù)地理位置來看,項目位于南屏科技生態(tài)城規(guī)劃范圍內(nèi),是珠海未來發(fā)展的重點片區(qū)之一,享有規(guī)劃利好。隨著片區(qū)的發(fā)展,項目周邊的各項配套逐漸完善升級。具體來看,項目靠近城市主干道珠海大道,交通出行較為便捷;商業(yè)方面,項目附近有華發(fā)商都等商業(yè)綜合體,同時項目還自帶鄰里中心,日常需求可就近滿足;教育方面,地塊靠近南屏中學(xué)、容國團小學(xué)、容國團中學(xué)、南屏實驗小學(xué)等多所學(xué)校,資源亦比較充足。目前,地塊所在板塊在售新房不多,價格基本均在2.6萬-3.3萬/平方米范圍內(nèi),與地塊成交地價相比,仍有一定的盈利空間。

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