[克而瑞]土地月報(bào) | 成交量?jī)r(jià)環(huán)比齊漲，七城首拍熱度冷熱分化顯著（2022年4月）

??4月份，重點(diǎn)城市首輪土拍進(jìn)入高峰期，深圳、杭州、寧波、成都、南京、長(zhǎng)沙及天津等重點(diǎn)城市均于當(dāng)月完成了首輪集中土拍。在此影響下，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模環(huán)比上升，但同比來(lái)看仍維持在歷史低位。市場(chǎng)熱度也同步走高，平均溢價(jià)率突破5%，環(huán)比上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)。

??值得注意的是，城市之間的土拍熱度分化趨勢(shì)更加凸顯：樓市需求旺盛的深圳、杭州、寧波等城市首拍表現(xiàn)整體穩(wěn)中有熱，而天津、南京等樓市明顯遇冷的城市，首輪土拍熱度較去年第三輪明顯走低，多宗地塊遭遇流拍。

??市場(chǎng)走勢(shì)

??北京、福州開(kāi)啟二輪集中供地

??七城土拍帶動(dòng)成交量?jī)r(jià)環(huán)比上漲

??供應(yīng)方面。和上月相比，集中掛牌的重點(diǎn)城市個(gè)數(shù)明顯減少，僅北京和福州2個(gè)重點(diǎn)城市發(fā)布了二輪集中供地公告，導(dǎo)致4月份土地市場(chǎng)供應(yīng)量環(huán)比微降。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積13431萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，同比降幅仍在五成之上。重點(diǎn)城市集中供地方面，北京和福州二輪供地各推出17幅地塊，供應(yīng)面積分別為175萬(wàn)平方米和95萬(wàn)平方米；和首輪規(guī)模相比，北京供地量略有增加，福州則有所縮減。

??成交方面。4月，重點(diǎn)城市集中土拍潮延續(xù)，多達(dá)7個(gè)城市于本月完成了2022年首輪集中土拍，同時(shí)南通、金華、東莞等城市也進(jìn)行了集中拍地，土地市場(chǎng)成交規(guī)模較上月進(jìn)一步抬升。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積達(dá)7830萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲21%。各能級(jí)城市的成交面積也均呈現(xiàn)出環(huán)比上漲的趨勢(shì)，尤其是二線城市，在杭州、寧波、成都、南京、長(zhǎng)沙及天津等六個(gè)城市集中土拍的影響下，成交建面環(huán)比大漲33%。但需要注意的是，同比來(lái)看，4月成交規(guī)模與去年同期的差距仍在五成以上，市場(chǎng)仍處于修復(fù)期。

??價(jià)格方面。因熱點(diǎn)城市集中供地潮來(lái)臨，本月平均地價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲，達(dá)4017元/平方米，是2021年下半年以來(lái)的最高點(diǎn)。各能級(jí)城市中，僅一線城市因深圳集中成交地塊位于地價(jià)相對(duì)較低的郊區(qū)導(dǎo)致平均地價(jià)環(huán)比下調(diào)外，二三線城市本月成交均價(jià)環(huán)比均呈上漲趨勢(shì)，尤其是二線城市，因本月成交主力為杭州、南京、寧波等高地價(jià)城市，平均樓板價(jià)高達(dá)9114元/平方米，同環(huán)比均顯著上漲。

??市場(chǎng)熱度

??深杭首拍熱度高漲拉升溢價(jià)率突破5%

??天津成為本月流拍主力

??市場(chǎng)熱度方面。本月，全國(guó)土地市場(chǎng)成交平均溢價(jià)率達(dá)5.3%，較上月再度上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)，是去年9月份以來(lái)首次回升至5%以上。溢價(jià)率的抬升，主要得益于本月多個(gè)熱點(diǎn)城市集中土拍多宗優(yōu)質(zhì)土地溢價(jià)成交帶動(dòng)；尤其是深圳、杭州，首輪集中土拍中多宗地塊觸及上限價(jià)成交，觸頂比例分別達(dá)100%和39%，平均溢價(jià)率分別為15%和6.4%，極大地助推了整體溢價(jià)率的上漲。

??雖然多數(shù)城市首輪集中土拍表現(xiàn)為穩(wěn)中有熱，但如天津、東莞等樓市表現(xiàn)不佳的城市，首輪集中競(jìng)拍則明顯遭遇“倒春寒”，出讓地塊中多半地塊遭遇無(wú)人競(jìng)拍而流拍。尤其是天津，因樓市持續(xù)遇冷，新房庫(kù)存高位，房企拿地意愿不足，在首輪集中出讓的29宗宅地中24宗因無(wú)人競(jìng)價(jià)而提前撤牌或流拍，比例高達(dá)八成以上，是已完成首拍的重點(diǎn)城市中流拍率最高的城市。此外，對(duì)于南京、成都等城市，樓市去化表現(xiàn)較差的遠(yuǎn)郊也成為流拍重點(diǎn)。在此影響下，本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍率仍處于較高水平，達(dá)16%。

??重點(diǎn)地塊

??優(yōu)質(zhì)土地競(jìng)拍熱度激烈

       深、杭多宗地塊觸頂成交

       4月，重點(diǎn)城市集中土拍潮延續(xù)，共有7個(gè)城市在本月完成了集中土拍，其中包括深圳、杭州、寧波、南京及成都等諸多熱點(diǎn)城市。為了提振地市熱度，在下調(diào)土地出讓門檻的同時(shí)，這些城市也推出了多宗核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)用地，如深圳寶安尖崗山、杭州錢江新城2.0板塊、寧波鄞州鐘公廟等。由于區(qū)位優(yōu)越，片區(qū)內(nèi)樓市表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，因而這些地塊也吸引了多家房企參拍，最終多以上限價(jià)成交，如總價(jià)榜入榜地塊中就有7幅地觸及地價(jià)上限而成交。

??在本月已完成集中土拍的城市中，深圳和杭州表現(xiàn)尤為亮眼。尤其是深圳，首輪供應(yīng)的8幅地全部觸及地價(jià)上限成交，包括純租賃住房用地亦是如此。杭州熱度同樣處于高位，59幅成交地塊中23幅觸頂成交，如奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊，甚至吸引了多達(dá)34家房企參與線下報(bào)價(jià)，最終搖號(hào)中簽率低于5%，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。

??2022年4月，全國(guó)土地市場(chǎng)成交表現(xiàn)較上月進(jìn)一步轉(zhuǎn)好，但主要是依靠深圳、杭州等熱點(diǎn)城市的支撐，多數(shù)城市的土地市場(chǎng)熱度仍然處于低位，并且對(duì)于樓市表現(xiàn)不佳的城市，譬如天津、東莞等，土地市場(chǎng)熱度甚至還在進(jìn)一步走低。

        結(jié)合政策環(huán)境來(lái)看，近期中央和地方政策面利好消息不斷，多個(gè)城市也在地價(jià)、保證金繳納比例、土地價(jià)款繳納等多方面降低了土地出讓門檻。但在疫情影響下，上半年銷售回款進(jìn)度明顯不及預(yù)期，房企現(xiàn)金流仍然吃緊，這也將導(dǎo)致房企拿地態(tài)度保持謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)熱度也因此會(huì)持續(xù)低位運(yùn)行。同時(shí)，城市與城市之間、甚至城市內(nèi)部的競(jìng)拍熱度還將進(jìn)一步分化，對(duì)于樓市去化表現(xiàn)不佳的板塊或區(qū)域，房企拿地會(huì)更加審慎，預(yù)計(jì)短期內(nèi)地市熱度將進(jìn)一步走低。